Le mécanisme ’amortissement est la prise en compte de la perte de valeur des biens et objets utilisés dans le cadre de l’activité d'une entreprise.
Cette perte de valeur subie du fait de l'usure normale, du temps ou de l'obsolescence, est valorisée comptablement pour être imputée chaque année sur le résultat de l’entreprise.
Amortir son bien permet alors de diminuer considérablement la base de revenus imposable...et donc l’impôt à devoir.
Dans le cas de la location meublée, c’est le bien immobilier loué qui est pris en considération (hors terrain). Pratiquer l’amortissement comptable d’un appartement loué en meublé revient alors à lisser sur plusieurs années toutes les dépenses liées à son acquisition et son activité commerciale de mise en location.
3 composants peuvent être pris en compte (sous certaines conditions) dans le calcul des parts d'amortissement déduites du revenu imposable : l’immobilier, l’équipement mobilier et les éventuels travaux réalisés pour lancer et développer l’activité de location meublée. Voir ci-dessous pour + de détails sur le calcul de l'amortissement en fonction des composants.
Quelles sont les charges et amortissements déductibles en LMNP sous le régime du BIC au réel?
En location meublée, les revenus locatifs sont imposés de plein droit soit sous le régime du micro-BIC (jusqu’à un certain plafond de revenus), soit sous le régime du BIC au réel.
Dans le cas du régime au micro-BIC l’imposition est calculée sur la moitié des loyers perçus (après abattement forfaitaire). Les charges sont déduites au forfait et il n'est pas possible d'en déduire au-delà du forfait règlementaire (pouvant varier de 30% à 71% selon le type de bien loué en meublé).
Dans le cas du régime BIC au réel, l’imposition est calculée sur le montant des revenus locatifs diminué de toutes les charges, dépenses et amortissements liés à l’activité de location meublée. Seul le régime du BIC au réel permet de déduire les charges au réel et les parts d'amortissements d'une activité de location meublée.
Sous le régime des BIC au réel, les parts d'amortissements déductibles des revenus locatifs issus du meublés se cumulent avec l'intégralité des charges également déductibles.
Les charges et amortissements déductibles en location meublée sous le régime du BIC au réel sont donc les suivantes :
- taxes foncières (et éventuelle taxe d’habitation)
- frais d’assurance du bien
- abonnements et consommations en énergie directement facturés au loueur (eau / électricité / gaz / internet)
- charges de copropriété / syndic
- factures d’entretien et de réparation (chaudière, etc)
- frais de gestion / honoraires d’expert-comptable
- frais divers (exemple : frais de transport pour se rendre à une AG de copropriétaires ou à une entrée des lieux de locataires)
- amortissements déductibles (immobilier, travaux, mobilier).
Cumulé à l’ensemble des charges déductibles, l’amortissement peut considérablement diminuer le revenu imposable et permettre ainsi au loueur en meublé de bénéficier d’un impôt sur le revenu le plus faible possible ...voire même un impôt à 0€ sur les revenus de location meublée!
NB : l’amortissement du bien immobilier n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt accessible dans le cadre d’un investissement sous le régime de Censi-Bouvard. Seul l’amortissement du mobilier est accessible.
Amortir en location meublée : comment calculer l'amortissement d'un appartement meublé ?
La location meublée étant, d’un point de vue fiscal, considérée comme une activité commerciale, tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) déclarant ses revenus sous le régime du BIC au réel est alors tenu de dresser une comptabilité de son exploitation commerciale. L’amortissement annuel est une charge comptable mais non décaissée qui vient s'ajouter aux autres charges et permet de réduire, voire annuler, le résultat imposable et l'imposition qui en résulte.
Quelle durée d'amortissement (selon les composants immobilier, mobilier, travaux)?
En location meublée l’amortissement se pratique de façon linéaire (il conserve toujours la même valeur au fil des années). 100% des frais engagés peuvent être amortis.
Le calcul de l’amortissement du bien varie selon les composants et selon leur durée d’utilisation évaluée :
- amortissement sur l’immobilier (valeur hors taxe et hors terrain du bien ou de l’immeuble, incluant les frais de notaire et d’acquisition, intérêts d’emprunt) : sur une durée de 25 à 40 ans
- amortissement sur le mobilier (canapé, lit, électroménager, table de séjour,...) : sur une durée d’amortissement comprise entre 5 et 10 ans
- amortissement sur les travaux (rénovation, agencement, gros oeuvre, travaux de peinture ou travaux d'aménagement intérieur, …) : sur une durée comprise entre 10 et 15 années.
Le terrain n’est pas intégré dans les composants amortissables car sa valeur (représentant 10 à 20% du prix de l’immobilier global) n’est pas liée à la notion de vétusté ou d’usure. Le sol ne se déprécie pas, même si sa valeur est importante pour le calcul du prix de revient de la construction, qui lui est bien amortissable.
Les amortissements cumulés (immobilier + mobilier + travaux) ainsi déduits du résultat de l’entreprise, au même titre que les autres charges déductibles, viennent diminuer le résultat imposable du loueur LMNP ou LMP, et font ainsi réaliser de substantielles économies d’impôt.
Bon à savoir : quand démarre l'amortissement du bien ?
Il est possible d’amortir un logement quelle que soit sa date d’acquisition ou d’entrée dans le patrimoine du loueur (cas de l’immobilier ancien ou hérité par exemple). C’est la date de début d’activité ou de souscription au régime du BIC au réel qui marque le départ du calcul pour amortir le logement voué à être loué en meublé.
L'amortissement d'un bien peut donc être pratique dès la première année d'activité de location meublée ou en cours de route (à postériori).