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Taxe d'habitation de résidence secondaire
Qui paie la taxe d'habitation pour un logement loué en meublé ?
L'éligibilité à la taxe d'habitation varie selon le mode d'occupation du logement.
Tout logement occupé ou disponible au 1er janvier de l'année peut être taxé, sauf exemptions légales.
Voici quelques précisions pour s'y retrouver et comprendre dans le cas d'un bien loué en meublé qui est redevable ou pas de la taxe d'habitation.
La taxe d'habitation c'est quoi ? A quoi sert-elle ?
La taxe d'habitation est un impôt local collecté chaque année au profit des collectivités territoriales.
Cette taxe sert à financer les services publics locaux à disposition des habitants et visiteurs (réguliers ou ponctuels), notamment :
- écoles
- construction d’équipements sportifs et culturels,
- entretien des espaces publics
- voirie
- services municipaux
- éclairage public etc.
La taxe d’habitation est un impôt local payé par les occupants d’un logement au 1er janvier de l’année. Elle concerne maisons, appartements, meublés ou vides.
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement que vous possédez en plus de votre résidence principale, que vous n’occupez pas de façon régulière tout au long de l’année.
💡 En pratique : maison de vacances, appartement à la mer ou à la montagne… vous y séjournez de temps en temps, mais votre domicile principal reste ailleurs.
La résidence secondaire est soumise à la taxe d’habitation, et ne bénéficie pas des exonérations liées aux revenus comme cela pouvait être le cas pour la taxe d'habitation sur résidence principale (aboulie depuis 2023).
Qui doit payer la taxe d'habitation pour un logement loué en meublé sur une résidence secondaire ?
Depuis 2023, les résidences principales sont exonérées de taxe d'habitation.
Cependant, le paiement de la taxe d'habitation reste à devoir sur les logements vacants ainsi que sur les résidences secondaires et les locations meublées saisonnières.
Si le logement n’est pas occupé par le locataire au 1er janvier, c’est le propriétaire qui reste redevable (ce logement constituant sa résidence secondaire).
Autrement dit, en location meublée touristique, le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation, car le logement n'a pas d'occupant fixe et est loué à une clientèle n'y élisant pas sa résidence principale.
Un locataire en meublé longue durée occupant le logement à titre de résidence principale n'est plus redevable de la taxe d'habitation, même s'il l'occupe à partir du 1er janvier, la taxe ayant été abolie depuis 2023 sur les résidences principales (ce bien constituant pourtant fiscalement une résidence secondaire du propriétaire).
La règle édictée par le Conseil d'Etat (2014) est la suivante : « le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année »
Comment est calculée la taxe d'habitation pour une résidence secondaire ?
Le calcul de la taxe d'habitation est basé sur différents paramètres :
- valeur locative cadastrale du bien : estimation du loyer annuel que le bien pourrait générer (établie selon les caractéristiques du bien)
- taux d'imposition local voté par la commune (appliqué sur la valeur cadastrale du bien)
- Majoration possible (certaines communes peuvent augmenter le taux pour les résidences secondaires, jusqu’à 60 % de plus que la taxe normale).
💡 En résumé : plus le logement est grand ou situé dans une commune chère, plus le montant de la taxe peut être élevé, et les résidences secondaires sont souvent surtaxées par la mairie pour inciter à libérer le parc immobilier.
La taxe d'habitation est calculée et due par les contribuables de façon annuelle.
Pour une résidence secondaire, tout propriétaire est imposable, quel que soit son revenu d'activité professionnelle puisque ce dernier n'est pas pris en compte dans le calcul de la taxe d'habitation (ce qui était le cas pour une taxe d'habitation sur résidence principale jusqu'à son abandon total en 2023).
Surtaxe d’habitation en zone tendue
Pourquoi une surtaxe d’habitation dans certaines villes ?
Face au succès des hébergements touristiques de particuliers proposés via les plateformes numériques (du type Airbnb), de nombreuses communes se sont organisées pour palier au déficit de logements causé par les locations meublées courte durée.
Pour ralentir cette tendance, et retrouver une offre locative en adéquation avec la demande de logement locale, l’administration fiscale a permis, à certaines communes situées dans des zones dites tendues (listées dans le décret n° 2013-392 du 10.5.13), de majorer d'un bond les taxes d’habitation des logements meublés non affectés à l'habitation principale, jusqu’à +60 %. Cette majoration est décidée localement après vote du conseil municipal.
La surtaxe d’habitation vise à limiter la sous-occupation de logements, souvent voués à la location saisonnière mais aussi parfois peu utilisés par les familles qui les possèdent.
Quelles villes concernées par la surtaxe d’habitation ? Existe-t-il une liste de villes concernées par la majoration (depuis 2024) ?
La surtaxe d'habitation n'est pas applicable partout en France.
Un zonage spécifique est prévu par la loi (près de 3700 communes sont concernées) : seules les communes situées dans le périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) peuvent mettre en place la surtaxe, où le déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraîne des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Autrement dit les villes où les meublés de tourisme prolifèrent, au dépens des locations résidentielles.
Voici quelques exemples de villes avec forte tension immobilière où la surtaxe d'habitation des résidences secondaires est déjà mise en place : Paris, Bordeaux, Lyon, ou certaines villes de bord de mer telles que Nice, Marseille, Biarritz, Cassis, ou Saint Jean de Luz.
La surtaxe concerne davantage de communes depuis 2024 : 2.546 municipalités ont la possibilité de l’instaurer, contre 1.151 en 2023. Les nouvelles communes concernées peuvent être en deça du palier initial de 50 000 habitants et sont principalement situées en Corse, en zone montagneuse, dans l'arrière-pays provençal et sur le littoral.
Pour savoir si votre logement est en zone tendue et si votre taxe d'habitation risque d'être majorée : consultez le simulateur officiel
Quel type de logement est concerné par la surtaxe d’habitation ?
Pour être concernée par la surtaxe d'habitation, une résidence secondaire doit déjà être imposable à la taxe d'habitation.
Si la résidence secondaire est vide de meuble (ou insuffisamment meublée pour en permettre l’habitation) et non occupée, elle est toutefois susceptible d'être imposable à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) : si elle est située en zone tendue, et vacante au 1er janvier depuis au moins 1 an (et sous réserve bien sûr qu'il soit à usage d’habitation).
Est considéré comme logement vacant à usage d’habitation tout logement inoccupé ou occupé momentanément (durée inférieure ou égale à 90 jours de suite) et disposant d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire, mobilier,..).
Taxe d’habitation des résidences secondaires : comment échapper à cet impôt local ?
Alors que la taxe d’habitation sur les résidences principales est dorénavant supprimée , la taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste en place, avec parfois une majoration jusqu'à 60% dans certaines villes (voir ci-dessus).
Excédés et ne pouvant pas faire face à cette majoration considérable, appelée surtaxe d’habitation, de nombreux propriétaires s’interrogent sur l’opportunité de vendre leur résidence secondaire.
Pourtant il existe bien une solution pour ne plus être redevable de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires tout en conservant son bien : en passant à la location meublée longue durée.
Rappelons que les propriétaires ayant un locataire de longue durée à l'année ne sont pas soumis à la taxe d'habitation et donc à la majoration, puisque dans ce cas, c'est le locataire qui est l'occupant principal du logement (lié au propriétaire-bailleur par un bail de location annuelle).
Lokizi vous en dit plus sur la surtaxe d’habitation, ses conditions d’application, ainsi que sur la solution possible pour ne plus être redevable de la surtaxe d’habitation …tout en profitant de réductions conséquentes sur son imposition. N'hésitez pas à solliciter une simulation fiscale gratuite.
Pas de surtaxe d’habitation dans certaines résidences secondaires en location meublée
La location meublée longue durée (meublé d’habitation) est une alternative très appropriée pour échapper à la majoration de la taxe d'habitation (surtaxe d’habitation pouvant atteindre 60% dans certaines communes).
Si on considère que cette option peut aussi faire bénéficier le propriétaire d’une imposition très légère voire nulle sur ses revenus locatifs grâce à la fiscalité clémente de la location meublée en BIC, louer sa résidence secondaire en meublé longue durée s’avère alors la meilleure solution pour échapper à la surtaxe d’habitation !
Pour rappel : la taxe d’habitation est à la charge de l’occupant principal du logement en place au 1er janvier de l’année (qu’il en soit le propriétaire ou le locataire). Le propriétaire d'une résidence secondaire louée en meublé installant un locataire à l’année n’est donc pas redevable de la taxe d’habitation (et à fortiori de la surtaxe d’habitation).
Proposer sa résidence secondaire à la location longue durée va ainsi permettre au propriétaire :
- d’éviter de payer la (sur)taxe d’habitation,
- de percevoir des loyers réguliers,
- et de bénéficier de tous les avantages offerts par la fiscalité BIC de la location meublée : imposition sur les bénéfices (BIC = Bénéfices Industriels et Commerciaux) sur la base d’un revenu imposable déduit de toute charge et gommé par l’amortissement comptable du bien (immobilier et mobilier).
Pour en savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs de la location meublée, cliquez ici.
Expert du LMNP, LOKIZI vous conseille et vous accompagne pour ne plus payer de taxe d'habitation sur la résidence secondaire
Chaque cas est différent selon l’utilisation familiale qui est faite de sa résidence secondaire : en jouissance personnelle ou en location meublée saisonnière.
Ainsi un diagnostic personnel avec simulation locative et fiscale est vivement conseillé pour faire le bon choix sur le devenir de sa résidence secondaire face à l’envolée de la taxe d’habitation dans certaines zones tendues.
Expert en location meublée longue durée, Lokizi est l’interlocuteur idéal des propriétaires de résidences secondaires pour évaluer tous les aspects de gestion locative ou conseil en fiscalité patrimoniale immobilière dans tout projet de location meublée.
Pour en savoir plus sur la taxe d’habitation de votre résidence secondaire et les conditions possibles de son exonération après mise en location meublée, contactez Lokizi.
FAQ taxe d'habitation et résidence secondaire
Il n’existe pas de solution miracle, mais quelques leviers légaux permettent d’agir sur la taxe d’habitation d’une résidence secondaire :
👉 Vérifier les cas d’exonération possibles (logement inhabitable, contraintes administratives, usage spécifique).
👉 Faire correctement la déclaration d’occupation sur l’espace impôts (erreur = taxation automatique).
👉 Déposer une réclamation en cas d’erreur de classement ou de taxation injustifiée.
👉 Suivre l’évolution de la réforme de la taxe, certaines communes adaptant leurs règles.
👉 Attention à la notion de jouissance exclusive : si le bien est réellement occupé par un tiers (location effective en longue durée), la taxe peut ne plus être à votre charge.
En clair : ce n’est pas l’évitement, mais la bonne qualification du bien et de son usage qui fait la différence.
Pour une résidence secondaire, la taxe d’habitation est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement, avec quelques particularités :
- Taux majoré : les communes peuvent appliquer une surtaxe, parfois jusqu’à 60 % de plus que celui des résidences principales : cela concerne surtout les grandes métropoles sous tension (telles que Paris, Bordeaux, Marseille, Lyon, Nice, Montpellier), plusieurs villes balnéaires ou touristiques (Arcachon, Palavas‑les‑Flots, Mimizan, Ouistreham) ainsi que des communes de moyenne taille.
- Pas d’exonération liée aux revenus du contribuable : contrairement à la résidence principale, le revenu du propriétaire n’influence pas le montant.
- Majoration possible pour vacance : certains biens inoccupés au 1er janvier peuvent subir une surtaxe supplémentaire.
💡 En résumé : plus le logement est grand ou bien situé, plus la taxe peut être élevée.
👉 En pratique : chaque commune décide individuellement d’appliquer ou non la majoration / surtaxe et à quel niveau (jusqu’à +60 %). Pour connaître le taux exact dans une ville donnée, il faut consulter le site des impôts ou la délibération municipale correspondante.
Vérifiez la taxe reçue, rassemblez vos justificatifs (déclaration d'occupation réelle, état du logement, travaux), puis déposez une réclamation en ligne (sur votre espace personnel impots.gouv.fr) ou par courrier au service des impôts de votre commune. Mentionnez toute erreur ou cas d’exonération pour que l’administration ajuste le montant (exemples: inexactitude de la valeur locative, jouissance exclusive non exercée, logement vacant, erreurs dans le calcul, ou cas d’exonération possibles).
L’administration doit répondre dans un délai d’environ 2 à 4 mois. Si la réclamation est acceptée, la taxe peut être ajustée ou remboursée.
💡 En résumé : vérifier, documenter, déclarer et réclamer. Une contestation bien préparée peut réduire ou annuler la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire.
Une résidence secondaire inoccupée est toujours soumise à la taxe d’habitation.
- La taxe est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement et le taux voté par la commune.
- Certaines communes appliquent une majoration spécifique pour les logements vacants ou inoccupés, parfois jusqu’à 60 % de plus.
- Les exonérations liées aux revenus ne s’appliquent pas : le propriétaire paie, même s’il n’habite pas le bien.
💡 En résumé : un logement vide = taxe due, parfois plus chère qu’une résidence secondaire occupée.
La taxe foncière concerne le propriétaire, la taxe d’habitation concerne l’occupant du logement (propriétaire ou locataire), et les deux sont calculées différemment même si elles financent les services locaux.
Une augmentation de votre taxe d’habitation peut venir de plusieurs facteurs :
- Hausse des taux votés par la commune : la mairie peut décider d’augmenter ses ressources pour financer services locaux (voirie, éclairage, écoles…).
- Majoration pour résidence secondaire ou logement vacant : certaines communes appliquent la surtaxe jusqu’à +60 % sur les résidences secondaires.
- Révision de la valeur locative cadastrale : si la valeur estimée de votre logement augmente, la taxe suit.
- Suppression ou réduction d’exonérations : certaines réductions automatiques (travaux, vacances, revenus) peuvent être recalculées chaque année.
💡 En résumé : l’augmentation n’est pas aléatoire, elle reflète taux locaux, valeur du bien et usage du logement
Depuis l’abolition progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales, effective depuis 2023, un locataire n’a plus à payer de taxe d’habitation pour sa résidence principale (cas des locataires en meublé longue durée sous bail annuel).
Attention : la taxe d'habitation subsiste pour les résidences secondaires ou vacantes (redevables par les propriétaires).
