Fiscalité en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Dès lors qu’un logement est proposé en location meublée , le propriétaire-bailleur de ce bien  bénéficie du statut LMNP, c’est-à-dire « Loueur en Meublé Non Professionnel ».

Un loueur en meublé sera considéré comme Loueur en Meublé à titre Professionnel (statut LMP) dès lors que ses revenus locatifs issus du meublé seront supérieurs à 23K€ par an ET qu'ils dépasseront également les autres revenus d’activité du foyer fiscal (les 2 conditions sont cumulatives pour être en statut LMP). 

Découvrez nos contenus détaillant les spécificités des statuts LMNP et LMP.

Voici un point sur la fiscalité de l'activité de location meublée en LMNP et quelques pistes à suivre pour alléger l'impôt de ses revenus locatifs.

Les revenus locatifs issus de la mise en location meublée d'un bien sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qu'il s'agisse de revenus de location touristique (gîte rural, chambres d'hôtes etc) ou de location meublée classique (logement meublé loué en longue durée ou à l'année).

Deux options s’offrent au loueur LMNP pour la fiscalité des revenus de la location en meublé :

Le régime du Micro BIC : abattement forfaitaire sur les revenus de LMNP

Le régime du micro-BIC permet un abattement forfaitaire avant impôt de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Le régime du micro-BIC s’applique de plein droit tant que les revenus LMNP ne dépassent pas 77 700€ (nouveau plafond en vigueur pour les revenus perçus à partir de 2023).

Si le logement est un meublé de tourisme "classé" ou un gite rural l’abattement forfaitaire passe alors à 71 % et le micro-BIC s'applique de plein droit jusqu'à 188 700€.

A noter : à partir de 2024, l'abattement forfaitaire micro-BIC des meublés de tourisme non classés va être réduit à 30% (au lieu de 50%) et le micro-BIC sera appliqué de plein droit jusqu'à 15 000€ de revenus locatifs en meublé (et non plus 77 700€). Cette nouvelle disposition fiscale votée fin 2023 puis reportée, peut être appliquée dès la déclaration de revenus 2024 au libre choix du loueur s'il y voit un intérêt. Pas de modification de taux d'abattement pour les locations meublées longue durée.

Fiscalement apparentée à une activité commerçante, l'activité de location meublée est soumise, après impôt, aux prélèvements sociaux (au taux en vigueur de 17,6%).

Le régime du BIC au réel en LMNP : déduction de 100% des charges et amortissement

Si les recettes locatives LMNP sont supérieures à 77 700€ par an, alors le loueur en meublé relève, de plein droit, du régime du BIC au réel.

Le loueur en meublé a alors la possibilité de déduire l'intégralité des charges liées à l'acquisition du bien ou liées aux frais récurrents de l'activité de location meublée. Ainsi pourront par exemple être déduits pour leur montant réel : intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière du bien loué, frais de gestion, frais d'assurance, éventuelles charges d'énergie, honoraires d'expert-comptable, etc.

Lorsqu'il relève du régime du BIC au réel, le loueur en meublé a également la possibilité de déduire chaque année une partie des frais initiaux engagés, et ce, grâce au mécanisme de l’amortissement comptable.  Ainsi pourront être déduites les parts d'amortissement relatives au bien immobilier et à son acquisition (calculée sur le prix du logement, les frais de notaire, frais d’agence, …), relatives au mobilier acheté, et enfin, les parts relatives aux éventuels travaux de rénovation entrepris. 

Alors qu'il est accessible de plein droit à partir d'un certain seuil, le régime réel peut être accessible sur option, même si les revenus locatifs sont inférieurs au seuil de 77 700€ de revenus annuels en meublé.

Le régime fiscal de BIC au réel est en effet souvent plus avantageux puisqu’il permet d’alléger considérablement la fiscalité du LMNP (grâce à la pratique de l’amortissement comptable de l’immobilier et la déduction possible de l’intégralité des charges). Le loueur en meublé LMNP peut opter pour la fiscalité du BIC au réel si elle s'avère être plus favorable à sa situation. L'option peut être activée dès le lancement de l’activité de location meublée (lors de la déclaration d'activité LMNP) ou bien à postériori, sur simple démarche auprès des services fiscaux (avec courrier de levée d'option).

Pour être assuré de bénéficier de tous les avantages promis par la fiscalité du BIC au réel, le LMNP doit se soumettre à certaines formalités de comptabilité de location meublée. Il est pour cela vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable (idéalement spécialisé en location meublée) qui fournira à l’administration fiscale le bilan annuel et la liasse fiscale requis.

Bon à savoir : les frais de comptabilité de location meublée sont largement couverts par l’économie d’impôt générée...De quoi aborder sereinement la fiscalité en LMNP !

La fiscalité de la location meublée en LMNP varie en fonction du régime choisi par le propriétaire : soit le micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) soit le BIC au réel.

Sous le régime du micro BIC, le propriétaire bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes locatives (plafonnées à 77 700€/an), ce qui simplifie la déclaration. Cependant, cette option ne permet pas de déduire l'intégralité des charges réelles. A noter que le taux d'abattement varie s'il s'agit d'un meublé de tourisme (30% à 71% si meublé de tourisme non classé ou classé).

En revanche, le régime du BIC au réel , accessible de plein droit ou sur option, offre une plus grande flexibilité et la possibilité de déduire l'ensemble de ses charges réelles (telles que les intérêts d'emprunt, les frais d'entretien / d'assurance / de copro, et l'amortissement du bien). Cela permet une meilleure optimisation fiscale (jusqu'à 0€ d'impôt supplémentaire), mais implique une gestion plus complexe des comptes (avec notamment comptabilité obligatoire).

Dernier aspect fiscalité pour les revenus perçus en meublé : les prélèvements sociaux s'appliquent quel que soit le régime BIC, avec un taux actuel de 17.2%. Dans l'option du régime BIC au réel, si le revenu imposable a pu être complètement anéanti après déduction de toutes les charges et amortissements, il n'y aura au final aucun prélèvement social.

En conclusion, le choix entre le Micro BIC et le BIC au réel dépend des préférences du propriétaire-bailleur en terme de gestion administrative et de l'importance des charges déductibles. Dans certains cas, le régime du BIC au réel peut être plus avantageux, notamment pour les propriétaires ayant des charges importantes.

Il est recommandé de consulter un expert en fiscalité de la location meublée pour déterminer le régime le plus favorable en fonction de la situation spécifique de chacun.

Déclarer les revenus locatifs de location meublée implique de respecter certaines règles.

Voici quelques points à respecter pour établir la déclaration de revenus relatives aux loyers perçus en location meublée :

• Régime fiscal BIC :  il est possible d'opter pour le régime BIC le plus favorable (sans se contenter du régime de plein droit), entre Micro BIC (abattement forfaitaire de 50%) et BIC au réel (déduction des charges réelles et amortissement). Assurez-vous de bien comprendre les règles spécifiques à chaque régime et optez pour celui qui correspond le mieux à votre situation, et qui vous est le plus favorable.
• Formulaire 2042 C PRO de la déclaration de revenus LMNP : dans le cas du micro-BIC, il faut simplement reporter le montant annuel des revenus perçus en meublé (attention à bien respecter la condition du montant plafonné). Dans le cas du BIC au réel il faut reporter le résultat fiscal (issu de la liasse fiscale). Le formulaire est joint à la déclaration de revenus du foyer fiscal.
• Calendrier fiscal en vigueur : les dates limites de déclaration de revenus sont étalées entre avril et juin (date fixée en fonction du département du foyer fiscal). Veillez à respecter ces échéances pour éviter d'éventuelles pénalités.
• Envoi de la déclaration : signez et datez votre déclaration, puis envoyez-la selon les modalités spécifiées par l'administration fiscale, que ce soit en version papier ou en ligne.

Pour une déclaration précise et optimisée, il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité, surtout si vous êtes confronté à des situations spécifiques ou complexes (travaux, situation de multi-propriété, multiplicité de formules de location, etc)

En déclarant les revenus locatifs sous le régime du BIC au réel, le LMNP bénéficie de l’amortissement immobilier pour réduire son imposition : sur l’acquisition de l’immobilier, les travaux et les équipements mobiliers.

En cas de revente du bien précédemment dédié à une activité de location meublée, les amortissements pratiqués ne sont PAS réintégrés dans le calcul de la plus-value. Et c’est là toute la puissance du BIC au réel dans la fiscalité du LMNP !

Pour rappel : la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. En LMNP c’est la plus-value des particuliers qui s’applique et le montant est déterminé selon la durée de détention, à savoir :

• 6 % par an, au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
• 4 % au terme de la 22ème année.

Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt. Les prélèvements sociaux restant dus jusqu’au terme de la 30ème année de détention.

Si la plus-value excède 50 000€, une taxe supplémentaire est appliquée. En fonction du montant de la plus-value, le taux peut varier de 2 % à 6 % selon le barème.

Le statut LMNP permet de bénéficier de la fiscalité BIC particulièrement clémente sur les revenus locatifs du meublé :

• abattement forfaitaire de charges avant calcul de l'impôt (si régime micro-BIC)
• imposition très légère voire nulle avec le régime du BIC au réel (après déduction de l'intégralité des charges et amortissement)
• faible imposition sur la plus-value
• flexibilité possible en faveur du régime fiscal le plus favorable etc.

Alors qu'en situation de régime de micro-BIC, il est relativement aisé d'évaluer quel sera le montant de l'impôt généré par les revenus perçus en meublé (puisqu'on connaît le montant de revenu imposable après application de l'abattement forfaitaire), ce n'est pas le cas en situation de régime de BIC au réel car beaucoup plus complexe...mais très souvent beaucoup plus avantageux !

Notre équipe LOKIZI experte en fiscalité immobilière, et particulièrement en fiscalité de la location meublée, vous propose une simulation GRATUITE et personnalisée de votre situation fiscale.

La simulation sur-mesure ainsi réalisée permet au final de prendre la meilleure option dans la fiscalité BIC de votre LMNP.

LOKIZI vous accompagne à chaque étape de la fiscalité de votre activité LMNP.

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A moins de percevoir un montant de revenus dit "raisonnables" et trop faibles pour être imposés, il existe une seule façon de ne pas être imposable en location meublée LMNP (et en toute légalité bien sûr!).

Pour ne pas payer d'impôt en location meublée LMNP, le meilleur moyen est de déduire l'intégralité des charges et de pratiquer l'amortissement.

Seul le régime fiscal du BIC au réel permet d'anéantir le revenu imposable et donc de ne pas payer d'impôt sur les loyers de location meublée.

Pour ne pas payer d'impôt en location meublée, en toute légalité, et pendant de nombreuses années, mieux vaut se faire accompagner par un expert de la fiscalité de la location meublée. 

Notre équipe LOKIZI conseille et accompagne les loueurs en meublé pour pratiquer la location meublée dans les meilleures conditions possibles...jusqu'à la possibilité de ne pas payer d'impôt en location meublée.

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