Le bail mobilité en location meublée

Alternative aux solutions d’hébergement de courte durée à la nuitée / semaine (meublé de tourisme type Airbnb, etc.) et aux solutions de logement de longue durée (1 à 3 ans), le bail mobilité est un contrat de location proposé sur des logements temporaires et offrant des conditions d'accès "plus favorables" aux étudiants, stagiaires, apprentis, ou professionnels en mission.

Qu’en est-il des modalités pratiques pour prétendre à la location d'un logement avec un bail mobilité ?

Largement orienté pour répondre à la demande de flexibilité de contrat des locataires étudiants ou en déplacement / mutation professionnel(le), ce nouveau type de bail de location est-il également avantageux pour les propriétaires-bailleurs (notamment en termes de souplesse et d'imprévus de location) ? Pas sûr...

LOKIZI vous informe sur les règles du contrat de bail en mobilité, pour vous aider à faire les bons choix avant de proposer votre bien à la location meublée.

Le bail mobilité est un contrat de location meublée (instauré par la Loi Élan de 2018) prévu pour les besoins de location à durée limitée d'un logement prêt-à-vivre, sur une période relativement longue (plusieurs mois), limitée et convenue d'avance.

Il s'adresse à un profil de locataires bien déterminé et devant justifier de leur situation pour bénéficier de ce type de bail.

La particularité du bail mobilité repose sur les facilités financières d'accès au logement (soumises  à conditions de situation).

3 points caractérisent et conditionnent le bail mobilité, en termes de type de bien, de profil de locataires imposé, et de durée de bail maximale.

Un logement meublé conforme

Le bail mobilité ne peut être proposé que pour un logement meublé, remplissant les critères règlementaires de décence et d'équipement mobilier minimum (cf. loi Alur).

Le bail mobilité ne concerne donc pas la location nue.

Le logement peut être un studio, un appartement, une maison etc. Peu importe sa typologie.

Les DPE (Diagnostics de Performance Énergétique) et autres diagnostics techniques sont fournis en annexe du bail mobilité.

Profil de locataires requis pour le bail mobilité

Le bail mobilité est formellement destiné à une certaine catégorie de locataires (ou colocataires), qui, au moment de la signature du bail, doivent se trouver dans une de ces situations :

• formation / mutation/ mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle
• études supérieures
• contrat d'apprentissage
• stage
• engagement volontaire dans le cadre d'un service civique.

Pour prétendre à la location d'un logement proposé en bail mobilité, le locataire doit être en mesure de fournir le justificatif adéquat à sa situation (carte étudiant, certificat de scolarité, convention de stage, contrat apprentissage, attestation employeur etc.).

Aucune limite d'âge ou ni aucune condition de revenus n'est requise pour louer avec bail mobilité.

Le locataire peut bénéficier de la garantie VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi), accessible sous condition d'âge et de revenu. Cette caution gratuite est accordée par Action Logement et prend en charge le paiement du loyer et des charges en cas de défaut de paiement du locataire (dans la limite de 1500€ à Paris et 1300€ ailleurs sur le territoire comme à Bordeaux par exemple). Une caution pourra toutefois être demandée.

Le bail mobilité : une durée de location cadrée de 1 à 10 mois maximum

Le bail mobilité ne peut être proposé que pour une durée limitée, convenue d'avance lors de la signature du bail entre les parties, de un à dix mois maximum.

Non renouvelable et non reconductible, le bail de mobilité engage locataire et propriétaire-bailleur dans un temps de location maximal défini d'avance. Le locataire n'a pas de congé à formaliser pour quitter son logement à la fin du bail. 

Tout besoin de prolongation de location peut être convenu par avenant (1 seule fois) mais sans dépasser la durée totale autorisée de 10 mois (valable si le bail a été signé pour une durée inférieure à 10 mois).

A l'issue de la durée du bail, et s'il y a besoin de prolonger la location, un nouveau bail doit être contracté entre les parties, ce nouveau bail ne pouvant être qu'un bail de location meublée classique (1 an minimum ou 9 mois si locataire étudiant, avec notamment tacite reconduction).

Le locataire a la possibilité de rompre le contrat de bail mobilité et demander congé à tout moment (sans attendre nécessairement l'échéance du bail), à condition de respecter un délai de préavis d’un mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas rompre avant la date d'échéance du bail (sous réserve de conditions normales de location).

Aucun dépôt de garantie n’est exigé (ni exigible) par le propriétaire-bailleur pour louer par bail mobilité. Le dépôt de garantie est interdit en bail mobilité, ce qui constitue une différence notable avec le bail de location meublée (où le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer). Seule une caution écrite peut être demandée.

Dans le cadre du bail mobilité, le loyer peut être fixé librement entre les parties mais il ne peut pas être révisé en cours de bail (car bail inférieur à 1 an). D’autre part, le bail mobilité comme les autres baux est également soumis à la loi d’encadrement des loyers dans certaines villes (voir les dispositions locales).

Enfin, dernier point du bail mobilité, il n'y a pas de provisions pour charges dans un bail mobilité, lesquelles charges locatives sont réglées sous forme de forfait, simultanément au loyer. Les charges locatives comprennent généralement les charges communes, la taxe d'ordure ménagères.

Que l'on soit locataire ou propriétaire, le bail mobilité présente différents bénéfices.  

Intérêt du bail mobilité pour le locataire

Le bail mobilité offre une réponse aux demandes de logements fixes et flexibles pour les étudiants, jeunes actifs en période d'essai ou personnes en reconversion, souvent confrontés à une pénurie de logements ou ne pouvant prétendre à un bail faute à des ressources financières appropriées.

L'absence de dépôt de garantie à verser en début de bail représente une opportunité pour s'installer plus facilement sans avoir à trop débourser.

Intérêt du bail mobilité pour le propriétaire-bailleur

Le bail mobilité offre une possibilité de mettre son logement en location pour une période strictement définie avec un locataire stable sur plusieurs mois, et de percevoir des revenus réguliers sans surprise.

L'absence de reconduction du bail permet au bailleur de reprendre librement l'usage de son bien (pour une période de vacances par exemple).

Voici en résumé ce qui fait la différence entre une location proposée sous bail mobilité et une location sous bail meublé classique :

Au vu de l'évolution régulière de la règlementation immobilière, il est conseillé de se tenir à jour des règles en vigueur avant d'opter pour le bail mobilité ou la location meublée classique.

Une simulation par un professionnel de l'immobilier est vivement conseillée avant de s'engager dans un mode de location.

Très prisé pour favoriser l'accès au logement dans un temps limité et fixé d'avance, le bail mobilité peut néanmoins présenter quelques limites pour le propriétaire-bailleur, comme pour le locataire occupant le bien.

Voici les limites du bail mobilité côté bailleur et côté locataire :

Limites du bail mobilité côté bailleur

Le bail mobilité présente différentes limites sur lesquelles un bailleur doit être sensibilisé avant de proposer son bien à la location. Les limites portent sur :

• les éventuelles dégradations non couvertes (pas de dépôt de garantie pour réparer le mobilier cassé par le locataire, refaire quelques petits travaux de peinture sur des murs dégradés, remplacer le mobilier manquant)
• la garantie financière limitée ne couvrant pas les impayés au-delà de 1300€ (Paris) ou 1500€ (hors Paris), car hors limite de la Garantie Visale
• le risque de vacance locative (quand le logement se libère à une période moins propice à la location, hors saison touristique ou en cours d'année étudiante par exemple)
• le reste à charge pour le propriétaire-bailleur : dépassement de charges locatives (notamment sur les frais d'énergie eau / électricité / gaz) + taxe d'habitation redevable par le propriétaire (si logement non occupé / non déclaré au 1er janvier de l'année).

Pour le bailleur, le bail mobilité limite donc la stabilité des revenus en raison de sa courte durée, ainsi que les éventuelles couvertures de frais (impayés limités, dégradations), tout en imposant un locataire à situation spécifique.

Dans le même temps, côté locataire, certaines limites du bail mobilité peuvent exister.

Limites du bail mobilité côté locataire

• sur le confort du logement (mal isolé etc.) : il n'y a pas d'interdiction de location par bail mobilité sur un logement répertorié en passoire énergétique (cf DPE avec indice F ou G)
• sur la disponibilité du logement limitée à 10 mois maximum, donc sans possibilité de prolongation au-delà (même en cas de poursuite d'études, de renouvellement de période d'essai, de prolongement de formation etc.), à moins de changer de formule de location meublée (soumise à de nouvelles conditions d'accès et de fonctionnement).

Au vu de l'importance des limites du bail mobilité, LOKIZI ne recommande pas de louer sous cette forme de contrat, présentant un risque financier encore trop aléatoire pour le bailleur.

Libre à chacun d'opter cependant pour la formule de location qui lui convient le mieux.

Les limites du bail mobilité ne sont pas à négliger par le propriétaire-bailleur car elles peuvent sérieusement impacter le niveau des revenus perçus, les perspectives de rentabilité et au final la réussite d'un projet de location meublée.

La couverture des éventuels impayés étant limitée par Visale, le reste à charge étant aléatoire (cf charges locatives au forfait) et la couverture des éventuels dégâts étant inexistante, il ne faut pas sous-estimer l'impact financier que peut avoir une location sous bail mobilité.

Tout est question de priorité pour chacun pour proposer son bien à la location meublée.

 L'arbitrage entre bail mobilité et bail de location meublée classique peut alors se faire selon les souhaits de jouissance du bien, selon le niveau de revenus locatifs possible sur le bien, selon le niveau de sérénité attendu, selon la rentabilité nécessaire, etc.

Vous vous interrogez sur la possibilité de proposer votre bien en location meublée (en bail mobilité ou en bail meublé 1 an) et souhaitez être guidé dans vos choix pour réussir votre projet : recherche de locataires, type de bail approprié à votre bien et à votre situation, récurrence des revenus locatifs, gestion locative, fiscalité des revenus...

L'équipe de LOKIZI se tient à votre disposition pour estimer le potentiel locatif de votre bien (loyer, revenus locatifs, fiscalité, etc.), vous conseiller et vous accompagner à toutes les étapes de location meublée. Pour en savoir plus, contactez-nous.

📌Pour mémo, le bail mobilité en 10 points :

• bail avec durée limitée de 1 à 10 mois maximum
• contrat non renouvelable et non reconductible
• prolongement de location = avenant / ou bail de location meublée classique
• prix du loyer libre et non révisable en cours de bail
• document justificatif de situation locataire à fournir (obligatoire)
• résiliation bail mobilité : locataire avec préavis 1 mois / impossible pour propriétaire
• garantie Visale possible (plafonnée à 1300€ ou 1500€ d'impayé selon localisation)
• pas de dépôt de garantie (interdit)
• charges au forfait sans réajustement en fin de location.