Déclarer une activité LMNP pour louer un logement meublé

Pour devenir loueur en meublé et pratiquer la location meublée dans les règles, le (futur) bailleur doit respecter quelques formalités déclaratives au lancement de l'activité.

Alors que la marche à suivre est assez simple et rapide si on opte pour la location meublée longue durée (à usage résidentiel), le lancement d'une activité LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut être soumis à de lourdes contraintes préalables si on opte pour la location meublée touristique. 

Une fois lancée, l'activité de location meublée sera également soumise aux déclaratifs fiscaux pour déterminer le niveau d'impôt sur les loyers perçus.

Pour vous guider dans la déclaration d'un logement loué en LMNP, LOKIZI vous apporte un éclairage sur les démarches à entreprendre avant de louer en meublé et après avoir encaissé les revenus locatifs.

Avant de présenter la procédure d'inscription officielle d'une activité de location meublée LMNP, rappelons quelques précisions.

Préambule : définition de la location meublée

À toutes fins utiles, rappelons qu'un logement meublé doit être conforme à la règlementation en vigueur, avec notamment un équipement minimum à disposition du futur locataire (cf. Loi Alur).

Pour en savoir, consultez notre page sur les caractéristiques de la location meublée, 

Immatriculation d'une activité LMNP

Pour officialiser le lancement d'une activité de location meublée, tout nouveau loueur en meublé doit déclarer son activité auprès du guichet unique accessible sur formalites.entreprises.gouv.fr.

Le numéro SIRET fourni à l'issue de cette procédure est à reporter plus tard sur la déclaration complémentaire de revenus (en tant que loueur non-professionnel, les revenus tirés de cette activité seront soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu en tant que BIC, Bénéfices Industriels & Commerciaux). 

Qu'elle soit destinée à la location saisonnière (touristique) ou à la location d’habitation (longue durée), toute activité de loueur en meublé LMNP doit être déclarée auprès du guichet unique en ligne pour l'obtention du numéro SIRET. C'est à cette occasion que le choix de la fiscalité portant sur la location meublée (micro-BIC ou BIC au réel) est précisé par le bailleur.

Délai pour la déclaration de début d'activité LMNP

Depuis le 1er janvier 2022, la date limite de la déclaration d'activité est identique à la date limite de déclaration de revenus, soit en mai-juin de l'année (et non plus dans les jours suivant le cf. début de l'activité). 

Pour lutter contre la prolifération de meublés de tourisme loués via les plateformes en ligne (type Airbnb) et contre le déficit d’offres de logements d’habitation dans certaines zones dites tendues, l’administration fiscale a récemment durci la réglementation sur la location meublée touristique.

Pour démarrer une activité de location touristique, le loueur en meublé doit dans la plupart des cas obtenir au préalable l'autorisation officielle des instances locales.

Comment déclarer / enregistrer son logement meublé de tourisme ?

Voici les démarches à entreprendre pour obtenir l'autorisation d'exercer l'activité de location meublé touristique :

• établir une déclaration préalable auprès de la mairie où est situé le logement concerné, (obligatoire si le bien constitue la résidence secondaire du bailleur) au moyen du formulaire cerfa n°14004*03 ou par télédéclaration (pour Paris et Bordeaux par exemple)
• vérifier que le règlement de copropriété autorise la location touristique si le logement meublé est situé dans un immeuble en copropriété
• fournir un logement d'habitation en compensation immobilière de la location meublée exercée dans la résidence secondaire du bailleur (en vigueur notamment à Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux)
• obtenir l'autorisation de la mairie pour exercer l'activité de location meublée (attention : pas obtenue systématiquement). Cette autorisation préalable de la mairie est obligatoire pour louer un meublé touristique dans les communes de plus 200 000 habitants, ainsi que les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, même si le logement est résidence principale du loueur.
• reporter le numéro d'enregistrement délivré par la mairie sur toute plateforme en ligne d'annonces de meublés touristiques.

Deux cas de figure se présentent donc : soit l’activité de location meublée touristique est effectuée dans la résidence principale du loueur, soit elle est effectuée dans sa résidence secondaire :

• Cas n°1 : Si le logement meublé est la résidence principale du propriétaire-loueur : la location meublée est autorisée et limitée à 120 jours par an (consécutive ou cumulée).
• Cas n°2 : Si le logement meublé est la résidence secondaire du propriétaire-loueur (elle ne constitue pas, d’un point de vue fiscal, sa résidence principale), l’agrément à l’activité de meublé de tourisme est soumis à autorisation préalable de la mairie sur le changement d’usage du logement, assortie d’une compensation (immobilière ou financière).

Le propriétaire devra donc compenser le changement d’usage de sa résidence secondaire (jusqu’ici hébergement d’habitation principale) en hébergement hôtelier (habitation meublée courte durée) : soit en fournissant l’équivalent en surface immobilière d’habitation soit en s’acquittant d’une somme définie selon les dispositions locales. 

Pour en savoir plus sur les dispositions règlementaires locales en vigueur pour déclarer son logement meublé de tourisme, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de la commune où se trouve son logement meublé.

Quelles pénalités pour un logement meublé non déclaré ?

Si aucune déclaration de logement meublé n’a été effectuée, le loueur s’expose à une amende pouvant aller jusqu'à 450 €.

De plus, sans autorisation, le propriétaire s’expose à une amende de 50 000 € par logement meublé touristique et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par m² jusqu’à régularisation.

Les règles de déclaration d'activité de location meublé LMNP sont donc à bien connaître et à respecter pour éviter toute amende infligée en cas d’exercice illégal de l’activité de loueur en meublé touristique.

Une fois l'activité de location meublée bien lancée et une fois la déclaration d'activité effectuée, vient l'étape l'année suivante de la déclaration de revenus.

Assujettis à la fiscalité de l'impôt sur les revenus en tant que BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux), et non en tant que revenus fonciers, les revenus de location meublée sont à déclarer chaque année sous 2 régimes possibles :

• le régime du micro-BIC avec abattement forfaitaire
• le régime des BIC au réel avec déduction de 100% des charges et amortissement du logement meublé.

Pour en savoir plus, consultez notre page sur la fiscalité de la location meublée.

Louer sa résidence secondaire en meublé touristique peut dorénavant s’avérer un peu fastidieux et très couteux au vu de la règlementation du meublé de tourisme… (voir ci-dessus).

N’étant pas concerné par une obligation de déclarer le logement meublé auprès de la mairie, ni de se soustraire à une demande de changement d’usage assortie de compensation, le logement meublé d’habitation apparaît alors comme la solution la plus évidente pour proposer sa résidence secondaire en location meublée.

Dans ce contexte et au regard des demandes croissantes en logements meublés (études, stages, missions professionnelles), la location meublée longue durée est en effet une réelle opportunité, garantissant de surcroît des revenus réguliers et pérennes toute l’année. Sans compter que le loueur se voit immédiatement décharger des contraintes logistiques dues aux changements de locataires (états des lieux, rénovation etc.). Dernier atout, et non des moindres, le fait de passer en longue durée réduit les taxes et charges et permet de payer un minimum d’impôt en déduisant charges et amortissements avec le régime fiscal du BIC au réel.

Vous êtes décidé à vous lancer dans la location meublée sous le statut LMNP, mais les contreparties générées par les démarches de déclaration d'un logement meublé touristique vous semblent fastidieuses, et risquent de rendre impossible votre projet de meublé ?

N'hésitez pas à nous consulter pour établir une simulation de potentiel locatif de votre logement meublé loué à l'année. 

L'équipe LOKIZI experte en location meublée conseille et accompagne les (futurs) loueurs en meublé dans toutes leurs démarches. Pour bénéficier de tous les avantages du statut LMNP, n'hésitez pas à nous contacter.