Impôt & location meublée : fiscalité, calcul d'imposition et déclaration de revenus

La loi Alur de 2015 définit le cadre de fonctionnement de la location meublée (meubles, bail, etc.) ainsi que la fiscalité, avec notamment les modalités de la déclaration d’impôt.

Le principe est le suivant pour les recettes locatives du meublé :

Louer en meublé est fiscalement considéré comme une activité commerciale. Tous les revenus locatifs tirés d’une activité de location meublée (exercée de façon saisonnière ou à l’année) sont alors à reporter sur la déclaration de revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & commerciaux). Ceci est valable pour les recettes provenant d’un logement loué à titre de résidence principale ou à titre de résidence secondaire (gîtes ruraux, chambres d’hôtes, location de tourisme).

L’imposition des locations meublées diffère donc de l’imposition des locations nues (en revenus fonciers) et peut se faire sous 2 régimes possible : le régime fiscal du micro-BIC (avec abattement forfaitaire) ou le régime du BIC au réel.

Comment un loueur doit-il déclarer les revenus de sa location meublée en BIC ? et surtout comment bien déclarer pour bénéficier de l’avantage fiscal du meublé, promis notamment par l’investissement immobilier en statut LMNP (statut de Loueur en Meublé Non Professionnel) ou en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)?  

Le sujet est fondamental car le volume de loyers perçus n’est pas le seul critère pour évaluer la réussite et la rentabilité d’un projet de location meublée.

Lokizi vous informe et vous accompagne à toutes les étapes de votre projet de location meublée, jusqu'à la déclaration d'impôt, pour en tirer le meilleur bénéfice.

Voici quelques précisions pour bien effectuer sa déclaration d’impôt des revenus locatifs issus du meublé dans la catégorie BIC (des Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Contrairement aux idées reçues, le loueur en meublé peut choisir la fiscalité la plus optimale à sa situation, et orienter ainsi son imposition pour qu’elle lui soit la plus favorable possible.

Les revenus locatifs tirés de la location meublée sont imposés soit au régime de micro-BIC soit au régime du BIC au réel simplifié, selon le montant global ou selon l’option choisie :  

• Régime de micro-BIC: l’imposition est calculée sur la moitié des revenus locatifs
  • le montant annuel des revenus issus de la location meublée est inférieur à 72 600€ (revenus 2020)
  • le régime est appliqué automatiquement (par défaut) si aucune autre option n'est prise par le loueur en meublé et si le montant annuel des loyers ne dépassent pas 72 600 €
  • l'abattement forfaitaire est de 50%
• Régime de BIC réel simplifié : l’imposition est calculée sur les revenus locatifs déduits de l’intégralité des charges et des amortissements
  • le montant annuel des loyers issus de la location meublée est supérieur à 72 600€ (revenus 2020)
  • possibilité d’opter pour le régime du BIC au réel simplifié même si le montant total annuel des loyers est inférieur à 72 600€, et ce, sur option auprès des services fiscaux
  • déduction de 100% des charges : frais de gestion et comptabilité, assurance PNO (et éventuelle assurance habitation), frais de syndic, taxe foncière (et éventuelle taxe d’habitation), charges liées à l'exploitation du bien meublé (ménage, entrées/sorties, conciergerie, réparations, petits travaux..)
  • déduction des frais liés à l’acquisition du bien immobilier (honoraires agence, intérêt d’emprunt..)
  • déduction des parts d’amortissement comptable du bien, des travaux d’aménagement et du mobilier

En résumé, la barre des 72 600€ de revenu annuel détermine de fait le mode d’imposition des revenus du meublé (au micro-BIC avec abattement ou au BIC réel avec amortissement), sauf si le loueur (LMP ou LMNP) choisit délibérément de déclarer avec l’option du régime au réel pour bénéficier de toute la puissance fiscale possible.

Le montant brut des recettes est à reporter sur le formulaire 2042-C-PRO (version papier ou en ligne), complémentaire à la déclaration de revenus 2042.

A noter : si le logement loué en meublé est dédié à une clientèle de tourisme n’y élisant pas domicile et si les recettes annuelles sont supérieures à 23 000€, le propriétaire est redevable des cotisations sociales.

Cas particulier pour le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : les éventuels déficits de l’activité du meublé peuvent être imputés sur le revenu imposable global du foyer fiscal, et en cas de revente du bien c’est le régime de TVA des entreprises qui s’applique pour l’imposition des plus-values.

Pour en savoir plus sur le détail des 2 régimes pour le calcul de vos impôts, consultez nos informations plus détaillées sur le micro-BIC et sur le régime du BIC au réel.

Le principal levier réside dans le régime du BIC au réel qui, lorsqu’il est bien maîtrisé, peut considérablement alléger la facture fiscale du propriétaire... voire même lui permettre de ne pas du tout être imposé sur les recettes de ses locations meublées.

En contrepartie, la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour évaluer le bilan global de l’activité et valoriser les parts d’amortissement du logement loué (immobilier, travaux, mobilier).

Déduire l’intégralité des charges et les amortissements permet ainsi de diminuer au maximum le revenu imposable. 

Certains revenus de location meublée sont par ailleurs naturellement exonérés d'impôt, et ne nécessitent pas de remplir le formulaire de déclaration. Il s’agit de certains loyers dits « raisonnables » issus d’une location ou sous-location de la résidence principale du propriétaire-bailleur. Certaines conditions sont à respecter :

• le logement constitue la résidence principale du locataire (ou temporaire pour un travail saisonnier) et e montant des loyers ne dépasse pas 190€/an/m² en Ile de France ou 140€ dans les autres régions (revenu 2020)
• le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple) etle montant annuel des loyers issus de la location meublée ne dépasse pas 760€/an.

L’équipe de Lokizi a développé depuis plus de 18 ans une expertise de l’immobilier locatif, avec un savoir-faire spécifique sur la gestion intégrale de location meublée en longue durée : équipement en meubles, recherche / installation de locataire solvable à l’année, gestion locative, fiscalité BIC de la location meublée…jusqu’à la déclaration d’impôt gérée pour le compte du propriétaire-bailleur.

La rentabilité d'un projet de location meublée ne se mesure pas seulement au montant des loyers perçus (comme en location saisonnière par exemple) et au montant de l’investissement initial. On oublie trop souvent le montant des impôts dans le calcul de la rentabilité.

Les bons choix en fiscalité BIC sont primordiaux pour alléger au maximum la déclaration d'impôt de la location meublée et en tirer le meilleur bénéfice.

Chaque LMP ou LMNP dispose de ses propres particularités qui peuvent être primordiales pour la réussite d’une location meublée : comme par exemple des sujets tels que la récupération de TVA, la détention de bien en SCI, le revenu global du foyer fiscal…Des sujets que LOKIZI maitrise particulièrement.

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