Loi Alur en location meublée : comment louer en toute conformité
La Loi ALUR 2015 définit les règles applicables pour l’Accès au Logement et l’Urbanisme Rénové, et notamment les différents aspects règlementaires de la location meublée d’un logement meublé loué à usage de résidence principale du locataire :
- qualité du logement (aménagement, équipement mobilier, performances énergétiques)
- aspect contractuel entre propriétaire-bailleur et locataire (modèle de contrat de bail en meublé, définition du loyer, charges, caution/dépôt de garantie…).
Un logement décent avec un équipement mobilier minimum obligatoire conforme à la loi Alur
Le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 définit la liste des meubles obligatoires minimum d’un logement loué en meublé.
- chambres à coucher / espace nuit : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres
- cuisine / séjour : plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges,
- divers : étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Il est conseillé de laisser également les notices d'informations de chacun des équipements.
Chaque logement loué en meublé d’habitation doit être garni d'un volume d'équipement et de meubles et adapté au format du logement (par exemple : pour un appartement de type T4 la vaisselle sera plus fournie que pour un studio étudiant).
Les éléments d’électroménager de type lave-vaisselle et lave-linge ne font pas partie des obligations de la loi Alur, mais sont particulièrement appréciés par les locataires, d'autant plus dans les appartements de type T3-T4.
Au même titre que l'électro-ménager, les éléments de décoration ne font pas non plus partie des obligations de meubles en location meublée. Ils contribuent cependant au confort des locations. Cadres et miroirs peuvent égayer un appartement et peut être la garantie du coup-de-cœur de la visite. Pensez-y !
Retrouvez la liste détaillée du mobilier obligatoire dans le cadre de la loi Alur : "Quelle est la liste du mobilier obligatoire pour louer en meublé ?"
Un contrat-type (bail) obligatoire pour la location meublée
Le bail d’habitation en location meublée à usage de résidence principale doit respecter un modèle de bail-type défini par le décret du 29 mai 2015 de la Loi Alur, auquel doit être notamment jointe en annexes une notice d’information sur les droits et devoirs des parties.
Certaines clauses importantes doivent obligatoirement figurer sur le contrat de bail en meublé :
- Description détaillée du logement : localisation, surface habitable, nombre de pièces, équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau, équipements accessoires tels que parking ou cave…), usage d’habitation
- Désignation des parties : bailleur et locataire
- Durée de location et date de prise d’effet du contrat de bail
- Etat des lieux (effectué à l’entrée et la sortie des lieux du locataire)
- Conditions financières : montant du loyer mensuel (avec conditions de paiement et révision annuelle) et des charges
- Honoraires de location (à la charge du / des locataires et du bailleur)
- Clause de résiliation et préavis
- Dépôt de garantie (inférieur ou égal à 2 mois de loyer hors charges) et éventuel acte de caution
- En copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes.
- Honoraires à la charge du bailleur et à la charge du locataire
Cas des colocations : si le logement meublé est loué en colocation, le contrat de bail doit mentionner dans l’une des clauses chacun des locataires considérés comme preneur du bail de location.
La loi Alur définit la nécessité de souscrire à un contrat de bail meublé d’une durée de 1 an maximum
Durée du bail de location meublée et reconduction
En location meublée le bail entre locataire et bailleur est conclu pour une durée de 1 an, voire pour une durée de 9 mois lorsque le locataire est étudiant.À l’échéance du bail en meublé, si aucune des parties ne se manifeste, celui-ci est reconduit tacitement pour une durée de un an (sauf si le locataire est étudiant, il faudra alors signer un nouveau bail).
Congé et préavis du contrat de bail en location meublée
Le locataire peut signaler son congé à son bailleur et mettre ainsi fin à son bail à tout moment en respectant un délai de préavis d’une durée de 1 mois.Le propriétaire- bailleur peut, en respectant un préavis de 3 mois, donner congé à son locataire uniquement pour l’un des trois motifs suivants :
- vente du logement
- reprise du logement pour usage personnel (pour lui-même ou l’un de ses proches : conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé)
- manquement du locataire à ses obligations (des impayés de loyers répétés, par exemple).
Pour + d'infos sur le contrat de bail en location meublée respectant le décret de règlementation Alur : découvrez notre rubrique le bail d'un appartement meublé
La récupération des charges en location meublée
Le propriétaire-bailleur d’un bien loué en meublé peut bénéficier de charges récupérables de deux manières :
- Au forfait : sur la base de charges locatives réalistes. Ce forfait est révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
- Au réel : avec le versement de provisions pour charges (avec fourniture annuelle de justificatif des dépenses).
A noter : Le bail en location meublée selon la loi Alur doit mentionner une clause sur les modalités de paiement des charges à devoir par le locataire au propriétaire-bailleur.
Des loyers encadrés en zone tendue dans le cadre de la loi Alur sur la location meublée
Lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois (en tant que résidence principale), le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Lors de la remise en location du logement meublé (cas d'un nouveau locataire) ou lors du renouvellement du bail (cas du même locataire), le loyer peut être réévalué librement si le logement n'est pas en zone tendue (dans le respect de l'IRL, Indice de Référence des Loyers, en vigueur à la date de signature du nouveau bail).
Dans le cas d'un logement situé en zone dite tendue, le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser le loyer de l'ancien locataire. L'encadrement des loyers fixe un montant maximum à ne pas dépasser pour éviter les excès pratiqués en location meublée.
Voici les conditions selon lesquelles le loyer d'un meublé peut être réévalué en zone tendue pour la relocation :
cas du renouvellement de contrat de bail : si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché, il peut être réévalué jusqu'à 50% de la différence entre le nouveau loyer et l'ancien loyer éventuellement révisé sur l'IRL (si pas pris en compte dans les 12 derniers mois)
cas de la remise en location (avec un nouveau bail au nom d'un nouveau locataire) : le loyer peut être réévalué
- En respectant l'IRL (si le précédent loyer n'a pas déjà été révisé dans ces conditions dans les 12 derniers mois)
- En tenant compte du prix du marché (si le loyer précédent était manifestement sous-évalué)
- En tenant compte de certains travaux d'amélioration ou de mise aux normes de décence entrepris après la sortie des lieux de l'ancien locataire (le montant couvrant au moins 50% de la dernière année de loyer) le loyer annuel pourra être réévalué de 15% du montant réel TTC des travaux.
A noter : le montant du loyer appliqué par le dernier locataire doit figurer au sein du bail de location du logement.
Seules les communes situées en zone tendue sont concernées par l'encadrement des loyers pratiqués pour les locations meublées (Paris, Bordeaux, Marseille, Lille, Cannes, Strasbourg, Lyon, Toulon, Annecy, Bayonne, Nantes,...). Parmi elles, les villes de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme appliquent un dispositif spécifique de plafonnement des loyers (loi Elan), utilisant des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Pour toute information complémentaire relative aux loyers en location meublée, consulter le site officiel sur l’encadrement des loyers en location meublée dans le cadre de la Loi Alur.
Des diagnostics obligatoires définis par la loi Alur pour la location meublée
Pour être en totale conformité, le propriétaire-bailleur est tenu de faire réaliser un état de la performance énergétique et technique du logement qu’il propose à la location.
Les différents diagnostics techniques attestant de la performance énergétique du logement doivent être obligatoirement en pièces annexes au bail, soit :
- diagnostic de performance énergétique (DPE)
- diagnostic amiante
- constat de risque d’exposition au plomb (pour tout immeuble construit avant le 01/01/1949) ;
- état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
- état des installations de gaz et d'électricité
Proposer son bien à la location meublée en respectant la loi Alur
Vous souhaitez un complément de revenu sous forme de loyer ? Votre bien est adapté à un usage d’habitation, conforme à la loi Alur et vous souhaitez le proposer à la location meublée à une clientèle de professionnels et étudiant en mobilité ?
Contactez LOKIZI nous vous accompagnerons à toutes les étapes.