Fiscalité de la SCI à l'IR ou à l'IS

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale particulièrement adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier.

Les revenus générés par la mise en location d’un patrimoine immobilier détenu en SCI sont ensuite, de principe, soumis à l’impôt sur les revenus (IR). Toutefois, les associés d’une SCI ont la possibilité d’opter, pour l’impôt sur les sociétés (IS). 

L’option fiscale de la SCI à l’IR ou à l’IS a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières qu’il convient de connaître et maîtriser pour éviter toute surprise, à la fois à la SCI et également aux associés. 

Ainsi, quelques questions sont à se poser : quelles sont les règles d’imposition à l’IR ou à l’IS pour une SCI? quelle imposition IR ou IS est compatible avec un projet de location meublée pour une SCI?

Lokizi vous informe sur la fiscalité IR et IS de la SCI, avec un éclairage tout particulier sur les dispositions nécessaires pour un projet de location meublée dans le cadre d’une SCI.

La SCI soumise à l’IR est la forme la plus répandue, celle où les associés de la SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de leur quote-part dans la société, et donc de leurs bénéfices reçus (= revenus fonciers). La SCI ne possédant en effet pas la personnalité fiscale, elle n’est pas directement imposée.

Le résultat est déterminé au niveau de la société et ce sont ensuite les associés qui sont imposés à hauteur de la quote-part de résultat leur revenant. La SCI est dite « transparente », les revenus fonciers sont automatiquement transférés (sans imposition) aux associés qui se chargent ensuite, de leur côté,  de l’imposition de leur rémunération provenant de la SCI.

Les associés sont alors imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier : selon le barême des prélèvements sociaux (17,2%) et selon leur TMI (tranche marginale d’imposition) de 14 à 45%.

Une SCI imposée à l’IR permet de répartir les éventuels déficits sur l’imposition des associés (IR du foyer fiscal) à hauteur de leurs apports (dans la limite de 107 000€ sur le revenu global, reportable pendant 10 ans pour le surplus sur des revenus de même nature). Par contre, en cas de bénéfice important de la SCI, l’imposition sera opérée à la tranche marginale de 45% pour les revenus supérieurs à 151 956€.

Dans le cas d’une revente, les associés d’une SCI à l’IR sont imposés de manière classique sur les plus-values enregistrées (taux de 18% couplé aux prélèvements sociaux 17,2%).

Dans ce cas où la SCI est soumise à l’IS, c’est la SCI elle-même qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices de son résultat net.

La SCI possédant sa propre personnalité fiscale, son résultat est directement imposé à l’IS selon un taux variant de 15 à 33%.

Les associés de la SCI ne sont alors imposés que sur les éventuels dividendes qu’ils décident (ou non) de s’octroyer (une fois que la SCI a payé l’IS), et ce, au niveau de chacun de leur foyer fiscal. L’imposition globale des dividendes sera calculée sur la base du flat-tax de 30% (forfait rassemblant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu) ou plus classiquement (en option), sur la base des prélèvements sociaux cumulés à l’impôt sur le revenu selon la TMI (avec abattement de 40%).

Dans le cas d’une revente de bien, le régime des plus-values professionnelles est appliqué, avec une imposition de 15 à 31%

2 critères sont à prendre en compte pour le choix d’imposition d’une SCI : l’ampleur des travaux et la durée de détention du bien.

Être imposé à l’IS peut permettre à une SCI d’optimiser sa fiscalité en réduisant son revenu imposable : grâce à l’intégration de l’amortissement comptable de l’immobilier et grâce à la déduction de certains frais non pris en charge dans le cas d’une imposition à l’IR (droits d’enregistrement par exemple). Les amortissements pris en compte sont équivalents aux amortissements en LMNP (travaux, équipements, …) et permettent de réduire considérablement le revenu imposable

Le choix de l’imposition à l’IS est par conséquent particulièrement adapté pour les SCI présentant des projets immobiliers de grande envergure, et/ou avec de grands travaux de gros œuvre ou d’amélioration

En cas de cession du bien détenu par une SCI à l’IS, la plus-value réalisée sera qualifiée en plus-value professionnelle et imposée comme un résultat courant. Les associés d’une SCI à l’IS ne seront pas redevables de la plus-value générée. Dans le cas d’une SCI à l’IR, la plus-value sera immobilière et répartie entre les associés. Un abattement pour durée de détention sera applicable. La durée de détention du bien peut donc constituer un critère pour le choix du type d’imposition de la SCI à l’IR ou à l’IS.

Bon à savoir : les plus-values de cession sont calculées à partir de la valeur initiale d’achat, déduction faite des amortissements comptables…c’est là le point noir d’une SCI à l’IS.

Le choix de la fiscalité de la SCI se fait à la constitution de la société et est irrévocable. Il est donc nécessaire de bien anticiper les conséquences fiscales d’u régime à l’Ir ou à l’IS d’une SCI.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale pour le loueur en meublé qui est taxé sur ses revenus locatifs dans la catégorie Bénéfices Industriels & Commerciaux de sa déclaration de revenus.

La location meublée n’est donc pas compatible avec la fiscalité d’une SCI classique soumise à l’IR.

Une tolérance est toutefois acceptée tant que la location meublée proposée par une SCI ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global (le reste étant exploité en en location nue). Au-delà du plafond de 10% du chiffre d’affaires global de la SCI exploité en location meublée, la SCI est de fait imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Dès lors que le bien est détenu dans le cadre familial, l’astuce pour se lancer dans un projet de location meublée consiste à basculer le statut juridique du bien pour qu’il soit détenu non plus dans le cadre d’une SCI de famille mais dans le cadre d’une SARL de famille qui, elle, est compatible avec la fiscalité de la location meublée.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre article SCI & location meublée.

Il y a souvent une confusion entre le régime avantageux de la SCI et celui du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Petit rappel : LMNP désigne, non pas une société, mais le propriétaire (personne physique) dont les recettes locatives annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23K€ ou ne dépassent pas la moitié de ses revenus globaux. Le LMNP est imposé sur ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux ).

Avant de se lancer dans un projet de location meublée, il est primordial d’évaluer la faisabilité et la compatibilité quant à la structure juridique de la société détentrice du patrimoine concerné, au travers d’une SCI existante ou au travers d’une future SCI.

Avant de constituer une SCI pour pratiquer la location meublée, il est primordial de bien comprendre les conséquences qui en découlent pour tirer un profit maximal dans le choix de sa fiscalité.

Contacter nos équipes pour tout conseil et/ou accompagnement fiscal de votre SCI à l’IR ou à l’IS.