Amortissement en LMNP ou LMP

Tout savoir sur l’amortissement en LMNP et LMP

En immobilier, pratiquer l’activité de location meublée peut faire bénéficier le propriétaire de nombreux avantages sur ses impôts, grâce à la fiscalité des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) et ce, bien plus qu’en location nue (soumise, elle, à la fiscalité des revenus fonciers). 

Quel que soit le statut du loueur en meublé, qu’il soit non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), l’activité de location d’un appartement (studio ou maison) garni de meubles permet de percevoir, dès la première année, un revenu très faiblement fiscalisé.

Une des clés pour accéder à l’impôt minimum en location meublée consiste à déclarer ses revenus locatifs sous le régime au réel simplifié des BIC en pratiquant l’amortissement du bien loué. 

Pour vous aider à bien comprendre la pleine puissance de levier fiscal de l’amortissement pratiqué dans le cadre du régime BIC au réel (en LMNP ou LMP), LOKIZI vous en dit plus sur son fonctionnement, ses composants, et son mode de calcul. 

L’idée ici n’est pas de maîtriser comme un expert la technicité d’un logement « bien » amorti mais bien d’être sensibilisé sur l’impact très largement favorable que peut avoir, sur la durée, la fiscalité de la location meublée. C’est d’autant plus important dans le cadre, par exemple, d’un projet d’investissement immobilier, où l’acquisition d’un appartement est souvent soumise à des perspectives de rentabilité.

En quoi consiste l’amortissement ?

L’amortissement est la prise en compte de la perte de valeur des biens et objets utilisés dans le cadre de l’activité d'une entreprise. Cette perte de valeur subie du fait de l'usure normale, du temps ou de l'obsolescence, est valorisée comptablement pour être imputée chaque année sur le résultat de l’entreprise. Amortir permet alors de diminuer la base de revenus servant au calcul de l’impôt à devoir. 

Dans le cas de la location meublée, c’est le bien immobilier loué qui est pris en considération (hors terrain). Pratiquer l’amortissement comptable d’un appartement loué en meublé revient alors à lisser sur plusieurs années toutes les dépenses liées à son acquisition et son activité commerciale de mise en location. Sont pris en compte 3 composants : l’immobilier, l’équipement mobilier et les éventuels travaux réalisés pour lancer et développer l’activité de location meublée. 

Déduire les amortissements de location meublée dans le cadre de la fiscalité des BIC au régime réel

En location meublée, les revenus locatifs sont imposés soit sous le régime du micro-BIC (jusqu’à 72 600€), soit sous le régime du BIC au réel

Dans le cas du régime au micro-BIC l’imposition est calculée sur la moitié des loyers perçus. Dans le cas du régime BIC au réel, l’imposition est calculée sur le montant des revenus locatifs diminué de toutes les charges, dépenses et amortissements liés à l’activité de location meublée. 

Voici les charges et amortissements entièrement déductibles des revenus locatifs en location meublée imposés sous le régime des BIC au réel :

  • taxes foncières (et éventuelle taxe d’habitation)
  • frais d’assurance du bien
  • abonnements et consommations en énergie directement facturés au loueur (eau / électricité / gaz / internet)
  • charges de copropriété / syndic
  • factures d’entretien et de réparation (chaudière, etc)
  • frais de gestion / honoraires d’expert-comptable
  • amortissements déductibles (immobilier, travaux, mobilier)

Cumulé à l’ensemble des charges déductibles, l’amortissement peut diminuer considérablement le revenu imposable et permettre ainsi au loueur en meublé de bénéficier d’un impôt sur le revenu le plus faible possible (voire même un impôt à 0€ !).

NB : l’amortissement du bien immobilier n’est pas cumulable avec la réduction d’impôt accessible dans le cadre d’un investissement sous le régime de Censi-Bouvard. Seul l’amortissement du mobilier est accessible.

Amortir en location meublée : quels amortissements ?

La location meublée étant, d’un point de vue fiscal, considérée comme une activité commerciale, tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) déclarant ses revenus sous le régime du BIC au réel est alors tenu de dresser une comptabilité de son exploitation commerciale. 

L’amortissement est une charge comptable mais non décaissée qui vient s'ajouter aux autres charges et permet de réduire, voire annuler, le résultat imposable et l'imposition qui en résulte.

En location meublée l’amortissement se pratique de façon linéaire (il conserve toujours la même valeur au fil des années). 100% des frais engagés peuvent être amortis. Le calcul de l’amortissement varie selon les composants et selon leur durée d’utilisation évaluée :

  • amortissement sur l’immobilier (valeur hors taxe et hors terrain du bien ou de l’immeuble, incluant les frais de notaire et d’acquisition, intérêts d’emprunt) : sur une durée de 25 à 40 ans 
  • amortissement sur le mobilier : sur une durée d’amortissement de 5 à 10 ans
  • amortissement sur les travaux (rénovation, agencement, ou travaux aménagement intérieur, …) : sur 10 à 15 années.

Le terrain n’est pas intégré dans les composants amortissables car sa valeur (représentant 10 à 20% du prix de l’immobilier global) n’est pas liée à la notion de vétusté ou d’usure. Le sol ne se déprécie pas, même si sa valeur est importante pour le calcul du prix de revient de la construction, qui lui est bien amortissable.

Les amortissements cumulés (immobilier + mobilier + travaux) ainsi déduits du résultat de l’entreprise, au même titre que les autres charges déductibles, viennent diminuer le résultat imposable du loueur LMNP ou LMP, et font ainsi réaliser de substantielles économies d’impôt.

Bon à savoir : il est possible d’amortir un logement quelle que soit sa date d’acquisition ou d’entrée dans le patrimoine du loueur (cas de l’immobilier ancien ou hérité par exemple). C’est la date du début d’activité ou de souscription au régime du BIC au réel qui marque le départ du calcul pour amortir le logement voué à être loué en meublé. Dès la première année de l’activité ou en cours de route.

Comment pratiquer l’amortissement en LMNP et LMP ?

Le montant de l’amortissement admis en déduction du revenu imposable d’un LMNP ne peut excéder au titre d’un même exercice, celui des loyers acquis diminués du montant des autres charges déductibles (dépenses de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance, de gérance, frais financiers, et taxe foncière / habitation).

Autrement dit, les amortissements sont admis tant qu’ils ne génèrent ou n’aggravent un déficit.

Lorsque les amortissements sont à l’origine ou la cause d’une dégradation du déficit d’exploitation, ceux-ci sont différés, mis de côté et cumulés sans limite de montant ou de durée, pour être utilisés ultérieurement lorsque l’exploitation de location meublée dégagera un bénéfice comptable. 

Dans le cas d’un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), ce déficit est directement reportable sur les autres revenus du foyer fiscal, sans limite de montant.

Bon à savoir : amortir un logement meublé n’a aucun impact sur la plus-value en cas de revente (à moins que le loueur ne soit soumis au régime de l’impôt sur les sociétés, via une SCI par exemple, ou un LMP n’ouvrant pas droit à l’exonération de plus-values). Ce n’est pas la valeur du bien amorti qui sera prise en compte pour le calcul de la plus-value mais le prix d’achat.

Pour bénéficier pleinement des avantages de l’amortissement en LMNP

L’accompagnement par un expert-comptable est fortement recommandé pour gérer les factures, les liasses fiscales, éviter tout risque d’erreur sur la pratique de l’amortissement et du bilan comptable, sécuriser les déclarations fiscales du LMNP ou LMP, et bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la location meublée.

La distinction entre la charge déductible et la part d’amortissement est en effet parfois délicate pour la comptabilité de l’immobilier locatif (ex : intérêt d’emprûnt). Quel régime fiscal doit-on prendre en compte quand on se lance dans l’activité de location meublée ? comment détermine-ton la valeur vénale d’un bien ? a-t-on le choix des durées d’amortissement en LMNP ? sur quelle durée est-il préférable d’amortir ? Dans quelle mesure peut-on pratiquer l’amortissement en démembrement ? Comment limiter les amortissements déductibles pour ne pas générer de déficit ?…autant de questions auxquelles seul un professionnel de la comptabilité et de la fiscalité immobilière peut répondre avec précision.

LOKIZI est l'allié idéal des propriétaires pour bénéficier pleinement des avantages du levier fiscal de l’amortissement en location meublée offert par la déclaration des revenus locatifs sous le régime du BIC au réel.

LOKIZI, expert en immobilier locatif et en fiscalité BIC du meublé vous conseille et vous accompagne pour tous les aspects de l'amortissement de votre location en LMNP ou LMP.

Vous souhaiteriez étudier l’intérêt de passer du régime de micro-BIC au régime de BIC au réel pour amortir votre location meublée ? (dès la première année d’activité ou à postériori). 

Contactez-nous pour en savoir plus ou pour une simulation fiscale sur-mesure de votre déclaration de revenus. 

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