Quand on pratique la location meublée, il existe 2 façons pour ne pas être imposé sur ses revenus locatifs : soit les revenus du meublé sont trop faibles pour être imposés, soit le revenu imposable a pu être réduit à 0€.
Voici en détail les 2 cas où un loueur en meublé n'est pas redevable de l'impôt :
Cas n°1 : revenus du meublé trop faibles pour être imposés = exonération
Certains revenus de location meublée peuvent naturellement être exonérés d'impôt, et ne nécessitent pas de remplir le formulaire de déclaration. Il s’agit de certains loyers dits « raisonnables » issus d’une location ou sous-location de la résidence principale du propriétaire-bailleur. Certaines conditions sont à respecter pour être exonérés d'impôt :
- le logement loué en meublé constitue la résidence principale du locataire, pour un étudiant par exemple (ou résidence temporaire pour un travail saisonnier) et le montant des loyers (hors charges) ne dépasse pas 199€/an/mètre carré en Ile de France ou 147€/an/mètre carré dans les autres régions (revenus 2023). Le logement ne peut pas être dissocié de l'habitation principale du propriétaire-bailleur (il ne s'agit donc pas d'un logement indépendant, auquel cas l'exonération ne pourrait avoir lieu)
- le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple) et le montant annuel des loyers issus de la location meublée ne dépasse pas 760€/an (loyer hors charge).
Les 2 types d'exonérations sont cumulables sur une même année. Exemple : location étudiante dans la limite des plafonds de loyer entre septembre et juin puis location en formule chambre d'hôte sur la période estivale (toujours dans la limite des plafonds de loyer).
A noter : ce principe d'exonération qui devait s'arrêter au 15 juillet 2024 est finalement prolongé jusqu'au 31 décembre 2026.
Cas n°2 : revenu imposable en meublé réduit à 0€
Le deuxième cas pour lequel les revenus issus du meublé peuvent ne pas être imposables ne ne repose pas cette fois sur le mode de location du bien, mais de la façon dont les revenus locatifs issus du meublé vont être traités fiscalement.
Pour parvenir à anéantir le revenu imposable de location meublée, le principal levier consiste à retirer des recettes locatives toutes les charges déductibles et parts d'amortissements. Ceci n'est possible que sous le régime du BIC au réel. En contrepartie, la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour évaluer le bilan global de l’activité et valoriser les parts d’amortissement du logement loué (immobilier, travaux, mobilier).
Déduire l’intégralité des charges et les amortissements permet ainsi de diminuer au maximum le revenu imposable, et très souvent même de l'anéantir complétement (surtout s'il y a des travaux ou des intérêts d'emprunt).
Pour en savoir plus sur le BIC au réel qui permet de ne pas être imposable en location meublée, consultez :
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