Impôt & fiscalité en location meublée (déclaration, calcul d'imposition...)

Louer en meublé est fiscalement considéré comme une activité commerciale et, à ce titre, tous les revenus locatifs tirés d’une activité de location meublée (exercée de façon saisonnière ou à l’année) sont alors à reporter sur la déclaration de revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & commerciaux).

Ceci est valable pour les recettes provenant d’un logement loué à titre de résidence principale (à l'année) ou à titre de résidence secondaire en formule touristique (gîtes ruraux, chambres d’hôtes, meublé de tourisme, meublé para-hôtelier).

L’imposition des locations meublées (en BIC) diffère donc de l’imposition des locations nues (en revenus fonciers) et peut se faire sous 2 régimes possibles :

• le régime fiscal du micro-BIC (avec abattement forfaitaire)
• ou le régime du BIC au réel (avec déduction de charges et amortissements).

Comment un loueur doit-il déclarer les revenus de sa location meublée en BIC ? et surtout comment bien déclarer pour bénéficier de l’avantage fiscal du meublé, promis notamment le statut LMNP (statut de Loueur en Meublé Non Professionnel) ou le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ?

Voici quelques précisions pour bien effectuer sa déclaration d’impôt des revenus locatifs issus du meublé dans la catégorie BIC (des Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Contrairement aux idées reçues, le loueur en meublé peut choisir la fiscalité la plus optimale à sa situation, et orienter ainsi son imposition pour qu’elle lui soit la plus favorable possible.

Les revenus locatifs tirés de la location meublée sont imposés soit au régime de micro-BIC soit au régime du BIC au réel simplifié, de plein droit (selon le montant global perçu) ou sur option.

Voici dans les grandes lignes ce qui caractérise et ce qui diffère les 2 régimes fiscaux de la location meublée, que sont le régime du micro-BIC et le régime du BIC au réel :

Régime du micro-BIC :

Sous le régime du micro-BIC, l’imposition est calculée après abattement forfaitaire sur les recettes locatives, avec application d'un taux d'abattement variant de 30% à 71% selon le mode de location du bien :

• en meublé d'habitation : abattement de 50% jusqu'à 77 700€ de revenus annuels en meublé
• en meublé touristique classé (nouveau à partir de 2024) : 30% d'abattement jusqu'à 15 000€
• en meublé touristique non classé : 71% jusqu'à 188 700€ de revenus

Au delà des plafonds de revenus respectifs c'est le régime du BIC au réel qui s'applique de plein droit.

Régime de BIC réel simplifié : 

Sous le régime du BIC au réel, l’imposition est calculée sur les revenus locatifs réduits de l’intégralité des charges et amortissements déductibles (et directement liés à l'activité).

Le régime du BIC au réel est accessible de plein droit, sous la condition d'un minimum de revenu annuel perçu en meublé (voir montants plafonnés du micro-BIC). Il est également accessible sur option (dès lors que le loueur y trouve un intérêt fiscal).

En résumé, le montant annuel de revenus en meublé détermine de fait le mode d’imposition des revenus du meublé (au micro-BIC avec abattement ou au BIC réel avec amortissement), sauf si le loueur (LMP ou LMNP) choisit délibérément (en toute légalité, et dans son intérêt) de déclarer ses revenus avec l’option du régime au réel pour bénéficier de toute la puissance fiscale possible.

Pour en savoir plus sur le détail des 2 régimes pour le calcul de vos impôts, consultez nos informations plus détaillées sur le micro-BIC et sur le régime du BIC au réel.

L'administration fiscale calcule l'impôt à devoir sur les locations meublées en fonction du montant déclaré sur la déclaration de revenus.

En micro-BIC, l'administration fiscale applique l'abattement forfaitaire sur les recettes locatives puis calcule l'impôt en fonction de la tranche marginale d'imposition du foyer fiscal. A cet impôt peuvent s'ajouter des prélèvements sociaux (en location meublée touristique).

En BIC au réel, l'administration calcule également l'impôt en fonction de la tranche marginale d'imposition du foyer fiscal. Particularité sous ce régime fiscal : si le revenu imposable est réduit à 0€ grâce à la déduction préalable des charges et amortissements, le résultat fiscal sera toujours à 0€ ! Les éventuels déficits engendrés par l'intégration des amortissements pourront être reportés chaque année jusqu'à épuisement (sur les revenus du meublé exclusivement). Si le loueur est un professionnel de la location meublée (LMP) ces déficits pourront être immédiatement reportables sur les revenus globaux du foyer fiscal.

Quel que soit le régime fiscal dont relève le loueur en meublé (en micro-BIC ou au réel), les revenus issus de location meublée doivent être reportés sur la déclaration de revenus, dans la catégorie des Revenus Industriels et Commerciaux.

Le montant des revenus du meublé doit être renseigné sur le formulaire 2042-C-PRO, complémentaire à la déclaration de revenus (qu'il s'agisse de la version papier ou en ligne).

Le montant à reporter sur la déclaration de revenus dépend du régime fiscal du loueur :

• en micro-BIC: le montant à déclarer est le montant total annuel des revenus du meublé (loyers + charges)
• en BIC au réel : le montant à déclarer est le résultat issu de la liasse fiscale (préalablement établie dans le cadre de la  comptabilité en location meublée, obligatoire seulement si BIC au réel).

En cas de doute sur le montant à renseigner sur la déclaration de revenus au titre de l'activité de loueur en meublé, il est préférable de respecter la date limite de dépôt de la déclaration (quitte à faire un erreur ou à rendre une déclaration incomplète). Il sera toujours temps ensuite de faire une déclaration rectificative auprès du Service des impôts (possible avant réception de l'avis d'imposition, jusque mi-juillet) ou de corriger la déclaration de revenus (possible après réception de l'avis d'imposition, entre août et décembre).

Pour être sûr de bien remplir la déclaration de revenus pour votre activité de loueur en meublé, le mieux est encore de se faire conseiller par un expert en fiscalité de la location meublée. Notre équipe LOKIZI accompagne et renseigne au quotidien tous types de loueurs en meublé pour le choix de leur régime fiscal ou pour le remplissage de leur déclaration de revenus. N'hésitez pas à nous contacter et nous solliciter pour éviter toute erreur et pour optimiser l'imposition de vos revenus locatifs.

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Quand on pratique la location meublée, il existe 2 façons pour ne pas être imposé sur ses revenus locatifs : soit les revenus du meublé sont trop faibles pour être imposés, soit le revenu imposable a pu être réduit à 0€.

Voici en détail les 2 cas où un loueur en meublé n'est pas redevable de l'impôt :

Cas n°1 : revenus du meublé trop faibles pour être imposés = exonération

Certains revenus de location meublée peuvent naturellement être exonérés d'impôt, et ne nécessitent pas de remplir le formulaire de déclaration. Il s’agit de certains loyers dits « raisonnables » issus d’une location ou sous-location de la résidence principale du propriétaire-bailleur. Certaines conditions sont à respecter pour être exonérés d'impôt :

• le logement loué en meublé constitue la résidence principale du locataire, pour un étudiant par exemple (ou résidence temporaire pour un travail saisonnier) et le montant des loyers (hors charges) ne dépasse pas 199€/an/mètre carré en Ile de France ou 147€/an/mètre carré dans les autres régions (revenus 2023). Le logement ne peut pas être dissocié de l'habitation principale du propriétaire-bailleur (il ne s'agit donc pas d'un logement indépendant, auquel cas l'exonération ne pourrait avoir lieu)
• le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (chambre d’hôte par exemple) et le montant annuel des loyers issus de la location meublée ne dépasse pas 760€/an (loyer hors charge).

Les 2 types d'exonérations sont cumulables sur une même année. Exemple : location étudiante dans la limite des plafonds de loyer entre septembre et juin puis location en formule chambre d'hôte sur la période estivale (toujours dans la limite des plafonds de loyer).

A noter : ce principe d'exonération qui devait s'arrêter au 15 juillet 2024 est finalement prolongé jusqu'au 31 décembre 2026.

Cas n°2 : revenu imposable en meublé réduit à 0€

Le deuxième cas pour lequel les revenus issus du meublé peuvent ne pas être imposables ne ne repose pas cette fois sur le mode de location du bien, mais de la façon dont les revenus locatifs issus du meublé vont être traités fiscalement.

Pour parvenir à anéantir le revenu imposable de location meublée, le principal levier consiste à retirer des recettes locatives toutes les charges déductibles et parts d'amortissements. Ceci n'est possible que sous le régime du BIC au réel. En contrepartie, la tenue d’une comptabilité est obligatoire pour évaluer le bilan global de l’activité et valoriser les parts d’amortissement du logement loué (immobilier, travaux, mobilier).

Déduire l’intégralité des charges et les amortissements permet ainsi de diminuer au maximum le revenu imposable, et très souvent même de l'anéantir complétement (surtout s'il y a des travaux ou des intérêts d'emprunt).

Pour en savoir plus sur le BIC au réel qui permet de ne pas être imposable en location meublée, consultez :

• Tout savoir sur le régime du BIC au réel
• l'amortissement en LMNP.

Notre équipe experte ne fiscalité de la location meublée se tient à votre disposition pour évaluer les conditions d'exonération de votre location meublée, ainsi que les possibilité de rendre votre activité non imposable. Contactez-nous !

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Quelle que soit la formule de location meublée (en meublé de tourisme ou en meublé à l'année) pratiquée de façon professionnelle ou non, tous les revenus générés par cette activité font l'objet d'une imposition et doivent être déclarés en tant que Revenus Industriels et Commerciaux (formulaire 2042 C-Pro de la déclaration de revenus).

Comme évoqué précédemment, le montant imposable à déclarer dépend du régime fiscal du loueur en meublé, lequel régime peut être édicté par les services fiscaux (selon le seuil de revenus règlementaire) ou choisi par le loueur (s'il s'avère plus avantageux que le régime de plein droit).

Si le loueur est en micro-BIC le montant à déclarer sur le formulaire 2042C-Pro est le revenu total annuel perçu en meublé (loyers + charges). Les services fiscaux appliqueront ensuite l'abattement forfaitaire correspondant.

Si le loueur est en régime BIC au réel, le montant à déclarer provient de la liasse fiscale préalablement éditée dans le cadre des obligations et formalités comptables liées à ce régime. Il est possible que le montant à déclarer soit de 0€ ! (même en ayant perçu jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros de revenus en meublé !).

Vous avez besoin de conseils d’expert pour bien / mieux remplir votre déclaration de revenus liée à votre activité de location meublée? contactez-nous !

L’équipe de LOKIZI a développé une expertise sur la location meublée, avec un savoir-faire spécifique sur la fiscalité des revenus locatifs issus du meublé :

• conseil fiscal sur le régime BIC le plus approprié (pas toujours le micro-BIC accessible de plein droit !)
• comptabilité du meublé (obligatoire en régime BIC au réel pour déduire toutes les charges et amortissements...et surtout pour réduire au maximum le revenu imposable)
• accompagnement juridique (notamment sur le choix de la structure juridique qui porte l'activité, et qui peut influer l'imposition des revenus)

Chaque situation de loueur en meublé est particulière et les règles de la fiscalité en location meublée peuvent être particulièrement complexes pour pouvoir en tirer tous les bénéfices. 

Nous nous tenons à votre disposition pour + d'infos et + conseils personnalisés sur la déclaration de revenus de votre location meublée.