Fiscalité en LMNP

Comment fonctionne la fiscalité d'une location meublée pour un LMNP ?

Dès lors qu’un logement est proposé en location meublée, le loueur est considéré comme LMNP, c’est-à-dire « Loueur en Meublé Non Professionnel ».

Le loueur en meublé est considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) dès que ses revenus locatifs annuels issus sont supérieurs à 23K€ et dépassent également les autres revenus d’activité du foyer fiscal (les 2 conditions sont cumulatives pour être en statut LMP).

Voici un point sur la fiscalité du LMNP et quelques pistes à suivre pour alléger son imposition en location meublée.

Quelle est la fiscalité des revenus locatifs en LMNP ?

Deux options s’offrent au loueur en meublé pour la fiscalité de la location en LMNP :

  • Le régime Micro BIC : Ce régime permet un abattement forfaitaire avant impôt de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Si le logement est classé en « meublé de tourisme » l’abattement forfaitaire passe alors à 71 %.
    A noter qu’en location vide l’abattement est seulement de 30%. Le régime du micro-BIC s’applique de fait tant que les revenus LMNP ne dépassent pas 70 000€ (72 500€ à partir de la déclaration des revenus 2020).
  • Le régime du BIC au réel simplifié : Si les revenus LMNP sont supérieurs à 70K€ par an, alors le loueur relève, de fait, du régime du BIC au réel. Cependant il est tout à fait possible d’opter pour le régime réel même si les revenus locatifs sont inférieurs à 70K€ : celui-ci est en effet souvent plus avantageux puisqu’il permet d’alléger considérablement la fiscalité du LMNP (grâce à la pratique de l’amortissement comptable de l’immobilier et la déduction possible de l’intégralité des charges)

Le LMNP peut opter pour la fiscalité du BIC au réel dès le lancement de l’activité de location meublée ou bien à postériori, sur simple démarche auprès des services fiscaux.

Pour être assuré de bénéficier de tous les avantages promis par la fiscalité du BIC au réel, le LMNP doit se soumettre à certaines formalités comptables. Il est pour cela vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable (idéalement spécialisé en location meublée) qui fournira à l’administration fiscale le bilan annuel et la liasse fiscale requis. Bon à savoir : les frais de comptabilité de location meublée sont largement couverts par l’économie d’impôt générée ! De quoi aborder sereinement la fiscalité en LMNP !

Fiscalité du LMNP : quelle est l’imposition sur la plus-value en cas de revente?

En déclarant les revenus locatifs sous le régime du BIC au réel, le LMNP bénéficie de l’amortissement immobilier pour réduire son imposition : sur l’acquisition de l’immobilier, les travaux et les équipements mobiliers.

En cas de revente du bien, les amortissements pratiqués ne sont PAS réintégrés dans le calcul de la plus-value. Et c’est là toute la puissance du BIC au réel dans la fiscalité du LMNP !

Pour rappel : la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. En LMNP c’est la plus-value des particuliers qui s’applique et le montant est déterminé selon la durée de détention, à savoir :

  • 6 % par an, au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année,
  • 4 % au terme de la 22ème année.

Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt. Les prélèvements sociaux restant dus jusqu’au terme de la 30ème année de détention.

Si la plus-value excède 50 000 €, une taxe supplémentaire est appliquée. En fonction du montant de la plus-value, le taux peut varier de 2 % à 6 % selon le barème.

Comment faire les bons choix pour bénéficier de la fiscalité avantageuse en LMNP ?

Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité particulièrement clémente : imposition très légère voire nulle, faible imposition sur la plus-value, flexibilité …

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