L'amortissement en location meublée LMNP / LMP

Pourquoi pratiquer l’amortissement en LMNP et LMP ?

En immobilier, pratiquer l’activité de location meublée peut faire bénéficier le propriétaire-bailleur de nombreux avantages sur ses impôts, grâce à la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) . Quel que soit le statut du loueur en meublé, qu’il soit non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), l’activité de location d’un bien garni de meubles permet de percevoir, dès la première année, un revenu très faiblement fiscalisé, et ce, pour de nombreuses années.

Une des clés pour accéder à l’impôt minimum en location meublée consiste à déclarer ses revenus locatifs sous le régime au réel simplifié des BIC et à pratiquer l’amortissement du bien loué. C'est le gros avantage fiscal en LMNP ou LMP !

Pour vous aider à bien comprendre la pleine puissance de levier fiscal de l’amortissement pratiqué dans le cadre du régime BIC au réel, LOKIZI vous en dit plus sur son fonctionnement, ses composants, et sa règle de calcul.

L’idée ici n’est pas de maîtriser comme un expert la technicité d’un logement " bien amorti" mais plutôt d’être sensibilisé sur l’impact très largement favorable que peut avoir, sur la durée, la fiscalité de la location meublée et la pratique de l'amortissement. C’est d’autant plus important dans le cadre, par exemple, d’un projet d’investissement immobilier, où l’acquisition d’un appartement est souvent associée à des perspectives de rentabilité de l'immobilier locatif.

Comment fonctionne le mécanisme d'amortissement du bien en LMNP ?

Le mécanisme d’amortissement est la prise en compte de la perte de valeur des biens et objets utilisés dans le cadre de l’activité d'une entreprise.

Cette perte de valeur subie du fait de l'usure normale, du temps ou de l'obsolescence, est valorisée comptablement pour être imputée chaque année sur le résultat de l’entreprise.

Amortir son bien permet alors de diminuer considérablement la base de revenus imposable...et donc l’impôt à devoir.

Dans le cas de la location meublée, c’est le bien immobilier loué qui est pris en considération (hors terrain). Pratiquer l’amortissement comptable d’un appartement loué en meublé revient alors à lisser sur plusieurs années toutes les dépenses liées à son acquisition et son activité commerciale de mise en location.

3 composants peuvent être pris en compte (sous certaines conditions) dans le calcul des parts d'amortissement déduites du revenu imposable : l’immobilier, l’équipement mobilier et les éventuels travaux réalisés pour lancer et développer l’activité de location meublée. Voir ci-dessous pour + de détails sur le calcul de l'amortissement en fonction des composants.

Quelles sont les charges et amortissements déductibles en LMNP sous le régime du BIC au réel?

En location meublée, les revenus locatifs sont imposés de plein droit soit sous le régime du micro-BIC (jusqu’à un certain plafond de revenus), soit sous le régime du BIC au réel.

Dans le cas du régime au micro-BIC l’imposition est calculée sur la moitié des loyers perçus (après abattement forfaitaire). Les charges sont déduites au forfait et il n'est pas possible d'en déduire au-delà du forfait règlementaire (pouvant varier de 30% à 71% selon le type de bien loué en meublé).

Dans le cas du régime BIC au réel, l’imposition est calculée sur le montant des revenus locatifs diminué de toutes les charges, dépenses et amortissements liés à l’activité de location meublée. Seul le régime du BIC au réel permet de déduire les charges au réel et les parts d'amortissements d'une activité de location meublée.

Sous le régime des BIC au réel, les parts d'amortissements déductibles des revenus locatifs issus du meublés se cumulent avec l'intégralité des charges également déductibles.

Les charges et amortissements déductibles en location meublée sous le régime du BIC au réel sont donc les suivantes :

taxes foncières (et éventuelle taxe d’habitation)
frais d’assurance du bien
abonnements et consommations en énergie directement facturés au loueur (eau / électricité / gaz / internet)
charges de copropriété / syndic
factures d’entretien et de réparation (chaudière, etc)
frais de gestion / honoraires d’expert-comptable
frais divers (exemple : frais de transport pour se rendre à une AG de copropriétaires ou à une entrée des lieux de locataires)
amortissements déductibles (immobilier, travaux, mobilier).

Cumulé à l’ensemble des charges déductibles, l’amortissement peut considérablement diminuer le revenu imposable et permettre ainsi au loueur en meublé de bénéficier d’un impôt sur le revenu le plus faible possible ...voire même un impôt à 0€ sur les revenus de location meublée!

NB : l’amortissement du bien immobilier n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt accessible dans le cadre d’un investissement sous le régime de Censi-Bouvard. Seul l’amortissement du mobilier est accessible.

Amortir en location meublée : comment calculer l'amortissement d'un appartement meublé ?

La location meublée étant, d’un point de vue fiscal, considérée comme une activité commerciale, tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) déclarant ses revenus sous le régime du BIC au réel est alors tenu de dresser une comptabilité de son exploitation commerciale. L’amortissement annuel est une charge comptable mais non décaissée qui vient s'ajouter aux autres charges et permet de réduire, voire annuler, le résultat imposable et l'imposition qui en résulte.

Quelle durée d'amortissement (selon les composants immobilier, mobilier, travaux)?

En location meublée l’amortissement se pratique de façon linéaire (il conserve toujours la même valeur au fil des années). 100% des frais engagés peuvent être amortis.

Le calcul de l’amortissement du bien varie selon les composants et selon leur durée d’utilisation évaluée :

amortissement sur l’immobilier (valeur hors taxe et hors terrain du bien ou de l’immeuble, incluant les frais de notaire et d’acquisition, intérêts d’emprunt) : sur une durée de 25 à 40 ans
amortissement sur le mobilier (canapé, lit, électroménager, table de séjour,...) : sur une durée d’amortissement comprise entre 5 et 10 ans
amortissement sur les travaux (rénovation, agencement, gros oeuvre, travaux de peinture ou travaux d'aménagement intérieur, …) : sur une durée comprise entre 10 et 15 années.

Le terrain n’est pas intégré dans les composants amortissables car sa valeur (représentant 10 à 20% du prix de l’immobilier global) n’est pas liée à la notion de vétusté ou d’usure. Le sol ne se déprécie pas, même si sa valeur est importante pour le calcul du prix de revient de la construction, qui lui est bien amortissable.

Les amortissements cumulés (immobilier + mobilier + travaux) ainsi déduits du résultat de l’entreprise, au même titre que les autres charges déductibles, viennent diminuer le résultat imposable du loueur LMNP ou LMP, et font ainsi réaliser de substantielles économies d’impôt.

Bon à savoir : quand démarre l'amortissement du bien ?

Il est possible d’amortir un logement quelle que soit sa date d’acquisition ou d’entrée dans le patrimoine du loueur (cas de l’immobilier ancien ou hérité par exemple). C’est la date de début d’activité ou de souscription au régime du BIC au réel qui marque le départ du calcul pour amortir le logement voué à être loué en meublé.

L'amortissement d'un bien peut donc être pratique dès la première année d'activité de location meublée ou en cours de route (à postériori).

Comment déclarer l'amortissement LMNP?

Le montant de l’amortissement annuel admis en déduction du revenu imposable d’un LMNP ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui des loyers acquis diminués du montant des autres charges déductibles (dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance, frais financiers, et taxe foncière / habitation).

Autrement dit, les amortissements sont admis par l'administration fiscale tant qu’ils ne génèrent ou n’aggravent un déficit LMNP.

Lorsque les amortissements LMNP sont à l’origine ou la cause d’une dégradation du déficit d’exploitation, ceux-ci sont différés, mis de côté et cumulés sans limite de montant ou de durée, pour être utilisés ultérieurement lorsque l’exploitation de location meublée dégagera un bénéfice comptable.

Cas particulier de l'amortissement en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : report du déficit possible

Dans le cas d’un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le déficit est directement reportable sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limite de montant.

Pour mémo, dans le cas d'une location meublée non professionnelle (sous le statut LMNP), l'éventuel déficit (causé par l'amortissement du bien) ne peut être reportable que sur les revenus de même nature, et ce sur plusieurs années possibles.

Bon à savoir : amortissement et plus-value

Amortir un logement meublé n’a aucun impact sur la plus-value en cas de revente (à moins que le loueur ne soit soumis au régime de l’impôt sur les sociétés, via une SCI par exemple, ou un LMP n’ouvrant pas droit à l’exonération de plus-values).

Ce n’est pas la valeur du bien amorti qui sera prise en compte pour le calcul de la plus-value mais le prix d’achat.

Comment amortir mon bien immobilier en location meublée ?

L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé en location meublée dès lors que les revenus sont déclarés sous le régime du BIC au réel : pour gérer les factures, les liasses fiscales, éviter tout risque d’erreur sur la pratique de l’amortissement et du bilan comptable, sécuriser les déclarations fiscales du LMNP ou LMP, et surtout au final, bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la location meublée.

La distinction entre la charge déductible et la part d’amortissement est en effet parfois délicate pour la comptabilité de l’immobilier locatif. Par exemple, les intérêts d’emprunt peuvent être selon les cas être comptabilisés en charges ou en amortissement. Tout est question de calcul, dans l'intérêt du bailleur.

Quel régime fiscal doit-on prendre en compte quand on se lance dans l’activité de location meublée ? comment détermine-ton la valeur vénale d’un bien ? A-t-on le choix des durées d’amortissement en LMNP ? sur quelle durée est-il préférable d’amortir une location meublée? Comment définir la date de début pour le calcul d'amortissement? Dans quelle mesure peut-on pratiquer l’amortissement en démembrement ? Comment limiter les amortissements déductibles pour ne pas générer de déficit ?…autant de questions auxquelles seul un professionnel de la comptabilité et de la fiscalité immobilière peut répondre avec précision.

LOKIZI est l'allié idéal des propriétaires-bailleurs pour bénéficier pleinement de l'avantage du levier fiscal de l’amortissement LMNP en location meublée offert par la déclaration des revenus locatifs sous le régime du BIC au réel.

LOKIZI, expert en immobilier locatif et en fiscalité BIC du meublé vous conseille et vous accompagne pour tous les aspects du mécanisme de l'amortissement de votre location en LMNP ou LMP.

Vous souhaiteriez étudier l’intérêt de passer du régime de micro-BIC au régime de BIC au réel pour amortir votre location meublée (dès la première année d’activité ou à postériori) ?

Contactez-nous pour en savoir plus ou pour une simulation fiscale gratuite sur-mesure de votre déclaration de revenus.

Pour en savoir plus et mieux comprendre les enjeux et l’intérêt de l’amortissement en location meublée :

Retrouvez nos pages dédiées à la fiscalité du BIC, aux différents régimes possibles (entre micro-BIC et BIC au réel) accessibles aux loueurs de meublés :