Le bail mobilité en location meublée

Alternative aux solutions d’hébergement de courte durée à la nuitée / semaine (meublé de tourisme type Airbnb, etc.) et aux solutions de logement de longue durée (1 à 3 ans), le bail mobilité est un contrat de location proposé sur des logements temporaires et offrant des conditions d'accès "plus favorables" aux étudiants, stagiaires, apprentis, ou professionnels en mission.

Qu’en est-il des modalités pratiques pour prétendre à la location d'un logement avec un bail mobilité ?

Largement orienté pour répondre à la demande de flexibilité de contrat des locataires étudiants ou en déplacement / mutation professionnel(le), ce nouveau type de bail de location est-il également avantageux pour les propriétaires-bailleurs (notamment  en terme de souplesse et d'imprévus de location) ? Pas sûr...

LOKIZI vous informe sur les règles du contrat de bail en mobilité, pour vous aider à faire les bons choix avant de proposer votre bien à la location meublée.

Le bail mobilité est un contrat de location meublée (instauré par la Loi Élan de 2018) prévu pour les besoins de location à durée limitée, sur une période relativement longue (plusieurs mois), et proposant des facilités financières d'accès au logement à une certaine catégorie de population.

Voici ci-dessous les 3 points qui caractérisent et conditionnent le bail mobilité, en termes de type de bien, de profil de locataires imposé, et de durée de bail maximale.

Un logement meublé conforme

Le bail mobilité ne peut être proposé que pour un logement meublé, remplissant les critères règlementaires de décence et d'équipement mobilier minimum (cf. loi Alur). Pas de location nue avec bail mobilité.

Ce logement peut être un studio, un appartement, une maison etc. Peu importe sa typologie.

Les diagnostics obligatoires (performance énergétique, surface, exposition au plomb, état des risques etc.) sont fournis en annexe du bail de location.

Profil de locataires requis pour le bail mobilité

Le bail mobilité est formellement destiné à une certaine catégorie de locataires (ou colocataires), qui, au moment de la signature du bail, doivent se trouver dans une de ces situations : 

• formation / mutation/ mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle
• études supérieures
• contrat d'apprentissage
• stage
• engagement volontaire dans le cadre d'un service civique

Pour prétendre à la location d'un logement proposé en bail mobilité, le locataire doit être en mesure de fournir le justificatif adéquat à sa situation (carte étudiant, certificat de scolarité, convention de stage, contrat apprentissage, attestation employeur etc.).

Aucune limite d'âge ou de conditions de revenus n'est requise pour louer avec bail mobilité.

Le locataire peut bénéficier de la garantie VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi), accessible sous condition d'âge et de revenu. Cette caution gratuite est accordée par Action Logement et prend en charge le paiement du loyer et des charges en cas de défaut de paiement du locataire (dans la limite de 1500€ à Paris et 1300€ ailleurs sur le territoire comme à Bordeaux par exemple). Une caution pourra toutefois être demandée.

Le bail mobilité ne peut être proposé que pour une durée limitée, convenue d'avance lors de la signature du bail entre les parties, d’un à dix mois maximums.

Non renouvelable et non reconductible, le bail de mobilité engage locataire et propriétaire-bailleur dans un temps de location maximal défini d'avance. Le locataire n'a pas de congé à formaliser pour quitter son logement.

Tout besoin de prolongation de location peut être convenu par avenant (1 seule fois) mais sans dépasser la durée totale autorisée de 10 mois. A l'issue de la durée du bail, et si besoin de prolonger la location, un nouveau bail doit être contracté entre les parties, ce nouveau bail ne pouvant être qu'un bail de location meublée classique (1 an minimum ou 9 mois si locataire étudiant, avec notamment tacite reconduction).

Le locataire a la possibilité de rompre le contrat de bail mobilité et demander congé à tout moment (sans attendre nécessairement l'échéance du bail), à condition de respecter un délai de préavis d’un mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut pas rompre avant la date d'échéance du bail (sous réserve de conditions normales de location).

Aucun dépôt de garantie n’est exigé (ni exigible) par le propriétaire-bailleur pour un louer par bail mobilité. Il est interdit pour ce type de bail, ce qui constitue une différence notable avec le bail de location meublée (où le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer). Seule une caution écrite peut être demandée.

Dans le cadre du bail mobilité, le loyer peut être fixé librement entre les parties mais il ne peut pas être révisé en cours de bail (car bail inférieur à 1 an). D’autre part, le bail mobilité comme les autres baux est également soumis à la loi d’encadrement des loyers.

Enfin, dernier point du bail mobilité, il n'y a pas de provisions pour charges dans un bail mobilité, lesquelles charges locatives sont réglées sous forme de forfait, simultanément au loyer. Les charges locatives comprennent généralement les charges communes, la taxe d'ordure ménagères

Intérêt du bail mobilité pour le locataire

Le bail mobilité offre une réponse aux demandes de logements fixes et flexibles pour les étudiants, jeunes actifs en période d'essai ou personnes en reconversion, souvent confrontés à une pénurie de logements ou ne pouvant prétendre à un bail faute à des ressources financières appropriées. L'absence de dépôt de garantie à verser en début de bail représente une opportunité pour s'installer plus facilement sans avoir à trop débourser.

Intérêt du bail mobilité pour le propriétaire-bailleur

Le bail mobilité offre une possibilité de mettre son logement en location pour une période strictement définie avec un locataire stable sur plusieurs mois, et de percevoir des revenus réguliers sans surprise. L'absence de reconduction du bail permet au bailleur de reprendre l'usage librement l'usage de son bien (pour une période de vacances par exemple).

Voici en résumé ce qui fait la différence entre une location proposée sous bail mobilité et une location sous bail meublé classique :

• durée de bail sans surprise, convenue d'avance et non renouvelable vs bail d'1 an renouvelable tacitement
• jouissance du bien limitée exclusivement au locataire, ou alternée entre locataire et propriétaire (selon une durée définie par le bailleur)
• taxe d'habitation réglée par le locataire (si présent au 1er janvier de l'année dans le logement ne constituant pas sa résidence principale) ou le propriétaire (redevable par défaut) 
• passoire énergétique louable (en bail mobilité) ou sans possibilité de location (si bail meublé classique). Suivre néanmoins l'évolution de la règlementation sur ce point
• risques locatifs (impayés, dégâts) : couverts sous limite en bail mobilité vs couverts à hauteur des risques en bail classique
• profil locataires : restreint à une certaine catégorie de locataires en bail mobilité (étudiants, stagiaires, professionnels en reconversion / formation) vs soumis à condition de revenus en meublé classique

Le bail mobilité présente différentes limites sur lesquelles un bailleur doit être sensibilisé avant de proposer son bien à la location. Les limites portent sur : 

• les éventuelles dégradations non couvertes (pas de dépôt de garantie pour réparer le mobilier cassé par le locataire, refaire quelques petits travaux de peinture sur des murs dégradés, remplacer le mobilier manquant)
• la garantie financière limitée ne couvrant pas les impayés au-delà de 1300€ (Paris) ou 1500€ (hors Paris), car hors limite de la Garantie Visale
• la vacance locative (quand le logement se libère à une période moins propice à la location, hors saison touristique ou en cours d'année étudiante par exemple)
• le reste à charge pour le propriétaire-bailleur : dépassement de charges locatives (notamment sur les frais d'énergie eau / électricité / gaz) + taxe d'habitation (si logement non occupé / non déclaré au 1er janvier)

Dans le même temps, côté locataire, certaines limites du bail mobilité peuvent exister :

• sur le confort du logement (mal isolé etc.) car pas d'interdiction sur passoire énergétique
• sur la disponibilité du logement limitée à 10 mois maximum, donc sans possibilité de prolongation au-delà (même poursuite d'études, renouvellement période d'essai, prolongement de formation etc.), à moins de changer de formule de location meublée (soumise à de nouvelles conditions d'accès et de fonctionnement).

Au vu de l'importance des limites du bail mobilité, LOKIZI ne recommande pas de louer sous cette forme de contrat, présentant un risque financier encore trop aléatoire. Libre à chacun d'opter cependant pour la formule de location qui lui convient le mieux.

Les limites du bail mobilité ne sont pas à négliger par le propriétaire-bailleur car elles peuvent sérieusement impacter le niveau des revenus perçus, les perspectives de rentabilité et au final la réussite d'un projet de location meublée.

La couverture des éventuels impayés étant limitée par Visale, le reste à charge étant aléatoire (cf charges locatives au forfait) et la couverture des éventuels dégâts étant inexistante, il ne faut pas sous-estimer l'impact financier que peut avoir une location sous bail mobilité.

Tout est question de priorité pour chacun pour proposer son bien à la location meublée. L'arbitrage entre bail mobilité et bail classique peut alors se faire selon les souhaits de jouissance du bien, selon le niveau de revenus locatifs possible sur le bien, selon le niveau de sérénité attendu, selon la rentabilité nécessaire, etc.

• bail de 1 à 10 mois maximum
• contrat non renouvelable et non reconductible
• prolongement de location par bail meublé classique
• prix du loyer libre et non révisable en cours de bail
• justificatif de situation locataire à fournir (obligatoire) 
• préavis locataire 1 mois
• résiliation propriétaire impossible en cours de bail
• garantie Visale possible (plafonnée à 1300€ ou 1500€ d'impayé selon localisation)
• pas de dépôt de garantie (interdit)
• charges locatives au forfait