Loi Alur en location meublée : tout savoir sur le contrat de bail Alur

La Loi ALUR 2015 entraine de nouvelles règles applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové.

Loi Alur en location meublée : tout savoir pour louer en respectant la Loi Alur
La Loi ALUR 2015 définit les règles applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové.
Dorénavant et en vertu de cet article (L. 6 juill. 1989, art. 25-4 nouveau), la loi Alur décrit les différents aspects règlementaires de la location meublée d’un logement meublé loué à usage de résidence principale du locataire : tant du point de vue de la qualité du logement (aménagement, équipement mobilier, performances énergétiques) que de l’aspect contractuel entre propriétaire-bailleur et locataire (contrat de bail en meublé, loyer, charges…).

Un logement décent avec un équipement mobilier minimum obligatoire conforme à la loi Alur

Le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires minimum d’un logement loué en meublé. 
  • chambres à coucher / espace nuit : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres
  • cuisine / séjour : plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges,
  • divers : étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Il est conseillé de laisser également les notices d'informations de chacun des équipements.
Chaque logement loué en meublé doit être garni d'un volume d'équipement adapté au format du logement (par exemple : pour un appartement de type T4 la vaisselle sera plus fournie que pour un studio).
Les équipements électroménager de type lave-vaisselle et lave-linge ne font pas partie des équipements obligatoires mentionnés dans la loi Alur, mais sont particulièrement appréciés par les locataires, d'autant plus dans les appartements de type T3-T4.
Au même titre que l'électro-ménager, les éléments de décoration ne font pas non plus partie des obligations de la loi Alur en location meublée. Ils contribuent cependant au confort de l'appartement. Cadres et miroirs peuvent égayer un appartement et contribuer au coup-de-coeur. Pensez-y!

Retrouvez toutes les informations sur la liste de mobilier obligatoire dans le cadre de la loi Alur  : "Quelle est la liste du mobilier obligatoire pour louer en meublé ?"

Un contrat-type (bail) obligatoire pour la location meublée

Le bail d’habitation en location meublée à usage de résidence principale doit respecter un des modèles de bail-type définis par le décret du 29 mai 2015 de la Loi Alur, auquel doit être annexé une notice d’information sur les droits et devoirs des parties.

Certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur le contrat de bail en meublé :
  • Description détaillée du logement : localisation, surface habitable, nombre de pièces, équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau, équipements accessoires tels que parking ou cave…), usage d’habitation
  • Etat des lieux (effectué à l’entrée et la sortie des lieux du locataire)
  • Montant du loyer mensuel (avec conditions de règlement et révision annuelle) et des charges
  • Dépôt de garantie (inférieur ou égal à 2 mois de loyer hors charges)
  • En copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes.
  • Honoraires à la charge du bailleur et à la charge du locataire
Cas des colocations : si le logement meublé est loué en colocation, le contrat de bail doit mentionner chacun des locataires considérés comme preneur du bail.


La loi Alur définit la nécessité de souscrire à un bail meublé d’un an maximum

  • Durée du bail de location meublée et reconduction
La loi Alur impose que la durée du bail meublé et donc du contrat de location meublée soit d’1 an maximum. Elle peut être réduite à 9 mois lorsque le locataire est étudiant.
À l’échéance du bail en meublé, si aucune des parties ne se manifeste, celui-ci est reconduit tacitement pour un an (sauf si le locataire est étudiant, il faudra alors signer un nouveau bail).
  • Préavis du contrat de bail en location meublée
Le locataire peut mettre fin à son préavis à tout moment mais doit respecter un délai de préavis de 1 mois.
Le propriétaire- bailleur peut, en respectant un préavis de 3 mois, donner congé à son locataire uniquement pour l’un des trois motifs suivants :
- vente du logement
- reprise du logement pour usage personnel (pour lui-même ou l’un de ses proches : conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé)
- manquement du locataire à ses obligations (des impayés de loyers répétés, par exemple).

 Pour + d'infos sur le contrat de bail en location meublée respectant la règlementation Alur : découvrez notre rubrique le bail d'un appartement meublé

La récupération des charges en location meublée

Le propriétaire-bailleur d’un bien loué en meublé peut bénéficier de charges récupérables de deux manières :
  • Au forfait : sur la base de charges locatives réalistes. Ce forfait est révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Au réel : avec le versement de provisions pour charges (avec fourniture annuelle de justificatif des dépenses).

A noter : Le bail en location meublée selon la loi Alur doit faire mention des modalités de règlement des charges 

Des loyers encadrés en zone tendue dans le cadre de la loi Alur sur la location meublée

Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois (en tant que résidence principale), le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Lors de la remise en location du logement meublé (cas d'un nouveau locataire) ou lors du renouvellement du bail (cas du même locataire), le loyer peut être réévalué librement si le logement n'est pas en zone tendue (dans le respect de l'IRL, Indice de Référence des Loyers).
Dans le cas d'un logement situé en zone dite tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser celui de l'ancien. L'encadrement des loyers fixe un montant maximum à ne pas dépasser pour empêcher les loyers excessifs pratiquées en location meublée. Voici les conditions selon lesquelles le loyer d'un meublé peut être réévalué en zone tendue pour la relocation : 
cas du renouvellement de bail : si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché, il peut être réévalué jusqu'à 50% de la différence entre le nouveau loyer et l'ancien loyer éventuellement révisé sur l'IRL (si pas pris en compte dans les 12 derniers mois)
cas de la remise en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire) : le loyer peut être réévalué  
-  en respectant l'Indice de Référence des Loyers IRL (si le précédent loyer n'a pas déjà été révisé dans ces conditions dans les 12 derniers mois)
- en tenant compte du prix du marché (si le loyer précédent était manifestement sous-évalué)
- en tenant compte de certains travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence entrepris depuis le départ de l'ancien locataire (le montant couvrant au moins 50% de la dernière année de loyer) le loyer annuel pourra être réévalué de 15% du montant réel TTC des travaux.

A noter : le montant du loyer appliqué par le dernier locataire doit figurer au sein du
bail de location.

Seules les communes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers pratiqués pour les locations meublées (Paris, Bordeaux, Marseille, Lille, Cannes, Strasbourg, Lyon, Toulon, Annecy, Bayonne, Nantes,...). Parmi elles, les ville de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme appliquent un dispositif spécifique de plafonnement des loyers (loi Elan), utilisant des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.

Pour toute information complémentaire relative aux loyers en location meublée, consulter le site officiel sur l’encadrement des loyers en location meublée dans le cadre de la Loi Alur.
Pour tout savoir sur la règlementation des loyers en relocation, voir le Décret du 30 juillet 2020

Des diagnostics obligatoires définis par la loi Alur pour la location meublée

Les différents diagnostics techniques attestant de la performance énergétique du logement doivent être obligatoirement annexés au bail dans le cadre de la loi Alur, soit :
  • diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • diagnostic amiante
  • constat de risque d’exposition au plomb ( pour tout immeuble construit avant le 01/01/1949) ;
  • état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
  • état des installations de gaz et d'électricité 

 
Proposer son bien à la location en respectant la loi Alur

Un projet de complément de loyer ? Quel usage pour votre résidence secondaire? Votre bien est conforme à la loi Alur et vous souhaitez le proposer à la location meublée ? Contactez-nous

Propriétaires, louez en meublé avec LOKIZI
pour + de tranquillité et + de rentabilité

Contactez-nous