Le bail de location en meublé (appartement, studio etc)

Pour pratiquer la location meublée dans les conditions règlementaires, un contrat de location doit être établi (rédigé) entre locataire et propriétaire-bailleur.
Le contrat de location d'un logement loué en meublé à titre de résidence principale doit être conforme au bail type de location défini dans le décret du 29 mai 2015.
Voici les règles et dispositions légales à respecter pour la mise en place du bail de location d'un appartement (ou studio, maison) proposé en meublé : durée légale, clauses et mentions obligatoires, documents obligatoires à fournir, etc.

Le bail de location d'un appartement meublé est conclu pour une durée d’un an minimum (dès lors qu'l est proposé à usage de résidence principale du locataire).

A défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail se reconduit par tacite reconduction pour une durée d’un an.

Si le locataire est étudiant la durée du bail peut être réduite à 9 mois (non obligatoire) et sans tacite reconduction. En cas de volonté de poursuivre la location au-delà des 9 mois prévu dans le bail étudiant, un nouveau bail doit être rédigé entre les parties.

Dès lors que le logement meublé n'est pas loué à titre de résidence principale, la durée minimale de location peut être inférieure à 1 an (exemple : location saisonnière, bail mobilité).

NB : si le logement n'est pas meublé la durée minimale du bail de location est de 3 ans (bail d'habitation en nu).

Le délai de préavis pour donner congé au bail de location d'un appartement meublé est différent selon qu'il est donné par le locataire ou le propriétaire-bailleur. Le délai de préavis de résiliation en location meublée est donc de :

• Un mois pour le locataire (congé donné à tout moment, sans motif)
• Trois mois pour le propriétaire (congé donné 3 mois avant l’échéance du bail, sous certaines conditions)

Toute demande de résiliation de bail de location meublée doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre remise en mains propres, ou encore signifiée par huissier.

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail à condition de le justifier dans son préavis. Les motifs recevables sont les suivants : soit pour usage personnel, soit pour vente, soit enfin pour non-respect des obligations du locataire (règlement des loyers, ...).

Certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans le bail de location meublée :

• désignation et identification des parties : nom et adresse du propriétaire (et mandataire éventuel), nom du locataire
• durée du bail de location, date de prise d'effet de la location, conditions de renouvellement et de résiliation
• destination du local loué (usage d'habitation en l'occurence)
• description des locaux et des annexes (jardin, garage etc.) ainsi que surface habitable
• conditions financières : montant du loyer et des charges, montant et date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (moins de 18 mois), règles de révision du loyer, modalités de paiement
• dépôt de garantie : montant, modalités de paiement et de restitution
• nature et montant des éventuels travaux effectués depuis la fin de la dernière location
• mention d’une assurance obligatoire ou non
• en zone tendue : loyer du précédent locataire
• en zone avec encadrement de loyer : loyers de référence et éventuel complément de loyer
• identifiant fiscal du logement (nouveau - à partir de 1/1/2024 - ne pas confondre avec numéro fiscal du bailleur)

Différents documents doivent obligatoirement être joints au bail de location meublée :

• notice d'informations sur les droits et obligations des locataires et bailleurs (avec information sur les voies de conciliation et de recours en cas de litiges)
• état des lieux (entrée / sortie)
• inventaire et état détaillé du mobilier
• attestation d'assurance
• dossier de diagnostic technique (incluant DPE / performances énergétiques du bien loué et calendrier lié aux interdictions de louer, risque d'exposition au plomb, l'état des risques naturels, miniers et technologiques et pollutions, l'état relatif à l’amiante, installation électricité et gaz, exposition au bruit)
• documents de copropriété (extrait du règlement de copropriété).

Le bail de location meublée conclu entre locataire et propriétaire-bailleur sert à déterminer quelles sont les obligations des différentes parties tout au long de la location du logement meublé.

En location meublée, le propriétaire-bailleur doit fournir un logement décent, équipé conformément à la réglementation de la Loi Alur, en bon état d’usage, et assurer les réparations importantes ainsi que les diagnostics obligatoires.

De son côté, le locataire doit payer le loyer et les charges, entretenir le logement, utiliser paisiblement les lieux et assurer le bien.

Bien connaître les obligations de chaque partie permet au bailleur de sécuriser son investissement locatif et prévenir les litiges.

Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence-services, le bail prend souvent la forme d’un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence, et non avec l’occupant final du logement. Ce contrat fixe les conditions de location, la répartition des charges, les engagements de l’exploitant et la sécurisation des loyers.

Quand le bail commercial ne remplit pas toutes ses promesses en immobilier géré, LOKIZI - La location meublée peut intervenir pour envisager les conditions de sortie.

Le cas particulier du bail commercial en meublé LMNP nécessite une analyse approfondie, notamment en cas de conversion d’un bien immobilier de résidence-services en immobilier classique ou de changement de modèle de location & de gestion. 

Notre équipe experte LOKIZI-la location meublée accompagne les propriétaires-bailleurs engagés par bail commercial souhaitant améliorer la rentabilité de leur bien.

Pour en savoir plus sur notre expertise du bail commercial LMNP, consultez notre site dédié : https://residence-services.lokizi.fr/

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