Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP

Location meublée : tout savoir sur le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Un propriétaire-bailleur peut exercer en France l'activité de location meublée à titre non professionnel (sous le statut LMNP) ou à titre professionnel (sous le statut LMP), que l'on soit une personne physique (couple ou indivision par exemple) ou une personne morale (société). L'attribution du statut LMNP ou du statut LMP est défini par le niveau de revenus généré par la location meublée.

Les statuts de loueurs LMNP et LMP ouvrent droit, tous les deux, aux avantages fiscaux particulièrement intéressants sur les loyers de location meublée, mais ce, dans des proportions différentes.

Nous nous intéressons ici au statut de LMNP en location meublée.

LOKIZI vous informe sur ce qui définit le statut de LMNP, ses conditions d'accès, sa différence avec le statut LMP, et surtout sur les avantages fiscaux auxquels tout loueur en meublé non professionnel peut accéder pour son bénéficier de la fiscalité clémente de la location meublée.

La location meublée en LMNP c'est quoi ?

A toutes fins utiles rappelons que l'activité de location meublée diffère quelque peu de l'activité de location nue, dans sa forme et dans sa fiscalité.

Pour être considéré comme loueur en meublé, tout bailleur doit d'abord se conformer à la règlementation en vigueur en France définie dans la Loi Alur. Voici les caractéristiques de la location meublée :

- pour être considéré comme "meublé" le logement doit présenter un ameublement minimum et bénéficier d'une conformité technique certifiée afin que le locataire, louant le meublé à usage de résidence principale, puisse "y dormir, manger, et vivre confortablement au regard des exigences de la vie courante"

- la mise en location du logement est formalisée par un bail-type contractualisé avec le locataire (durée du bail, loyer, états des lieux, charges locatives, dépôt de garantie, préavis de résiliation du bail, ...)

- les revenus issus de la location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas des revenus fonciers (location nue), sous 2 régimes fiscaux possibles (micro-BIC ou régime réel).

Comment devenir LMNP ? Qui peut bénéficier du statut LMNP en location meublée ?

Déclarer le lancement d'une activité de location meublée LMNP

Comment déclarer son début d'activité de location meublée LMNP ?

Le lancement de l'activité de location meublée est une étape obligatoire formalisée par une inscription auprès du Tribunal de Commerce, avec l'envoi du formulaire POi (formulaire CERFA n°11921*03) par internet ou voie postale. Le choix du régime fiscal (micro BIC ou régime réel) est formalisé au moment de la déclaration de lancement d'activité sur le formulaire POi.

En retour le bailleur reçoit son numéro SIRET formalisant son immatriculation en tant que qu'activité de loueur en meublé non salarié indépendant. Ce numéro SIRET est par la suite nécessaire pour toute identification de l'activité (factures, impôt..).

Quand déclarer le lancement de son activité de loueur LMNP ?

Le loueur en meublé est tenu d'officialiser le lancement de son activité le plus vite possible.

Jusqu'à fin 2021 toute déclaration d'activité de location meublée devait intervenir dans les 15 jours après son lancement (sur la date d'acquisition, date de travaux ou date de mise en location selon qu'il s'agisse d'un investissement ou d'un bien déjà présent dans la patrimoine).

Depuis le 1er janvier 2022, le délai légal pour la formalité de déclaration de lancement d'activité de location meublée a été allongé. Le propriétaire-bailleur peut dorénavant déclarer son activité de location meublée jusqu'à la date limite de déclaration des revenus.

Conditions d'accès du statut LMNP

Pour être considéré comme loueur de meublé exerçant son activité à titre non professionnel, et bénéficier ainsi du statut de LMNP, le bailleur doit respecter certaines conditions de revenus.

Pour être considéré comme LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel), la règle est la suivante :

- la location meublée génère moins de 23 000€ revenus par an sur le foyer fiscal (en considérant le montant total des revenus issus de la location meublée, c'est-à-dire qu'elle soit touristique comme et/ou de longue durée)

- ET la location meublée n'est pas la principale source de revenus du foyer fiscal. Autrement dit, les recettes locatives de la location meublée ne dépassent pas 50% des revenus globaux de source française du foyer fiscal (incluant salaires, pensions de retraites, rentes viagères, revenus d'activités non salariée..).

NB: les revenus comptabilisés dans le calcul du plafond de revenu pour le statut LMNP ou LMP comprennent les loyers perçus ainsi que les charges locatives encaissées.

Quelle différence entre le LMNP et LMP ?

Pour être considéré comme loueur en LMP, tout propriétaire doit cumuler 2 conditions pour son activité.
- la location meublée génère plus de 23 000€ revenus par an sur le foyer fiscal
- ET la location meublée est pas la principale source de revenus du foyer fiscal.
Dès lors qu'une des 2 conditions n'est pas remplie (seuil de 23 000€ ou activité majoritaire dans le foyer fiscal), la règle ne s'applique pas et le bailleur est automatiquement considéré comme LMNP, au regard de l'impôt sur le revenu.

De plus amples avantages fiscaux sont alors accessibles pour le loueur LMP.

Pour en savoir : le statut LMP en location meublée

Comment déclarer ses revenus de location meublée LMNP ? Quelle fiscalité sur les revenus du meublé?

Qu'ils proviennent de locations touristiques (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural, par exemple) ou de locations longue durée, tous les revenus issus de location meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Lorsqu'on est loueur en meublé non professionnel (LMNP), les recettes locatives du meublé ne sont pas déclarées en revenus fonciers (comme peut l'être la location de logement en nu), mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels & Commerciaux (BIC) de la déclaration de revenu du foyer fiscal.
Dans ce cas, deux régimes fiscaux sont possibles pour déclarer les revenus locatifs issus de la location meublée :

  • Le régime en micro BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50% de vos revenus
  • Le régime réel simplifié : vous déduisez vos charges et amortissez vos biens et votre mobilier.

Pour en savoir plus : la déclaration d'impôt d'une location meublée.

Quels avantages fiscaux en LMNP ?

Selon le régime fiscal suivant lequel les revenus sont déclarés, un loueur LMNP peut bénéficier de différents avantages fiscaux.

Le micro-BIC : une imposition sur 50% des recettes de location meublée

Il s'applique de plein droit si les recettes ne dépassent pas 72 500K€. Vous profitez d'un abattement de 50% sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime très pratique est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%, mais attention le revenu est taxable aux prélèvements sociaux.

Le régime BIC au réel : 100% des charges déductibles et amortissements pour diminuer le revenu locatif imposable.

Au-delà de 72 500€ de revenus issus de location meublée, le régime du BIC réel s'applique automatiquement. Ainsi l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) peut être déduit des recettes, ainsi que les amortissements, diminuant ainsi considérablement, ou anéantissant le revenu imposable.

Particularité du régime BIC au réel : ce régime est accessible sur option en deçà du seuil de 72 500€ (sur simple demande auprès des services fiscaux). Ce régime peut en effet être très intéressant pour un bailleur ayant de lourdes charges (intérêt d'emprunt, travaux..).

Pour en savoir plus : amortissement en LMNP

Cas particulier du LMNP en résidence-services, où l'investisseur a le choix entre 2 fiscalités :

  • Le statut LMNP classique
    ou sa variante
  • Le dispositif fiscal « Censi-Bouvard » qui offre une réduction d'impôts de 11% du prix du logement (dans la limite d'un plafond d'investissement de 300K€) imputable sur 9 ans. En contrepartie, vous ne pouvez pas amortir le ou les biens (ou alors seulement le mobilier). Au-dessus de ce plafond de 300 K€ c’est la fiscalité LMNP classique qui s'applique.

Besoin de conseils et d'accompagnement pour votre LMNP ?

Vous avez un projet d'investissement LMNP? Vous souhaitez en savoir plus sur les démarches administratives et fiscales à établir ? Vous souhaitez confier la gestion locative et/ou fiscale de votre LMNP? Vous souhaitez en connaître davantage sur les amortissements déductibles en LMNP? Vous avez un projet de revente d'un bien LMNP ?

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Pour aller plus loin sur la location meublée en LMNP :

>>> les caractéristiques de la location meublée

>>> la liste du mobilier minimum en location meublée (loi Alur)

>>> la fiscalité BIC des locations meublées, et notamment des LMNP

>>> revendre ou convertir son LMNP de résidence-service en location meublée

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