LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : statut, conditions, fiscalité

L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel (en société ou en nom propre). 

L'activité de location meublée exercée à titre professionnelle (LMP) ou à titre non professionnelle (LMNP) permet d'accéder à des avantages fiscaux plus ou moins importants.

Lokizi vous informe ici sur le statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP) pourexercer l'activité de location meublée.

Pour bénéficier du statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) il faut respecter deux conditions cumulatives :

• Montant minimum de recettes annuelles : les recettes annuelles de l'activité de loueur en meublé LMP doivent être supérieures à 23 000€ (calculées au prorata-temporis si le début d’activité se fait en cours d’année). 
• Revenus locatifs majoritaires dans le foyer fiscal : les recettes annuelles issues de la location meublée LMP dépassent le montant des revenus d’activité de source française du foyer fiscal (salaires, revenus non salariés, retraites, pensions, et rentes viagères)

Dès lors qu'une des conditions ci-dessus n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). 
Dans le même sens, un loueur en meublé devient automatiquement loueur en Meublé Professionnel (LMP) dès lors que les 2 conditions sont remplies.

L'activité de location meublée considérée pour le LMP prend en compte tous les revenus locatifs perçus en location meublée, quelque soient leur durée : location touristique, moyenne durée, ou location longue durée (bail annuel ou bail étudiant 9 mois).

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. 
L'inscription du LMP au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) est dorénavant facultative (depuis le 1er janvier 2020 et la nouvelle Loi de Finance). Il n'est donc plus nécessaire de s'enregistrer au RCS pour être Loueur en Meublé Peofessionnel (LMP). Seuls les revenus déterminent la qualité de loueur professionnel ou non professionnel.

• Des revenus de LMP faiblement fiscalisés grâce à la fiscalité de la location meublée en BIC (Bénéficies industriels & Commerciaux), valable aussi bien en LMNP qu'en LMP :
  • le régime du micro-BIC avec une imposition sur la moitié des revenus locatifs. Ce régime est  accessible de fait tant que les revenus de la location meublée ne dépassent pas 72 600€ (77 700€ à partir de 2023). 
  • le régime du BIC au réel : avec une imposition sur le revenu déduit de toutes ses charges et amortissements, accessible de fait au delà de 72 600€ par an de revenus locatifs, ou accessible sur option auprès des services fiscaux en deça du seuil. En contrepartie d'un bilan comptable détaillant recettes et dépenses, le régime du BIC au réel peut permettre de présenter un bénéfice non imposable.
•  des déficits LMP imputés sur les revenus globaux : le déficit fiscal pour le loueur en meublé professionnel (LMP) est directement imputable sur ses revenus globaux (ce qui n'est pas le cas en location nue, ou avec le statut LMNP)

• Pas d'imposition sur les plus-values professionnelles en LMP : le loueur en meublé professionnel bénéficie du régime des plus-values professionnelles : en cas de revente du logement voué à la location meublée, les plus-values dégagées pourront être exonérées de taxation. Pour cela, l'activité de location meublée doit être exercée dans le logement revendu depuis plus de 5 ans.

• une exonération de l'IFI en LMP : les logements meublés étant considérés comme des biens professionnels, ils ne sont donc pas soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, en remplacement de l'ISF), tant que le revenu total dégagé par la location meublée est supérieur aux autres revenus français d'activité du foyer fiscal.

Bon à savoir : la location  meublée, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.

Qu'elle soit pratiquée sous le statut LMP ou le statut LMNP, la fiscalité des revenus issus de l'activité de location meublée peut être orientée plus ou moins favorablement selon les choix opérés sur le régime BIC. Le loueur en meublé est tout à fait en mesure d'opter pour tel ou tel régime BIC (micro-BIC ou BIC au réel), en choisissant celui qui lui sera le plus avantageux.

Depuis le 1er janvier 2021, tout Loueur en Meublé Professionnel (LMP) proposant des locations meublées (saisonnières ou annuelles) doit être affilié au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, dont l'ancienne dénomitaion était RSI) et doit donc se soumettre aux cotisations URSSAF .
Si les recettes ne dépassent pas 72 600 € (ou 77 700€ à partir de 2023), le LMP peut choisir l'affiliation au régime général de la sécurité sociale.
L'affiliation à la sécurité sociale n'étant plus automatiquement gérénée par le RCS (car l'inscription au RCS nétant plus une obligation pour être qualifié LMP depuis 2020), la démarche est dorénavant à effectuer directement par le Loueur en meublé LMP auprès des services de la Sécurité Sociale. Une disposition à bien prendre en compte pour les loueur en Meublé qui, depuis le 1er janvier 2020, qui ont pu automatiquement passer du statut LMNP au statut LMP (sans aucune démarche de leur part) du seul fait de la disparition de l'enregistrement au RCS dans les modalités de qualification du statut LMP.

Les frais de cotisation à la sécurité sociale (SSI) sont variables selon le régime fiscal choisi pour l'imposition des revenus du meublés :
- 22% du total des recettes perçues si le LMP est sous le régime du micro-BIC pour ses revenus de locations meublées
- 35 à 40% des bénéfices imposables si le LMP est sous le régime du BIC au réel
Un forfait minimum obligatoire de 1 145€ est prévu (même si le montant du bénéfice imposable est à 0€ grâce au régime réel du BIC).

Pour en savoir plus sur les cas concernés par le versement de cotisations sociales, consultez le document officiel.

Bon à savoir :
- la nécessité de cotiser au RSI (renommé SSI) n'est pas obligatoire pour les LMNP proposant des locations meublées d'habitation.
- un LMNP proposant des locations saisonnières et dégageant des revenus supérieurs à 23 000€/an sera également obligatoirement affilié au RSI (renommé SSI), et ce même si les revenus issus de la location meublée sont inférieurs au montant des revenu d'activité du foyer fiscal.
- en cas de revente du bien loué, la plus-value réalisée, bien qu'exonérée d'impôt est soumise aux cotisations sociales.

Pour en savoir plus sur la conformité ou la fiscalité de votre activité de location meublée exercée en qualité de Loueur Meublé Professionnel (LMP), pour être accompagné dans la comptabilité de votre LMP en vue d'une rentabilité optimale, n'hésitez pas à contacter l’un de nos experts Lokizi par téléphone (01.40.40.37.00) ou par mail.