Lokizi vous en dit plus ici sur le plus avantageux des régimes fiscaux en location meublée, le BIC au réel simplifié : quelles sont ses modalités d'applications ? pourquoi le régime fiscal du BIC au réel est-il le plus avantageux ? etc...
Qu'est-ce que le régime du BIC au réel ?
Le régime du BIC au réel est accessible à tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) selon certaines conditions, de plein droit ou sur option selon le montant des revenus locatifs encaissés :
- de plein droit selon le niveau de revenus : pour tous les revenus annuels issus de la location meublée excédant 72 600€ (et 77 700€ à partir de 2023)
- de plein droit selon le mode de détention du bien : si le bien loué en meublé est détenu en indivision (au sein d'un couple marié, pacsé, etc) c'est le régime du BIC au réel qui s'applique obligatoirement, et ce, quel que soit le montant annuel de revenus locatifs en meublé.
- sur option auprès des services fiscaux : pour les revenus en-deçà de 72 600€. L'opion est à faire valoir soit au moment du lancement de l'activité, soit à postériori après quelques années de location meublée.
Etre imposé au régime du BIC au réel en location meublée
Etre imposé au régime réel du BIC c'est être imposé sur le bénéfice "réellement" réalisé, c'est-à-dire tenant compte de l'intégralité des recettes et dépenses enregistrés en rapport direct avec l'exploitation du bien dédié à la location meublée. C'est pourquoi il est primordial de tenir une comptabilité de ses entrées (le chiffres d'affaires) et de ses sorties (charges) pour définir le revenu imposable le plus juste.
Sous le régime du BIC au réel l'intégralité des charges est déductible du chiffres d'affaires.
Voici quelques repères pour appréhender dans les grandes lignes les bases de calcul du revenu imposable en BIC au réel, après déduction de tous les éléments possibles :
Le chiffre d'affaires en location meublée est constitué par :
- le montant annuel des loyers hors taxe
- les charges facturées au locataires (charges de copropriété, ordures ménagères, etc)
- les provisions pour charges prévues dans le contrat de location
- d’autres recettes éventuelles
100% de charges déductibles de location meublée en BIC réel :
- les factures d’entretien et de réparations (chaudière, etc)
- la taxe foncière du bien
- les frais d’assurance du bien (à minima PNO)
- les éventuels abonnements et consommations directement facturés au locataire (eau, électricité, gaz, téléphone, abonnement internet)
- les frais de gestion
- les honoraires de l’expert-comptable
- les frais divers (déplacements...)
- les frais de syndic et copro
- les éventuels frais de procédure en cas de litige avec un locataire
- les éventuelles provisions pour risques (d'impayé par exemple)
Le régime réel permet également de prendre en considération la dépréciation du bien dédié à l'activité de location meublée.
Les amortissements déductibles en location meublée :
- l’amortissement immobilier (étalé sur 20 à 35 ans) incluant droits d’enregistrement, intérêts d’emprunt, frais de dossiers, prime d’assurance et frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien. A noter que l'amortissement immobilier d'un bien démembré est dorénavant possible (évalué sur la valeur de l'usufruit)
- l’amortissement du mobilier (étalé sur 5 à 7 ans)
- l’amortissement des travaux de rénovation (étalé sur 10 à 15 ans)
Le revenu imposable correspond donc au montant des recettes annuelles déduit des charges et amortissements déductibles.
Ainsi déduit de l'intégralité des charges et des amortissements possibles, le revenu imposable en BIC au réel devient alors très léger avant le calcul de l'impôt sur la location meublée !
Les obligations déclaratives et comptables du BIC au réel
En contrepartie de la fiscalité légère du BIC au réel, tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) est soumis à différents obligations comptables, qu'il est très souvent préférable de déléguer à des professionnels de la comptabilité. Ces obligations relèvent d'une comptabilité classique : un bilan comptable (appuyé sur un jurnal des recettes et des dépenses), un compte de résultat (comptable et fiscal) et des annexes :
- un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A
- un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
- un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D
- un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E
Les obligations comptables en BIC au réel nécessitant une certaine expertise, LOKIZI se tient à disposition des loueurs en meublé LMNP ou LMP pour les conseiller et les accompagner dans la déclaration des revenus en BIC au réel.
Déclarer ses revenus de location meublée au régime du BIC au réel
Procédure à suivre pour la déclaration de ses revenus locatifs en BIC au réel :
Depuis janvier 2015, la déclaration d'imposition en BIC au réel est obligatoirement effectuée par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché le bien concerné. Pour cela, la liasse fiscale doit être envoyée en respectant la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) via un prestataire habilité ou un expert-comptable.
En cas de manquement à l'obligation de déclaration par télétransmission, une majoration des droits de 0,2 % est prévue par l'administration fiscale, avec un minimum de 60 €. Une liasse fiscale papier étant moins complète que celle qui est télétransmise à l’administration, les risques de redressement sont également plus importants.
Passer du micro-BIC au réel BIC pour la déclaration des revenus de location meublée
Au fil des années et/ou après comparatif entre les 2 régimes de BIC, il se peut qu'un loueur ait plus d'intérêt à passer du micro-BIC au régime réel pour l'imposition de ses revenus locatifs en location meublée. Il est tout à fait possible de basculer de l'un à l'autre en le signalant aux services fiscaux, le délai maximum étant la date limite officielle de déclaration de revenus.
Le BIC au réel : pourquoi est-ce le régime fiscal le plus avantageux en location meublée?
Les obligations déclaratives et comptables du régime BIC réel peuvent rendre la démarche un peu complexe...mais c'est sans tenir compte de tout l'avantage fiscal que représente ce régime pour alléger l'imposition de ses revenus de location meublée!
Il est en effet très fréquent que les charges et amortissement représentent plus de 50% des recettes annuelles de location meublée (surtout en cas de travaux). Dans ce cas le revenu imposable peut être casi nul.
C'est ainsi par l'effet levier de l'amortissement que l'imposition en location meublée peut s'avérer très faible voire nulle A bon entendeur, faites le bon choix !
Comment bénéficier des avantages du BIC au réel pour ses locations meublées ?
Pas toujours évident de mesurer la puissance du BIC au réel pour la déclaration de ses revenus en location meublée...
Pour éviter tout faux-pas, Lokizi, expert de la location meublée de A à Z, accompagne ses clients sur la fiscalité du meublé, et notamment à toutes les étapes du régime BIC au réel, depuis le choix de l'option jusqu'à la prise en charge des obligations déclaratives comptables et fiscales. Contactez-nous pour une simulation fiscale de vos revenus de location meublée en BIC au réel.
Pour aller plus loin sur BIC au réel en location meublée , découvrez nos liens :
- l'amortissement en LMNP
- comptabilité de la location meublée
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