L'amortissement en location meublée LMNP / LMP

Vous êtes investisseur et / ou (futur) loueur en meublé et souhaitez en connaître davantage sur l'amortissement pour bénéficier du meilleur levier fiscal en location meublée.

Pour vous éclairer, nous vous proposons un contenu répondant à toutes vos questions sur l'amortissement en location meublée (que vous soyez non professionnel de la location meublée, en LMNP, ou professionnel en LMP) :

• en quoi consiste l'amortissement ?
• quel est l'avantage fiscal pour un loueur en meublé à pratiquer l'amortissement ?
• que faire pour pratiquer l'amortissement ?
• dans quelle situation peut-on ou a-t-on intérêt à pratiquer l'amortissement ?
• modalités pratiques pour l'amortissement d'un bien : comment calculer ? quelle durée ?

L’idée ici n’est pas de maîtriser comme un expert (comptable) la technicité d’un logement " bien amorti" mais plutôt d’être sensibilisé sur l’impact très largement favorable que peut avoir, sur la durée, la fiscalité de la location meublée et la pratique de l'amortissement. 

C’est d’autant plus important dans le cadre, par exemple, d’un projet d’investissement immobilier, où l’acquisition d’un appartement est souvent associée à des perspectives de rentabilité de l'immobilier locatif.

Un bien loué en meublé s’use avec le temps : le logement lui-même, les équipements, le mobilier, l’électroménager…
Avec les années, tout cela perd naturellement de la valeur (usure, vieillissement, obsolescence). 

L’amortissement, c’est simplement le fait de reconnaître cette perte de valeur, année après année, avec une visibilité comptable (l'activité de location se faisant dans un cadre économique).

Plutôt que de considérer ces dépenses d’un seul coup (achat du bien, du mobilier, travaux), on les répartit dans le temps, comme si on les étalait en fines couches sur plusieurs années.

En location meublée, on amortit :

• le bien immobilier (sauf le terrain, qui ne s’use pas),
• le mobilier (literie, canapé, table et chaises, etc.)
• les équipements (électroménager, kit vaisselle etc.)
• et certains frais liés à l’activité (travaux de rénovation).

Amortir un logement meublé, c’est donc comme transformer le coût d’achat et les dépenses en une économie d’impôt progressive, étalée dans le temps, au rythme de la vie du bien.

👉 Résultat : un revenu locatif plus “léger” fiscalement, sans toucher au loyer encaissé.

En immobilier, pratiquer l’activité de location meublée peut faire bénéficier le propriétaire-bailleur de nombreux avantages sur ses impôts, grâce à la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux). 

Quel que soit le statut du loueur en meublé, qu’il soit non professionnel ( LMNP ) ou professionnel ( LMP ), l’activité de location d’un bien garni de meubles permet de percevoir, dès la première année, un revenu très faiblement fiscalisé, et ce, pour de nombreuses années.

Une des clés pour accéder à l’impôt minimum en location meublée consiste à déclarer ses revenus locatifs sous le  régime au réel simplifié des BIC.

Déclarer ses revenus locatifs issus du meublé sous le régime du réel permet de :

• pratiquer l’amortissement du bien loué (seulement possible sous le régime réel)
• et déduire 100% des charges liées à l'activité de location meublée (seulement possible sous le régime réel - sinon déduite au forfait sous le régime du micro-BIC).

Véritable levier fiscal de la location meublée, l'amortissement permet de :
👉 réduire nettement le revenu imposable du loueur en meublé
👉 donc payer moins d’impôts, légalement
👉 sans sortie d’argent réelle chaque année.

L’amortissement agit comme un outil de lissage fiscal, transformant l’investissement initial en économie d’impôt progressive, dans le temps, au service de la rentabilité du projet immobilier de location meublée.

Concrètement, l'amortissement fonctionne comme ceci :

1. On décompose la valeur du bien en plusieurs composants entre bâti, mobilier, équipements et autres frais (sans tenir compte de la valeur du terrain, non amortissable),
2. Chaque élément a sa propre durée d’amortissement. Par exemple l'immobilier est étalé sur plusieurs décennies, le mobilier sur quelques années, et l'électroménager sur une durée plus courte.
3. Chaque année, une part d'amortissement est déduite. On ne déduit pas tout d’un coup. On déduit une fraction annuelle de chaque élément, intégrée en charge comptable.
4. Impact fiscal direct. Cette charge d'amortissement vient :
   👉 réduire le résultat imposable
   👉 donc réduire l’impôt
   👉 sans diminuer la trésorerie réelle
   👉 sans impacter les loyers encaissés.

La location meublée étant, d’un point de vue fiscal, considérée comme une activité commerciale, tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) déclarant ses revenus sous le régime du BIC au réel est alors tenu de dresser une comptabilité de son exploitation commerciale.

L’amortissement annuel est une charge comptable mais non décaissée qui vient s'ajouter aux autres charges et permet de réduire, voire annuler, le résultat imposable et l'imposition qui en résulte.

Quelle durée d'amortissement (selon les composants immobilier, mobilier, travaux) ?

En location meublée l’amortissement se pratique de façon linéaire sur différents éléments composant le bien meublé (il conserve toujours la même valeur au fil des années).

100% des frais engagés peuvent être amortis.

Le calcul de l’amortissement du bien varie selon les composants et selon leur durée d’utilisation évaluée :

• amortissement sur l’immobilier (valeur hors taxe et hors terrain du bien ou de l’immeuble, incluant les frais de notaire et d’acquisition, intérêts d’emprunt) : sur une durée de 25 à 40 ans
• amortissement sur le mobilier (canapé, lit, électroménager, table de séjour, ...) : sur une durée d’amortissement comprise entre 5 et 10 ans
• amortissement sur les travaux (rénovation, agencement, gros oeuvre, travaux de peinture ou travaux d'aménagement intérieur, …) : sur une durée comprise entre 10 et 15 années.

Le terrain n’est pas intégré dans les composants amortissables car sa valeur (représentant 10 à 20% du prix de l’immobilier global) n’est pas liée à la notion de vétusté ou d’usure. Le sol ne se déprécie pas, même si sa valeur est importante pour le calcul du prix de revient de la construction, qui lui est bien amortissable.

Les amortissements cumulés (immobilier + mobilier + travaux) ainsi déduits du résultat de l’entreprise, au même titre que les autres charges déductibles, viennent diminuer le résultat annuel imposable du loueur LMNP ou LMP, et font ainsi réaliser de substantielles économies d’impôt.

Le montant de l’amortissement annuel admis en déduction du revenu imposable d’un LMNP ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui des loyers acquis diminués du montant des autres charges déductibles (dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance, frais financiers, et taxe foncière / habitation).

Autrement dit, les amortissements sont admis par l'administration fiscale tant qu’ils ne génèrent ou n’aggravent un déficit LMNP.

Lorsque les amortissements LMNP sont à l’origine ou la cause d’une dégradation du déficit d’exploitation, ceux-ci sont différés, mis de côté et cumulés sans limite de montant ou de durée, pour être utilisés ultérieurement lorsque l’exploitation de location meublée dégagera un bénéfice comptable.

Dans le cas d’un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le déficit est directement reportable sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limite de montant.

Pour mémo, dans le cas d'une location meublée non professionnelle (sous le statut LMNP), l'éventuel déficit (causé par l'amortissement du bien) ne peut être reportable que sur les revenus de même nature, et ce sur plusieurs années possibles.

Sous le régime du BIC au réel, 2 pistes (cumulables) sont possibles pour réduire le revenu imposable d'une location meublée :

1. déduire 100% des charges liées à l'activité de location meublée : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, travaux d’entretien, etc.
2. pratiquer l’amortissement : déduire progressivement la valeur du bâtiment, du mobilier et des équipements sur leur durée de vie.

Entre charges et amortissement, que privilégier ?

• Les charges agissent immédiatement sur vos revenus de l’année en cours.
• L’amortissement permet de lisser vos dépenses dans le temps, réduisant durablement votre fiscalité sans impacter votre trésorerie.

Pour maximiser les bénéfices fiscaux en LMNP, la stratégie optimale combine les deux :

• déduire toutes les charges réelles possibles,
• pratiquer l’amortissement structuré et régulier pour le bien et le mobilier.

Astuce : un expert-comptable spécialisé LMNP peut vous aider à équilibrer charges et amortissements, afin de réduire l’impôt tout en préservant vos revenus locatifs.

Contactez-nous pour une simulation sur-mesure pour l'amortissement de votre location meublée.

Amortir un logement meublé n’avait auparavant aucun impact sur la plus-value en cas de revente (à moins que le loueur ne soit soumis au régime de l’impôt sur les sociétés, via une SCI par exemple, ou un LMP n’ouvrant pas droit à l’exonération de plus-values).

En d'autres termes, l’amortissement réduisait l’impôt sur le revenu mais n’impactait pas la plus-value lors de la vente du bien.

La Loi de Finances 2025 a introduit une modification majeure :
Les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lorsque le bien est revendu.

Nouveau calcul pour la plus-value (avec amortissement)

Plus-value (ancien calcul) = Prix de vente – prix d’achat

📌 Plus-value imposable dès 2025 = Prix de vente – (Valeur d’acquisition – amortissements pratiqués), avec application des abattements pour durée de détention.

Autrement dit, les amortissements viennent minorer la valeur d’acquisition du bien et donc augmenter la plus-value taxable.

La règle d’amortissement des plus-values en LMNP a changé en 2025. Les amortissements pratiqués ne sont plus neutres à la revente : ils sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cette réforme a pour effet d’augmenter la base imposable, alourdissant potentiellement l’impôt à la cession, et oblige les investisseurs à revoir leur stratégie patrimoniale et fiscale.

Quelques exceptions pour la réintégration d'amortissement LMNP dans la plus-value

Certaines résidences-services peuvent être traitées différemment. Il s'agit de celles dédiées à des publics spécifiques (ex : résidences étudiantes, personnes âgées, EHPAD...).

L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé en location meublée dès lors que les revenus sont déclarés sous le régime du BIC au réel : pour gérer les factures, les liasses fiscales, éviter tout risque d’erreur sur la pratique de l’amortissement et du bilan comptable , sécuriser les déclarations fiscales du LMNP ou LMP, et surtout au final, bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la location meublée .

La distinction entre la charge déductible et la part d’amortissement est en effet parfois délicate pour la comptabilité de l’immobilier locatif. Par exemple, les intérêts d’emprunt peuvent être selon les cas être comptabilisés en charges ou en amortissement. Tout est question de calcul, dans l'intérêt du bailleur.

Quel régime fiscal doit-on prendre en compte quand on se lance dans l’activité de location meublée ? comment détermine-ton la valeur vénale d’un bien ? A-t-on le choix des durées d’amortissement en LMNP ? sur quelle durée est-il préférable d’amortir une location meublée ? Comment définir la date de début pour le calcul d'amortissement? Dans quelle mesure peut-on pratiquer l’amortissement en démembrement ? Comment limiter les amortissements déductibles pour ne pas générer de déficit ?…autant de questions auxquelles seul un professionnel de la comptabilité et de la fiscalité immobilière peut répondre avec précision.

LOKIZI - la location meublée est l'allié idéal des propriétaires-bailleurs pour bénéficier pleinement de l'avantage du levier fiscal de l’amortissement LMNP en location meublée offert par la déclaration des revenus locatifs sous le régime du BIC au réel.

LOKIZI - la location meublée, experte en immobilier locatif et en fiscalité BIC du meublé vous conseille et vous accompagne pour tous les aspects du mécanisme de l'amortissement de votre location en LMNP ou LMP.

Vous souhaiteriez étudier l’intérêt de passer du régime de micro-BIC au régime de BIC au réel pour amortir votre location meublée (dès la première année d’activité ou à postériori) ?

Contactez-nous pour en savoir plus ou pour une simulation fiscale gratuite sur-mesure de votre déclaration de revenus.

Retrouvez nos pages dédiées à la fiscalité du BIC, aux différents régimes possibles (entre micro-BIC et BIC au réel) accessibles aux loueurs de meublés :

• la fiscalité des BIC en location meublée
• L’amortissement pratiqué dans le cadre de l’imposition régime du BIC au réel
• Pratiquer la comptabilité de sa location meublée pour amortir son investissement sur chaque composant (immobilier, meubles, travaux)
• Investir en location meublée : les avantages
• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
• Visionnez notre webinar « Payez moins d’impôt en location meublée »