Les revenus locatifs

Les revenus perçus lors de la mise en location d'un bien immobilier bénéficient en France d'un traitement fiscal différent selon qu'ils proviennent de location meublée ou de location nue.

Il est important de bien connaître les spécificités de chacun de ces types de revenus locatifs, surtout dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier locatif avec de fortes attentes de rentabilité. La fiscalité des revenus locatifs peut en effet largement impacter la rentabilité immobilière.

LOKIZI vous informe sur les particularités du mode d'imposition des revenus locatifs de location nue et de location meublée...et vous précise pourquoi le traitement fiscal des revenus du meublé est plus favorable que celui des revenus de location vide.

Les revenus locatifs désignent les revenus perçus par un propriétaire louant un bien immobilier (maison, appartement, local commercial, etc.). Ces revenus sont générés par les loyers payés par les locataires dans le cadre d'un contrat de bail.

Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu et doivent être déclarés (déduits des charges locatives) sous l'une des deux catégories principales :

• les revenus fonciers pour les locations nues (sans meubles)
• les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour les locations meublées.

Quelle que soit l'origine des loyers perçus (location nu ou meublée), le régime fiscal applicable ensuite dépend du montant perçu. En dessous d’un certain seuil, le régime micro-foncier ou micro-BIC s’applique, permettant un abattement forfaitaire. Au-delà, le régime réel permet de déduire les charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion et dépenses diverses liées à l'activité de location, etc.), voire même les parts d'amortissement (spécificité du meublé).

Les revenus locatifs provenant de la mise en location d’un logement nu sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des « revenus fonciers ». Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Voici un zoom sur le mode d'imposition des revenus fonciers (issue de location nue) :

• régime du micro-foncier : régime de plein droit accessible jusqu'à 15 000€/an de revenus locatifs (loyers hors charges, issus de location nue) qui permet un abattement forfaitaire de 30%. Aucune autre charge ne peut être déduite.
• régime du foncier au réel : régime de plein droit accessible au-delà de 15 000€ annuels de revenus locatifs perçus (loyers hors charges locatives, issus de location nue). Ce régime est aussi accessible sur option (si les revenus sont inférieurs à 15 000€). Le régime du foncier au réel permet de déduire un grand nombre de charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, etc.) et de reporter l'éventuel déficit foncier sur le revenu global du foyer fiscal (jusqu'à 6 ans ou 10ans avec une barrière à 10 700€). NB : l'option est irrévocable pendant 3ans.

En revenu foncier, les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) : frais de réparation et d'entretien, travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple), provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.), intérêts d'emprunt, et certains impôts (taxe foncière, taxe sur ordures ménagères, etc.).

À savoir : les travaux de construction (agrandissement, transformation par exemple) ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les revenus locatifs provenant de la mise en location meublée d'un logement, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

S'il s'agit de location touristique, les règles fiscales diffèrent selon qu'il s'agit des revenus de 2023 ou de ceux perçus en 2024 (ce qui n'est pas le cas s'il s'agit de location meublée longue durée, à usage d'habitation).

Voici un zoom sur le mode d'imposition des revenus locatifs issus de location meublée :

• régime du micro-BIC : régime de plein droit accessible jusqu'à 77 700€/an de revenus locatifs (loyers hors charges, issus de location meublée) qui permet un abattement forfaitaire de 50%. Aucune autre charge ne peut être déduite. ATTENTION le seuil d'entrée et le taux d'abattement sont revus à la baisse à compter de 2024 pour les revenus de location touristique (meublé de tourisme type Airbnb, chambre d'hôtes, gîtes etc.), sans incidence sur les locations longue durée.
• régime du BIC au réel : régime de plein droit accessible au delà de 77 700€ annuels de revenus locatifs perçus (loyers hors charges locatives, issus de location meublée). Ce régime est aussi accessible sur option (si les revenus sont inférieurs à 77 700€). Le régime des BIC au réel permet de déduire 100% des charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, etc.), et d'amortir le bien (sur 3 composantes immobilier / mobilier / travaux). Le régime du réel nécessite une comptabilité rigoureuse. ATTENTION le seuil d'entrée est revu à la baisse à compter de 2024 pour les revenus de location touristique (meublé de tourisme type Airbnb, chambre d'hôtes, gîtes etc.).

Si les revenus locatifs du meublé représentent la principale source de revenus du foyer fiscal et dépassent 23 000€/an, le loueur se voit attribuer le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Tout comme en LMNP il déclare ses revenus en BIC, mais il peut bénéficier de plus amples avantages fiscaux (déficit reportable sur revenu global, exonération plus-value et TVA etc.).

Pour en savoir plus sur ce qui définit et règlemente la location meublée (à l'opposé de la location nue, sans meuble), consultez notre page sur les caractéristiques de la location meublée.

Au vu des différences de traitement fiscal entre revenus de location nue et revenus de location meublée (évoquées ci-dessus, foncier vs BIC), il apparaît que l'imposition des revenus locatifs est plus légère dès lors que le bien loué est meublé.

Les revenus locatifs provenant de location meublée sont plus faiblement imposés que les revenus locatifs issus de location nue (à moins de bénéficier d'une exonération d'impôt, dans le cadre d'un investissement sous Pinel ou autre, qui reste néanmoins temporaire et limitée à quelques années).

Voici ce qui explique la différence d'imposition entre revenus locatifs de location nue et revenus locatifs de location meublée :

• taux d'abattement forfaitaire de 30% en nu vs 50% en meublé longue durée. Avec une imposition limitée à la moitié des loyers perçus, le régime du micro-BIC est de fait nettement plus favorable que le régime du micro-foncier (l'impôt des revenus de location nue est calculé sur 70% des loyers)
• amortissement possible du bien (en régime réel BIC) sur immobilier, mobilier et travaux (y compris les travaux d'agrandissement ou de construction, non déductibles en location nue). L'amortissement peut effacer le revenu locatif imposable, si cumulé aux charges déductibles il dépasse le montant des loyers perçus sur l'année
• davantage de charges déductibles en location meublée (illimitées, tant qu’elles concernent directement l'activité).

NB : à toutes fins utiles précisons que pour être considéré comme meublé, le logement doit être pourvu d'un équipement mobilier en règle (minimum 11 équipements conformes à la Loi Alur, dont literie, vaisselle, mobilier pour la prise de repas, mobilier de rangement etc.). 

Pour en savoir plus sur l'équipement mobilier minimum obligatoire en conformité avec la Loi Alur, consultez notre page ici >>> https://www.lokizi.fr/liste-mobilier-conforme-a-la-loi-alur.html

Mieux vaut ne pas se tromper après un investissement locatif ou après une conversion d'immobilier (ex : après Pinel) : la location meublée n’est pas soumise aux mêmes règles fiscales que la location d’un logement nu. Les revenus perçus en location meublée ne sont pas des revenus fonciers.

Les revenus locatifs perçus dans le cadre de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et sont soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR).

Les revenus de location meublée sont à déclarer en BIC, soit sous le régime des micro-BIC, soit sous le régime des BIC au réel.

Pour en savoir plus  sur la fiscalité des revenus locatifs en meublé et sur la déclaration de revenus, n'hésitez pas à consulter nos pages sur la fiscalité des BIC  et sur la déclaration de revenus.

Les revenus locatifs tirés de la location meublée peuvent être déclarés soit au Régime de micro-BIC (avec abattement forfaitaire) soit au Régime réel simplifié (avec charges déductibles et amortissement).
Pour en savoir plus sur ces régimes d’imposition et sur la fiscalité avantageuse des BIC de la location meublée, nous vous invitons à consulter nos pages sur le sujet :

• régime micro-BIC
• régime BIC au réel

2 cas de figure peuvent se présenter pour ne pas avoir à payer d'impôt (supplémentaire) sur les revenus locatifs.

Exonération de certains revenus locatifs "raisonnables" en meublé

Ne sont pas considérés comme imposables certains loyers dits « raisonnables » issus d’une location ou sous-location de la résidence principale du propriétaire-bailleur, et ce, sous certaines conditions :

• le logement constitue la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un travail saisonnier) et le montant des loyers ne dépasse pas 199€/an/m² en Ile de France ou 147€ dans les autres régions (chiffres 2022 - MAJ 2024)
• le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple) et le montant annuel des loyers issus de la location meublée ne dépasse pas 760€/an (chiffres 2022 - MAJ 2024).

Revenu imposable réduit à 0€

Si le montant du revenu imposable est réduit à 0€ grâce à l'imputation des charges déductibles et des éventuelles parts d'amortissement (ce dernier n'étant accessible qu’en location meublée LMNP ou LMP), il n'y aura alors pas d'impôt sur les revenus locatifs. Cette situation ne peut se produire qu'avec un régime au réel.

Vous avez un doute sur la déclaration de vos revenus locatifs passés ou à venir ? Vous n'êtes pas sûr d'avoir choisi le bon régime fiscal ? Vous aimeriez en savoir plus sur toutes les actions possibles à mener pour diminuer votre revenu imposable ?

N'hésitez pas à nous contacter car le sujet est loin d'être anodin. Une erreur de déclaration des revenus locatifs peut avoir de lourdes conséquences fiscales (et pas toujours à votre avantage) mais rassurez-vous il existe souvent des issues possibles pour réparer un oubli ou une erreur. Encore faut-il maîtriser les subtilités de la fiscalité des revenus locatifs !

L'équipe experte de LOKIZI est à votre écoute pour vous informer, vous conseiller et vous accompagner dans la fiscalité de votre location.

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