Loueur en meublé LMNP et Censi Bouvard

Vous bénéficiez du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), et/ou de la réduction d’impôt « Censi-Bouvard » sur votre investissement immobilier locatif et vous arrivez pochainement au terme du bail commercial vous liant avec l'exploitant.

Que faire à l'issue des 9 ans d'engagement ? 3 possibilités s'offrent à vous : rester loueur en meublé (sous quelle forme?), revendre ou utiliser le bien pour votre usage personnel.

Avant de prendre votre décision, voici un mémo des avantages fiscaux offerts par le régime Censi-Bouvard. Lokizi vous propose par ailleurs une solution innovante de conversion de votre bien pour continuer à bénéficier d'avantages fiscaux (au delà du régime Censi-Bouvard) et envisager ainsi une meilleure rentabilité de votre immobilier.

Investir dans le neuf et devenir loueur en meublé avec le régime Censi Bouvard :

Est éligible au régime du Censi Bouvard tout bien neuf respectant les conditions suivantes :

bien acquis entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2022
logement neuf ou en l’état de futur achèvement
logement ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou en cours de réhabilitation

Un logement dans une résidence de services éligible à la loi Censi Bouvard :

Le logement meublé doit être situé dans l’une des résidences de services suivantes :

RPA (Résidence pour Personnes Agées) non médicalisées ou médicalisées (type EHPAD*)
résidence avec services pour personnes handicapées
résidence avec services : étudiants , tourisme (fin de l'égilibilité 31/12/2016 pour les résidences tourisme)

*EHPAD : Etablissement pour Personnes Agées Dépendantes

Contrairement à d'autres dispositifs fiscaux tels que Scellier, la résidence-services n'est pas soumise à un zonage géographique. C'est le type de résidence qui définit le dispositif fiscal dont va pouvoir bénéficier l'investisseur.

Devenir loueur en meublé et bénéficier de la réduction d’impôt de 11% avec Censi Bouvard :

Le montant investi, le mode de mise en location du bien et l'imposition des revenus locatifs sont à prendre en compte par le loueur en meublé pour bénéficier de la réduction d'impôt Censi Bouvard :

Acquisition limitée à 300 000€ HT/an (sur 1 ou plusieurs biens cumulés) pour la prise en compre de l'avantage fiscal.
Bail commercial de 9 ans minimum : pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard, le propriétaire loueur en meublé s’engage avec l’exploitant de l’établissement ou de la résidence pour une durée minimale de 9 ans. Le bien est mis en location par le loueur dans les 12 mois suivants sa livraison
BIC : avec le régime Censi Bouvard le loueur en meublé déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (et non en revenus fonciers). Ces revenus peuvent provenir d’un ou plusieurs logements meublés pour la réduction d'impôt Censi Bouvard.
Réduction d'impôt de 11% du montant de l’investissement (HT) réalisé à compter du 1er janvier 2013, étalée sur 9 ans de manière linéaire et reportable
Récupération de TVA 20% (sous réserve de 3 services proposés par l’exploitant immobilier)
Réduction Censi Bouvard plafonnée à 300 000 euros : le loueur meublé pourra bénéficier d’une réduction d'impôt Censi Bouvard jusqu’à 300 000 euros au titre d'une même année d'imposition
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est cumulable avec l’avantage fiscal Censi Bouvard (et pas le LMP) au delà des limites du dispositif fiscal : les recettes locatives ne doivent pas excéder 23000€/an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Le statut de Loueur en meublé Non professionnel cumulable avec Censi Bouvard : l'ouverture à de nouveaux avantages fiscaux

L'investissement immobilier avec le régime Censi-Bouvard donne droit à une réduction d'impôt de 11% et à la récupération de TVA sur l'acquisition du bien, dans la limite de certains critères :
- jusqu'à 300 000€ d'investissement
- pendant une durée de 9 ans
Un investisseur ayant opté pour la fiscalité du Censi Bouvard ne peut pas cumuler avec la fiscalité du LMNP. Cependant dès lors que les limites de plafonnement sont dépassées, les fiscalités LMNP et Censi Bouvard peuvent s'additionner. Si le loueur en meublé déclare ses revenus locatifs sous le régime du BIC au réel, l'amortissement est alors accessible sur la part d'immobilier au delà du plafond de 300 000€, et le mobilier est amortissable.

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