LMP (Loueur en Meublé location Professionnel) : statut, conditions, fiscalité

L'activité commerciale de loueur en meublé peut être exercée de 2 façons :

• à titre non professionnel (sous le statut de LMNP)
• à titre professionnel (sous le statut de LMP).

En quoi consiste le statut LMP ? Quelle(s) différence(s) avec le statut LMNP plus connu ? Quels avantages à exercer en LMP ?... LOKIZI vous informe et vous conseille pour exercer l'activité de location meublée sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel.

L'activité de location meublée exercée à titre professionnel (LMP) permet d'accéder à une fiscalité particulièrement légère sur les revenus locatifs et le patrimoine immobilier, notamment grâce au régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux, également accessibles en LMNP) et grâce aux plus amples avantages et exonérations réservés aux LMP.

LOKIZI - La location meublée vous informe ici sur les règles, les conditions et les avantages du statut de Loueur en Meublé professionnel (LMP) pour pratiquer l'activité de location meublée.

Pratiquer l'activité de location meublée est assez simple. Il convient néanmoins de respecter certaines règles relatives au logement proposé en location ainsi que certaines formalités d'enregistrement préalable :

Pour louer en meublé dans les règles et obtenir le statut de Loueur en Meublé (que ce soit professionnel ou non professionnel), il est obligatoire de :

• proposer un logement meublé conforme à la législation en vigueur : logement décent, logement garni d'un équipement mobilier minimum selon la liste de la Loi Alur (si logement loué à usage de résidence principale du locataire), et logement non énergivore (selon l'indice DPE en vigueur)
• être immatriculé en tant que loueur en meublé, après avoir respecté les formalités d'inscription en ligne sur le guichet unique de l'INPI. A cette étape le loueur se voit attribuer sous 15 jours un numéro de SIRET et peut formaliser son choix sur le régime fiscal BIC pour l’imposition des revenus locatifs estimés (par défaut c'est le montant de revenus qui le détermine).

Dès lors que le logement est loué et que le loueur est enregistré auprès des services fiscaux, l'activité de Loueur en Meublé est considérée comme active.

C'est le montant des revenus perçus sur l'activité de location meublée qui va réellement déterminer ensuite le statut du loueur en meublé, non professionnel LMNP ou professionnel LMP.

Pour bénéficier du statut de LMP (Loueur en Meublé Professionnel) il faut respecter deux conditions cumulatives stipulant que l'activité de location meublée est l'activité principale du foyer fiscal, autrement dit qu'elle est la principale source de revenus.

Voici les 2 conditions à remplir pour être fiscalement et juridiquement considéré Loueur en Meublé Professionnel LMP :

1ère condition du LMP : plus de 23 000€ de recettes annuelles en meublé 

Pour le statut LMP les recettes annuelles de l'activité de loueur en meublé doivent être supérieures à 23 000€ (calculées au prorata-temporis si le début d’activité se fait en cours d’année), toutes locations meublées confondues (meublés de tourisme, chambres d'hôtes, meublés classiques, gîte rural etc.). Cette condition peut être rapidement atteinte pour les propriétaires-bailleurs exerçant intensivement l'activité de location touristique comme à Paris par exemple.

2ème condition (cumulative) du LMP : revenus locatifs majoritaires dans le foyer fiscal 

Les recettes annuelles issues de l'activité globale de location meublée doivent dépasser les (éventuels) autres revenus (de source française) de l'ensemble des membres du foyer fiscal (incluant salaires, revenus non-salariés, retraites, pensions, et rentes viagères).

Dès lors qu'au moins une des 2 conditions ci-dessus n'est pas remplie (seuil de chiffre d'affaire annuel en meublé et/ou revenu principal), le loueur en meublé est considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et n'est donc pas / plus considéré comme LMP.
Dans le même sens, un loueur en meublé devient automatiquement Loueur en Meublé Professionnel (LMP) dès lors que les 2 conditions sont remplies, et ce, sans entreprendre de démarche particulière. Ce qui peut arriver lorsqu'on élargit son patrimoine locatif en meublé ou lorsqu'on augmente significativement ses revenus (cas des variations sur les locations touristiques par exemple).

Pour évaluer le niveau de revenus d'une activité LMP, tous les revenus locatifs perçus en location meublée sont pris en compte et sont cumulés, quels que soient leur mode de location et leur durée : location touristique (meublé de tourisme type Airbnb, chambre d'hôtes, gîte rural, meublé para-hôtelier etc.), et location longue durée (logement à usage de résidence principale pour le locataire).

Le caractère LMP ou LMNP, professionnel ou non professionnel, de l'activité de location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

En conclusion... Seuls les revenus déterminent donc la qualité de LMP (loueur en meublé professionnel) ou LMNP (non professionnel).

À noter : l'inscription du LMP au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n'est plus une obligation depuis le 1er janvier 2020. Il n'est donc plus nécessaire de s'enregistrer au RCS pour être considéré comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP) puisque c'est le niveau de revenu généré qui détermine ce statut (proportionnellement aux revenus du foyer fiscal).

Si les règles d'imposition des revenus du LMP sont semblables au LMNP, il existe néanmoins quelques différences au niveau du traitement des éventuels déficits et de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Voyons comment sont imposés les revenus d'un loueur en meublé professionnel (LMP)

Mode d'imposition des revenus de LMP

Le mode d'imposition des revenus locatifs de l'activité de location meublée dépend du cadre juridique porteur de l'activité LMP et du choix de fiscalité (déterminé lors de la déclaration de début d'activité).

• si le loueur en meublé LMP exerce juridiquement son activité en nom propre, il relève de la fiscalité de l'impôt sur les revenus, dans la catégorie des BIC (et non pas des revenus fonciers).
• si l'activité de location meublée LMP est juridiquement exercée par une société (SCI, SARL, EURL etc.), les revenus peuvent être imposés à l'IS (Impôt sur les Sociétés).

1er cas : le loueur en meublé LMP a opté pour l'impôt sur le revenu

Le loueur en meublé professionnel exerçant son activité en nom propre est imposé sur ses revenus. Dans ce cas 2 régimes fiscaux sont possibles pour le LMP :

• le régime du micro-BIC, le plus simple et le plus accessible, avec abattement forfaitaire de charges. Ce régime permet de déduire automatiquement 50% de ses charges, tant que les revenus du meublé ne dépassent pas 77 700€/an (le taux d'abattement peut être porté à 71% s'il s'agit de meublé de tourisme classé ou de chambre d'hôtes, dans la limite de 188 700€ de revenus/an - le taux peut être aussi réduit à 30% pour les meublés de tourisme non classés jusqu'à 15 000€ de revenus). L'impôt est ensuite calculé selon le barème d'imposition.
• ou le régime du BIC au réel, le plus avantageux et le plus fréquent en LMP (mais aussi le plus complexe). Ce régime permet d'accéder à un revenu imposable complètement anéanti, autrement dit, de ne pas générer d'impôt sur les loyers perçus en meublé. Avec déduction totale de charges et amortissement du bien / du mobilier / des travaux de rénovation (moyennant obligations comptables : comptabilité complète, envoi de liasse fiscale, bilan etc.). Le régime du BIC au réel est le plus plébiscité par les loueurs en meublé LMP car les charges intégralement déductibles et la valorisation comptable de la dépréciation du bien diminuent considérablement le revenu imposable.

2ème cas : le loueur en meublé LMP a opté pour l'IS

Le loueur en meublé professionnel exerçant son activité au sien d'une société (SCI par exemple) peut être imposé avec la fiscalité des professionnels pour les revenus de locations meublées.

Dans le cas de l'imposition à l'IS le loueur en meublé est obligatoirement soumis au régime réel d'imposition, avec déduction possible de l'ensemble des charges liées à l'activité. L'impôt est ensuite calculé avec taux d'imposition à 15% ou 25% (avec palier à 42 500€ de revenus).

Cas particulier du déficit fiscal en LMP

Alors qu'en LMNP le déficit ne peut être reporté que sur les revenus de même nature (donc de location meublée), en LMP c'est un peu différent car le déficit peut être reporté sur le revenu global du foyer (salaires, pensions, autres BIC, etc.), diminuant ainsi l'assiette fiscale globale. A la condition d'être imposé sous le régime du réel.

Le déficit de LMP peut être reporté sans limite de montant, et jusqu'à 6 ans (sur les revenus globaux).

Pour un investisseur en location meublée, le LMP devient particulièrement intéressant lorsque les charges sont élevées (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion), car le déficit vient alléger toute la fiscalité du foyer.

Autres spécificités du LMP : taxe sur plus-value et IFI

• plus-value : exonération totale ou partielle (régime des plus-values professionnelles) selon durée d'activité en meublé et chiffre d'affaires réalisé
• IFI : exonération possible pour les LMP (selon conditions d'éligibilité) car les biens sont assimilés à des biens professionnels.

Pratiquer l'activité de location meublée à titre professionnel permet au loueur de bénéficier à minima des mêmes avantages qu'en location meublée non professionnelle (LMNP).
Le statut de LMP permet en outre d'accéder à de plus larges avantages fiscaux.

Voici tous les avantages offerts par le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) :

Des revenus de LMP faiblement fiscalisés

Grâce à la fiscalité de la location meublée en BIC (Bénéficies industriels & Commerciaux), valable aussi bien en LMNP qu'en LMP :

Le régime du micro-BIC

Avec une imposition sur la moitié des revenus locatifs. Ce régime est accessible de plein droit tant que les revenus de la location meublée ne dépassent pas le plafond règlementaire (50 000€ en meublé d'habitation et 188 700€ en meublé classé)

Le régime du BIC au réel

Avec une imposition sur le revenu déduit de toutes ses charges et amortissements, accessible de fait au-delà du montant plafonné par le micro-BIC, ou accessible sur option auprès des services fiscaux en deçà du seuil. En contrepartie d'un bilan comptable détaillant recettes et dépenses, le régime du BIC au réel peut permettre de présenter un bénéfice non imposable.

Des déficits LMP imputés sur les revenus globaux :

Si les charges sont supérieures aux recettes, le déficit fiscal ainsi généré par le loueur en meublé professionnel (LMP) est directement imputable sur ses revenus globaux.

Le déficit d'une activité LMP est reportable sans limite de montant, et pendant 6 ans (ce qui n'est pas le cas en location nue, ou avec le statut LMNP dont le déficit n'est reportable que sur les revenus de location meublée).

Une exonération de plus-values en LMP :

Le loueur en meublé professionnel bénéficie du régime des plus-values professionnelles. En cas de revente du logement voué à la location meublée, les plus-values dégagées peuvent être exonérées de taxation.

Pour bénéficier de l'exonération totale sur les plus-values en cas de vente, le LMP doit remplir 2 conditions suivantes : l'activité de location meublée a été exercée depuis plus de 5 ans dans le logement revendu et elle n'a pas généré plus de 90 000€ de revenus dans les 2 dernières années précédant la cession. Si la condition de chiffre d'affaires maximum n'est pas remplie, l'exonération est partielle jusqu'à 126 000€.

Une exonération de l'IFI en LMP :

Les logements meublés étant considérés comme des biens professionnels, ils ne sont donc pas soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, en remplacement de l'ISF), tant que le bénéfice net dégagé par la location meublée est supérieur aux autres revenus français d'activité du foyer fiscal (retraites non incluses). Attention il s'agit bien de revenus nets en meublé (c'est-à-dire les loyers déduits de tout abattement en micro-BIC ou de toutes charges et amortissements en BIC au réel)

Bon à savoir : la location meublée, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA .

Qu'elle soit pratiquée sous le statut LMP ou le statut LMNP, la fiscalité des revenus issus de l'activité de location meublée peut être orientée plus ou moins favorablement selon les choix opérés sur le régime BIC.
Le loueur en meublé est tout à fait en mesure d'opter pour tel ou tel régime BIC (micro-BIC ou BIC au réel), en choisissant celui qui lui sera le plus avantageux.

Depuis le 1er janvier 2021, tout Loueur en Meublé Professionnel (LMP) proposant des locations meublées (saisonnières ou annuelles) doit être affilié au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, dont l'ancienne dénomination était RSI) et doit donc se soumettre aux cotisations URSSAF .
Si les recettes ne dépassent pas 77 700€ (nouveau seuil à partir de 2023), le LMP peut choisir l'affiliation au régime général de la sécurité sociale.

L'affiliation à la sécurité sociale n'étant plus automatiquement générée par le RCS (car l'inscription au RCS n'étant plus une obligation pour être qualifié LMP depuis 2020), la démarche est dorénavant à effectuer directement par le Loueur en meublé LMP auprès des services de la Sécurité Sociale. Une disposition à bien prendre en compte pour les loueur en Meublé qui, depuis le 1er janvier 2020, qui ont pu automatiquement passer du statut LMNP au statut LMP (sans aucune démarche de leur part) du seul fait de la disparition de l'enregistrement au RCS dans les modalités de qualification du statut LMP.

Les frais de cotisation à la sécurité sociale (SSI) sont variables selon le régime fiscal choisi pour l'imposition des revenus du meublés :
- 22% du total des recettes perçues si le LMP est sous le régime du micro-BIC pour ses revenus de locations meublées
- 35 à 45% des bénéfices imposables si le LMP est sous le régime du BIC au réel
- forfait minimum obligatoire de 1 145€ prévu (même si le montant du bénéfice imposable est à 0€ grâce au régime réel du BIC...souvent le cas en LMP).

Pour en savoir plus sur les cas concernés par le versement de cotisations sociales, consultez le document officiel.

Bon à savoir autour du LMP et des cotisations sociales :

• la nécessité de cotiser au RSI (renommé SSI) n'est pas obligatoire pour les LMNP proposant des locations meublées d'habitation
• un LMNP proposant des locations saisonnières et dégageant des revenus supérieurs à 23 000€/an sera également obligatoirement soumis aux prélèvements sociaux, et ce, même si les revenus issus de la location meublée sont inférieurs au montant des revenu d'activité du foyer fiscal
• en cas de revente du bien loué, la plus-value réalisée, bien qu'exonérée d'impôt est soumise aux cotisations sociales.

Devenir Loueur en Meublé Professionnel (LMP) implique de respecter un cadre légal spécifique. Que vous soyez propriétaire-bailleur ou sur le point de le devenir, il est essentiel de connaître vos obligations, qu'il s'agisse de mise en location sur le long terme ou de fiscalité.

Les obligations du LMP liées à la mise en location du logement

Au moment de louer un appartement meublé pour la 1ère fois, tout propriétaire-bailleur doit déclarer son activité (sur le site des formalités d'entreprise de l'INPI), disposer d’un logement répondant aux critères de décence fixés par la réglementation, fournir l’ensemble des meubles et équipements obligatoires pour une location meublée (lit, table, vaisselle, etc.) ; et bien sûr respecter les diagnostics techniques obligatoires (DPE, électricité, gaz, ERP, etc.).

Le contrat de location et la loi ALUR

La loi ALUR encadre la location meublée à usage de résidence principale. Le contrat de location doit être établi par écrit et respecter le format défini par la loi.
Pour une location meublée longue durée, la durée du bail est d’un an (ou neuf mois pour les étudiants), renouvelable tacitement.

Les obligations fiscales et comptables en LMP

Le LMP doit tenir une comptabilité commerciale et déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
En parallèle, il peut être soumis à la contribution économique territoriale (CET) et à certaines cotisations sociales.

Voici en quelques points tout ce qu'il faut retenir sur le statut LMP pour exercer l'activité de location meublée :

• Le statut de loueur en meublé professionnel LMP signifie que la location meublée est l'activité principale du foyer fiscal. Le statut est accessible si 2 conditions sont remplies : les recettes locatives dépassent 23 000 € ET représentent plus de la moitié des revenus d’activité de l'ensemble des membres du foyer fiscal
• Pour enregistrer officiellement une activité LMP, il suffit d'enregistrer son activité auprès du guichet unique de l’INPI. Cette étape permet de récupérer son numéro SIRET (nécessaires pour les formalités fiscales et formalités administratives dont factures)
• fiscalité du LMP (choisie lors de la déclaration d'activité) : imposition des revenus en BIC (BIC au réel ou micro-BIC, de droit ou sur option), assortie de la taxe foncière et la CFE.
• obligations comptables à prévoir en cas d'imposition sous le régime avantageux des BIC au réel (comptabilité, envoi de liasses fiscales etc.)
• exonération de plus-value en cas de cession du lien loué en meublé, grâce au régime des plus-values professionnelles
• exonération IFI
• LMP soumis aux cotisations sociales sur les revenus locatifs.

Bien que suivant la même règle fiscale sur les BIC, ces deux régimes ont des logiques fiscales très différentes, et le bon choix peut représenter des milliers d’euros d’écart d’imposition chaque année.

Ce qui peut influer côté fiscal pour choisir entre LMNP et LMP :

• montant du déficit de l'activité (imputable sur revenu d'activité LMNP ou sur revenu global en LMP) directement généré par le niveau de revenus et de charges
• montant des éventuelles charges sociales à devoir (seulement pour location touristique)
• plus-value à la revente (exonérée ou pas) seulement en LMP
• niveau de revenus du foyer fiscal (en France et à l'étranger pour les non-résidents)

Le LMP est une stratégie patrimoniale avancée, pas un choix par défaut, et convient pour les investisseurs et propriétaires-bailleurs qui souhaitent :

• Vivre de l’immobilier
• Effacer fiscalement un très haut revenu
• Structurer un patrimoine professionnel
• Optimiser la transmission.

Pour faire es bons choix stratégiques et à long terme sur la pertinence de rester en LMNP ou de basculer en LMP, il est primordial de se faire accompagner par un expert de la fiscalité en location meublée. LOKIZI est à votre écoute.

Vous avez des doutes pour évaluer le montant de vos loyers perçus en location meublée (plus ou moins 23 000€ de recettes ?) qui représente une des conditions d'accès au statut de LMP ? ou des doutes sur le montant des autres revenus d'activité perçu sur votre foyer fiscal ?

Vous souhaitez en connaître davantage sur l'avantageux statut de LMP pour exercer votre activité de location meublée dans les meilleures conditions possibles ?

Vous êtes proche des seuils de revenus déterminants pour le statut de LMNP ou LMP et vous souhaitez savoir lequel est le plus favorable à votre situation ?

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Pour en savoir plus sur la conformité ou la fiscalité de votre activité de location meublée exercée en qualité de Loueur Meublé Professionnel (LMP), pour être accompagné dans la comptabilité de votre LMP en vue d'une rentabilité optimale, n'hésitez pas à contacter l’un de nos experts Lokizi par téléphone (01.40.40.37.00) ou par mail.

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