Tous savoir sur le régime du BIC au réel


Tous savoir sur le régime du BIC au réel

La location meublée étant fiscalement assimilée à une activité commerciale, le loueur en meublé est alors, à ce titre imposé sur les bénéfices qu'il va tirer de son activité de location meublée (qu'elle soit exercée en location touristique ou en location annuelle).

Pour déterminer le mode d’imposition des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) 2 régimes fiscaux sont possibles pour la location meublée :

  • le régime du micro-BIC
  • le régime du BIC au réel

Lokizi vous en dit plus ici sur le plus avantageux des régimes fiscaux, le BIC au réel simplifié : quelles sont ses modalités d'applications ? pourquoi le régime fiscal du BIC au réel est-il le plus avantageux ? etc...

Pour en savoir plus sur le micro-BIC, cliquez ici.

Qu'est-ce que le régime du BIC au réel ?

Le régime du BIC au réel est un régime fiscal d'imposition d'une entreprise individuelle exerçant une activité industrielle, artisanale ou commerciale. Les entreprises soumises au régime du BIC sont taxées sur leur chiffre d'affaires.

Le BIC au réel est appliqué selon certaines règles :

  • de façon automatique : pour tous les revenus annuels issus de la location meublée excédant 70 000€ / an (72 500€ à partir de 2020)
  • sur option auprès des services fiscaux : pour les revenus en-deçà de 70 000€ (nouveau seuil de 72 500€ à partir de 2020), et ce au moment du lancement de l'activité ou à postériori après quelques années de location meublée.

Etre imposé au régime du BIC au réel

Etre imposé au régime réel du BIC c'est être imposé sur le bénéfice "réellement" réalisé, c'est-à-dire tenant compte de l'intégralité des revenus et dépenses enregistrés en rapport direct avec l'exploitation du bien dédié à la location meublée. C'est pourquoi il est primordial de tenir une comptabilité de ses entrées (le chiffres d'affaires) et de ses sorties (charges) pour définir le revenu imposable le plus juste.

Le chiffre d'affaires en location meublée est constitué par :

  • le montant annuel des loyers hors taxe
  • les charges facturées au locataires (charges de copropriété, ordures ménagères, etc)
  • les provisions pour charges prévues dans le contrat de location 
  • d’autres recettes éventuelles

Les charges déductibles sont constituées par :

  • les factures d’entretien et de réparations (chaudière, etc)
  • la taxe foncière du bien
  • les frais d’assurance du bien
  • les abonnements et consommations directement facturés au loueur (eau, électricité, gaz, téléphone, abonnement internet)
  • les frais de gestion
  • les honoraires de l’expert-comptable
  • les éventuels frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • les éventuelles provisions pour risques (d'impayé par exemple)

Le régime réel permet également de prendre en considération la dépréciation du bien dédié à l'activité de location meublée.
Différents amortissements sont ainsi déductibles du revenu de location meublée :

  • l’amortissement immobilier (étalé sur 20 à 35 ans) incluant droits d’enregistrement, intérêts d’emprunt, frais de dossiers, prime d’assurance et frais de notaire relatifs à l’acquisition du bien. A noter que l'amortissement immobilier d'un bien démembré est dorénavant possible (évalué sur la valeur de l'usufruit) 
  • l’amortissement du mobilier (étalé sur 5 à 7 ans)
  • l’amortissement des travaux de rénovation (étalé sur 10 à 15 ans)

L'imposition du bénéfice est établie selon les règles générales régissant les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le bénéfice taxable correspond au montant des recettes annuelles déduit des charges et amortissement déductibles.

Les obligations déclaratives et comptables du BIC au réel

Tout loueur soumis au régime d'imposition réel simplifié doit tenir une comptabilité classique : un bilan comptable, un compte de résultat (comptable et fiscal) et des annexes :

  • un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A
  • un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
  • un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C
  • un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D
  • un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E

Les obligations comptables liées au régime du BIC au réel : un livre journal des recettes et des dépenses.

Déclarer ses revenus de location meublée au régime du BIC au réel

Depuis janvier 2015, la déclaration d'imposition en BIC au réel est obligatoirement effectuée par télétransmission au centre des impôts des entreprises auquel est rattaché le bien concerné. Pour cela, la liasse fiscale doit être envoyée en respectant la procédure EDI TDFC (Echange des Données Informatisées Transfert des Données Fiscales et Comptables) via un prestataire habilité ou un expert-comptable.

En cas de manquement à l'obligation de déclaration par télétransmission, une majoration des droits de 0,2 % est prévue par l'administration fiscale, avec un minimum de 60 €. Une liasse fiscale papier étant moins complète que celle qui est télétransmise à l’administration, les risques de redressement sont également plus importants.

Le BIC au réel : pourquoi est-ce le régime fiscal le plus avantageux en location meublée?

Les obligations déclaratives et comptables du régime BIC réel peuvent rendre la démarche un peu complexe...mais c'est sans tenir compte de tout l'avantage fiscal que représente ce régime!

Il est en effet très fréquent que les charges et amortissement déduits du revenu des locations meublées soient supérieurs à 50% des recettes annuelles et présentent même une imposition très faible voire nulle. A bon entendeur, faites le bon choix !
Pas toujours évident de mesurer la puissance du levier du BIc au réel pour la location meublée...Pour vous éclairer sur le sujet consultez nos webinars sur la fiscalité BIC, notamment sur la thématique "Payez moins d'impôt en location meublée" avec exemples à l'appui.

Pour éviter tout faux-pas, Lokizi, expert de la location meublée de A à Z, accompagne ses clients à toutes les étapes du régime BIC au réel, depuis le choix de l'option jusqu'à la prise en charge des obligations déclaratives comptables et fiscales. Contactez-nous pour une simulation fiscale de vos revenus de location meublée en BIC au réel.

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