La fiscalité BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) en location meublée

Est considérée comme location meublée tout local d'habitation ou logement proposé à la location et déjà garni d'un équipement mobilier nécessaire à l'utilisation normale du locataire et respectant la règlementation en vigueur (équipement mobilier minimum du décret n° 2015-981 du 31/07/2015).

Dès lors que les conditions de mobilier ne sont pas remplies la location n'est pas considérée comme meublée mais comme location vide (ou nue).

Tous les revenus locatifs issus de la location meublée sont caractérisés comme des Bénéfices Industriels & Commerciaux (BIC) et sont soumis à l'imposition avec obligation déclarative.

Perçu comme commerçant vis-à-vis de l'administration fiscale (car percevant des revenus issu d'une activité commerçante de loueur en meublé), le propriétaire-bailleur, qualifie ses revenus tirés de la location meublée en BIC, et non en revenus fonciers, comme c’est le cas avec la location nue, et ce quel que soit le statut du Loueur en meublé (non professionnel LMNP ou professionnel LMP).

Quelle que soit la durée de mise en location, les revenus issus de locations saisonnières ou issus de location meublée classique sont soumis à la même fiscalité de la location meublée. Ainsi, que le logement soit loué partiellement ou totalement à une clientèle de passage ou que le logement soit loué à usage de résidence principale, toutes les formes de locations meublées sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Chaque année, le montant annuel des bénéfices perçus en location meublée doit être déclaré auprès de l'administration fiscale, en complément des autres revenus. Les obligations déclaratives varient selon le régime d'imposition du loueur.

Pour + d'infos sur le détails des revenus de location meublée, consultez également notre page "déterminez les loyers d’une location meublée".

Exonération de fiscalité pour les revenus « raisonnables » de logement meublé :

Certains revenus locatifs issus de la location ou sous-location meublée d’une partie de la résidence principale du propriétaire, et dits "raisonnables" par le législateur, sont non imposables. 2 types de revenus locatifs sont concernés par cette exonération fiscale, à condition qu'ils remplissent les conditions suivantes :

• 1er cas : résidence principale du locataire / sous-locataire
  - le logement est destiné à la résidence principale du locataire ou du sous-locataire (étudiant par exemple), ou à la résidence temporaire du locataire (ou sous-locataire) s’il justifie d’un travail saisonnier (agriculture, tourisme, restauration, spectacles, centres de loisirs/vacances, sport professionnel, etc)
  - le loyer (hors charges) ne dépasse pas 199€/an/m² en Ile de France ou 147€/m²/an dans les autres régions
• 2ème cas : chambre d'hôtes, meublé de tourisme et locations meublées courte durée
  - le logement n’est pas destiné à la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple)
  - le montant maximum des revenus locatifs n’excède pas 760€/an

Les revenus de location meublée ou sous-location meublée conformes aux conditions ci-dessus ne sont pas soumis à l'obligation déclarative des BIC.

Il existe 2 régimes d'imposition pour les revenus locatifs issus de la location meublée, appliqués de plein droit selon le montant des revenus perçus.

Le principe est le suivant : tant que les revenus annuels issus de la location meublée ne dépassent pas un certain montant c'est le régime du micro-BIC qui s'applique (avec abattement forfaitaire), et dès lors que les revenus dépassent le seuil règlementaire c'est le régime du BIC au réel qui s'applique automatiquement.  

Le propriétaire-bailleur a toutefois la possibilité de choisir le régime d'imposition BIC au réel s'il lui est plus favorable pour la fiscalité de sa location meublée (en formalisant cette option auprès de l'administration fiscale).

En résumé, les revenus issus de la location meublée peuvent être déclarés au régime micro-BIC au régime du BIC au réel, selon le montant perçu annuellement et/ou selon l’option choisie par le propriétaire loueur. L'un ou l'autre régime choisi impactera différemment le calcul de l'impôt sur le revenu.

Le régime du micro-BIC est appliqué de plein droit dans les conditions ci-dessous :

• si le montant annuel des revenus perçus est inférieur à 77 700€ (si meublé d'habitation) ou 15 000€ (si location touristique non classée)
• le revenu imposable est calculé après abattement forfaitaire, pouvant varier de 30% (si meublé de tourisme non classé) à 50% (si meublé d'habitation).

NB: les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes bénéficient de conditions particulières en micro-BIC (abattement forfaitaire de 71% jusqu'à 77 700€ de revenus locatifs - attention nouveau plafond). 

Pour + d'infos sur les particularités du micro-BIC (et les nouvelles modalités en meublé de tourisme notamment) : consultez notre fiche sur le régime du micro-BIC.

Le régime du BIC au réel est appliqué de plein droit dans les conditions ci-dessous :

• si le montant annuel des loyers perçus avec la location meublée est supérieur à 15 000€ (si meublé de tourisme on classé) ou 77 700€ (si meublé d'habitation ou meublé de tourisme classé)
• 100% des charges liées à l'activité de location meublée peuvent être déduites du revenu imposable (travaux, frais d’ameublement, dépenses locatives, frais de gestion et comptabilité, assurances, syndic, taxes et impôts, frais divers comme transport, etc)
• Déduction des parts d’amortissement du bien et du mobilier et de l'immobilier

En deçà du seuil règlementaire, le régime du BIC au réel peut également être appliqué sur option  auprès de l'administration fiscale (au moment des formalités de lancement de l'activité de location meublée ou également à postériori)...une formule souvent plus intéressante pour le loueur en meublé.

Pour + d'infos sur le régime du BIC au réel, consultez notre fiche sur le Régime du BIC au réel

A partir de 2024 les conditions d'application du micro-BIC dépendent du statut de la location meublée, selon qu'il s'agisse de location d'habitation ou de location touristique (avec une distinction sur le meublé de tourisme classé ou non classé). 

Le taux d'abattement forfaitaire est réduit à 30% pour les meublés de tourisme non classé, accessible jusqu'à 15 000€ de revenus perçus en meublés.

Cette modification de taux d'abattement forfaire est applicable de façon rétroactive, sur les revenus locatifs de 2023.

Exception : si le meublé de tourisme est classé le taux d'abattement forfaitaire est de 71% (dans la limite de 188 700€), avec majoration possible de 21% (pour 15 000€ de revenus) si le bien est situé en zone rurale.

Comment sont imposés les locations meublées ?

Toutes les locations meublées (touristiques, longue durée etc) sont imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas dans la catégorie des revenus fonciers (qui concerne les locations vides).

Certaines locations meublées dont les revenus sont considérés comme raisonnables (voir les conditions ci-dessus) peuvent être exonérées d'impôt.

Quels sont les régimes fiscaux possibles pour un loueur en meublé ?

Lorsqu'on est loueur en meublé 2 régimes fiscaux sont possibles pour la déclaration de ses revenus locatifs : le régime du micro-BIC (avec abattement forfaitaire de 30% à 50%, selon l'usage du bien loué en meublé) ou le régime du BIC au réel (avec déduction de 100% des charges et des parts d'amortissement réalisé sur l'immobilier, le mobilier et les travaux).

La fiscalité du micro-BIC change en 2024 pour les meublés de tourisme.

Quel moyen idéal pour ne pas payer d'impôt sur les loyers d'un logement meublé ?

Pour réduire au maximum ou anéantir complètement le revenu imposable en location meublée, le meilleur moyen est de déclarer ses revenus sous le régime fiscal du réel, en pratiquant l'amortissement sur l'immobilier, le mobilier et les travaux. Autre option : percevoir des loyers "raisonnables" exonorés d'impôt.

Parce qu'il n'est pas toujours évident d'être au fait de la règlementation en vigueur sur tous les aspects, LOKIZI vous conseille et vous accompagne sur la fiscalité BIC la plus appropriée pour votre location meublée.

Notre équipe d'experts se tient à votre disposition pour établir un diagnostic personnalisé de la fiscalité de votre location meublée pour définir avec vous les meilleurs choix possibles pour déclarer vos revenus locatifs...avec à la clé 0€ d'impôt sur votre location meublée !