Le bail commercial d'un appartement meublé

Le bail commercial d’un appartement meublé est le type de bail que l’on retrouve le plus fréquemment en France pour la location meublée en résidence-services (tourisme / affaires / étudiant / senior).
Lokizi vous informe sur son fonctionnement et vous met en garde sur certains écueils du bail commercial d'un appartement meublé.
 

Le bail commercial d’un logement meublé loué en résidences-services (immobilier géré)  


En investissant dans une résidence-services, l'acquéreur devient loueur en meublé (LMP ou LMNP) d'un logement faisant partie d'une résidences-services.
La résidence-services, intégralement gérée par une société d'exploitation (l'exploitant), propose des services para-hôteliers en complément de la mise en location (accueil, petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge). Il existe différents type de résidence-services :
  • Maison de retraite médicalisée ou non (EHPAD, résidences sénior)
  • Résidence tourisme d’affaires (résidence hôtelière)
  • Résidence de tourisme classée
  • Résidence étudiante

Le bail commercial de logement meublé est le contrat établi entre le propriétaire-bailleur et la société qui assure l'exploitation commerciale du bien.
Le propriétaire-bailleur confie la commercialisation et la gestion de son bien et perçoit régulièrement ses loyers selon les conditions définies dans le bail commercial.
L'exploitant assure la commercialisation, la mise en location, l'entretien / les réparations / la mise en conformité, le règlement des taxes & assurances, la gestion, et les travaux du bien.
 

Caractéristiques du bail commercial en meublé

Le bail commercial établi entre le propriétaire-bailleur et l'exploitant d'un bien en résidence-services, définit les différentes les conditions d'exploitation du bien concerné, et les responsabilités de chacune des parties.
En résumé, les caractéristiques du bail commercial d'un logement loué en meublé sont les suivantes (depuis 2014) :
  • durée d'engagement : 9 ans minimum (maxi 12 ans), renouvelable par tacite reconduction pour une durée indéterminée
  • renouvellement possible par signature d'un nouveau contrat de bail commercial (réengagement sur durée de 9 ans minimum)
  • loyer versé trimestriellement ou annuellement (parfois mensuellement) au propriétaire-bailleur
  • charges réparties généralement attribuées au gestionnaire : 
    • travaux d’entretien / réparation / mise en conformité
    • remplacement de mobilier
    • règlement des taxes (foncières, habitation) et frais d’assurance
    • organisation du syndic et assemblées générales de copropriété
  • résiliation avec préavis de 6 mois avant terme (NB : en période de renouvellement le délai de 6 mois démarre au 1er jour du trimestre civil qui suit la demande de résiliation)
  • possibilité d'indemnité d'éviction pour sortie de bail

Les écueils du bail commercial de logement meublé 

A l’exception du secteur aussi spécialisé que le Médical (EHPAD – Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), il existe aujourd’hui de réels écueils avérés à ce type d’exploitation via le bail commercial en meublé. Beaucoup trop d'exploitants ne remplissent pas leurs obligations, notamment les plus courantes :
  • retard de loyers très fréquents, voire non-paiement des loyers 
  • baisse des loyers perçus (perte de 40 à 80% très souvent constatée)
  • faible négociation possible sur le montant des loyers
  • impossibilité de sortie du bail sauf à indemniser lourdement l’exploitant (indemnité d'éviction)
  • manque de transparence sur la gestion et l’entretien intrinsèque de son bien
  • travaux et entretien pas toujours assurés (bien que prévus dans le bail commercial)
  • Renouvellement du bail commercial entrepris le plus souvent avec un forte baisse de loyers (-20% à -50%)
  • Risque important de ne pouvoir revendre son bien pendant la durée du bail

Lokizi vous propose la « réversibilité » du bail commercial de logement meublé

Grâce à ses 15 ans d’expérience dans l’immobilier locatif, Lokizi sait aujourd’hui appréhender les risques et les évolutions liées au bail commercial d’un logement meublé.
Lokizi vous aide à retrouver plus de souplesse et de transparence dans la gestion de votre bien meublé en vous proposant une réversibilité du bien meublé, avec une transformation du bail commercial en mandat de gestion de location meublée (1an) :
  • une forte demande de logements meublés en longue durée (mobilité professionnelle / étudiante, retraités..)
  • un loyer mensuel régulier
  • une hausse significative de la rémunération perçue (honoraires de gestion plus faibles)
  • plus de rentabilité pour le propriétaire
  • une gestion claire et transparente
  • une valorisation du bien permettant une vraie facilité à la revente
  • une liquidité du bien permettant d’effectuer sereinement ses arbitrages patrimoniaux

En savoir plus pour sortir du bail commercial d'un logement meublé, poursuivre la location meublée et sécurisant ses loyers
 

Vous vous posez des questions sur votre bail commercial et souhaiteriez être accompagné pour envisager les bonnes conditions de sortie possible?
N'hésitez pas à visionner notre webinar "Immobilier locatif : Comment sortir d'un bail commercial et sécuriser vos loyers".
Pour tout conseil sur la transformation et la réversibilité du bail commercial meublé en mandat de gestion locative, Lokizi est à votre disposition. Contactez-nous !

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