La fiscalité BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en location meublée

Est considérée comme location meublée tout local d'habitation ou logement proposé à la location et déjà garni d'un équipement mobilier nécessaire à l'utilisation normale du locataire et respectant la règlementation en vigueur (équipement mobilier minimum du décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

Dès lors que les conditions de mobilier ne sont pas remplies la location n'est pas considérée comme meublée mais comme location vide (ou nue).

Tous les revenus locatifs issus de la location meublée sont caractérisés comme des Bénéfices Industriels & Commerciaux (BIC) et sont soumis à l'imposition sur le revenu avec obligation déclarative.

Perçu comme commerçant vis-à-vis de l'administration fiscale (car percevant des revenus issu d'une activité commerçante de loueur en meublé), le propriétaire-bailleur, qualifie ses revenus tirés de la location meublée en BIC, et non pas en revenus fonciers, comme c’est le cas avec la location nue, et ce quel que soit le statut du Loueur en meublé (non professionnel LMNP ou professionnel LMP).

Quelle que soit la durée de mise en location, les revenus issus de locations meublées saisonnières ou de location meublée classique sont soumis à la même classification fiscale : en BIC. Ainsi, que le logement soit loué partiellement ou totalement, à une clientèle de passage ou à une clientèle utilisant le logement comme résidence principale, toutes les formes de locations meublées sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Chaque année, le montant annuel des bénéfices perçus en location meublée doit être déclaré auprès de l'administration fiscale, en complément des autres revenus. Les obligations déclaratives varient selon le régime d'imposition du loueur.

Pour + d'infos sur le détail des revenus de location meublée, consultez également notre page " déterminez les loyers d’une location meublée ".

Exonération de fiscalité pour les revenus « raisonnables » de logement meublé :

Certains revenus locatifs issus de la location ou sous-location meublée d’une partie de la résidence principale du propriétaire, et dits "raisonnables" par le législateur, sont non imposables. 2 types de revenus locatifs sont concernés par cette exonération fiscale, à condition qu'ils remplissent les conditions suivantes :

• 1er cas : résidence principale du locataire / sous-locataire
  - le logement est destiné à la résidence principale du locataire ou du sous-locataire (étudiant par exemple), ou à la résidence temporaire du locataire (ou sous-locataire) s’il justifie d’un travail saisonnier (agriculture, tourisme, restauration, spectacles, centres de loisirs/vacances, sport professionnel, etc.)
  - le loyer (hors charges) ne dépasse pas 199€/an/m² en Ile de France ou 147€/m²/an dans les autres régions
• 2ème cas : chambre d'hôtes, meublé de tourisme et locations meublées courte durée
  - le logement n’est pas destiné à la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple)
  - le montant maximum des revenus locatifs n’excède pas 760€/an

Les revenus de location meublée ou sous-location meublée conformes aux conditions ci-dessus ne sont pas soumis à l'obligation déclarative des BIC.

Il existe 2 régimes d'imposition pour les revenus locatifs issus de la location meublée, appliqués de plein droit selon le montant des revenus perçus.

En location meublée, la règle fiscale est la suivante : tant que les revenus annuels issus de la location meublée ne dépassent pas un certain montant c'est le régime du micro-BIC qui s'applique (avec abattement forfaitaire), et dès lors que les revenus dépassent le seuil règlementaire c'est le régime du BIC au réel qui s'applique automatiquement.

Le propriétaire-bailleur a toutefois la possibilité de choisir le régime d'imposition BIC au réel si ce changement de régime d'imposition est plus favorable pour la fiscalité de sa location meublée (en respectant certaines règles auprès de l'administration fiscale : courrier de levée d'option, n° SIRET, calendrier etc.).

En résumé, les revenus issus de la location meublée peuvent être déclarés au régime micro-BIC au régime du BIC au réel, selon le montant perçu annuellement et/ou selon l’option choisie par le propriétaire loueur. L'un ou l'autre régime choisi impactera différemment le calcul de l'impôt sur le revenu.

En location meublée, le régime du micro-BIC est appliqué de plein droit dans les conditions ci-dessous :

• si le montant annuel des revenus perçus est inférieur à 77 700€ (seuil règlementaire pour le meublé classique). S'il s'agit de location touristique le seuil varie à la baisse, avec par exemple en meublé saisonnier non classé (ex: Airbnb), le seuil est dorénavant réduit à 15 000€ (attention nouveau seuil depuis 2024).
• le revenu imposable est calculé après abattement forfaitaire, pouvant varier de 30% (si meublé de tourisme non classé) à 50% (si meublé classique à usage de résidence principale du locataire).

NB: des conditions particulières s'appliquent pour les biens loués en meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes en micro-BIC : abattement forfaitaire de 71% jusqu'à 77 700€ de revenus locatifs. Attention au nouveau plafond.

Une fois l'abattement forfaitaire appliqué, l'administration procède au calcul de l'impôt selon le barème progressif de l'impôt du loueur en meublé.

Pour + d'infos sur les modalités pratiques spécifiques du micro-BIC (et les nouvelles règles fiscales du meublé de tourisme notamment) : consultez notre fiche sur le régime du micro-BIC.

Le régime du BIC au réel est appliqué de plein droit dans les conditions ci-dessous :

• si le chiffre d'affaires annuel des loyers perçus avec la location meublée est supérieur à 15 000€ (si meublé de tourisme on classé) ou 77 700€ (si meublé classique ou meublé de tourisme classé)
• 100% des charges liées à l'activité de location meublée peuvent être déduites du revenu imposable (travaux, intérêts d'emprunt, dépenses locatives, diverses telles que transport pour rendre à une AG, frais de gestion et comptabilité, assurances PNO, frais de syndic, taxes foncières, impôts, etc.)
• déduction des parts d’amortissement du bien et du mobilier et de l'immobilier

En deçà du seuil règlementaire, le régime du BIC au réel peut également être appliqué sur option auprès de l'administration fiscale (au moment des formalités de lancement de l'activité de location meublée ou également à postériori)...une formule souvent plus intéressante pour le loueur en meublé. Le changement de régime fiscal en faveur du BIC au réel prut présenter un réel intérêt quand le montant des charges par exemple dépasse le taux de l'abattement du micro-BIC.

Le régime fiscal du BIC au réel nécessite une comptabilité détaillée et donc le recours à un expert comptable spécialisé en location meublée (notamment pour le calcul des parts d'amortissement).

Pour + d'infos sur le régime du BIC au réel, consultez notre fiche sur le Régime du BIC au réel

Depuis la Loi de Finances 2024, les conditions d'application du micro-BIC dépendent du mode de la location meublée, selon qu'il s'agisse de location d'habitation classique (en longue durée) ou de location touristique (avec une distinction sur le meublé de tourisme classé ou non classé).

Le taux d'abattement forfaitaire est réduit à 30% pour les meublés de tourisme non classé, accessible jusqu'à 15 000€ de revenus perçus en meublés.

Cette modification de taux d'abattement forfaire est applicable de façon rétroactive, sur les revenus locatifs de 2023.

Exception : si le meublé de tourisme est classé le taux d'abattement forfaitaire est de 71% (dans la limite de 188 700€), avec majoration possible de 21% (pour 15 000€ de revenus) si le bien est situé en zone rurale.

Parce qu'il n'est pas toujours évident d'être au fait de la règlementation en vigueur sur tous les aspects, notre équipe experte LOKIZI - LA LOCATION MEUBLÉE vous conseille et vous accompagne sur la fiscalité BIC la plus appropriée pour votre location meublée.

Notre équipe d'experts se tient à votre disposition pour établir un diagnostic personnalisé de la fiscalité de votre location meublée pour définir avec vous les meilleurs choix possibles pour déclarer vos revenus locatifs...avec à la clé 0€ d'impôt sur votre location meublée !

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