Revente de bien meublé LMNP ou LMP

Avant d'engager la démarche de revente d'un bien LMNP, le propriétaire doit veiller à respecter 3 conditions :

• les conditions du bail de location en cours (notamment le congé pour vente si un locataire est actuellement en place, ou l'engagement de mise en location de 9 ans minimum si le bien est géré en résidence-services),
• les conditions de normes techniques et énergétiques : un diagnostic immobilier actualisé de performance énergétique (DPE) est requis avant toute vente immobilière (et obligatoirement assorti, depuis le 1er avril 2023 d'un audit énergétique pour tout logement classé F ou G)
• les conditions d'accompagnement pour l'estimation et la revente de LMNP

Lors de sa revente, un bien loué sous le statut LMNP (ou LMP) est soumis à 2 types d'imposition, l'impôt sur la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux, pouvant parfois varier selon le nombre d'années de détention du bien (avec exonération partielle ou totale).

Plus-value et prélèvements sociaux : taxation et conditions d'exonération

• en LMNP : imposition sur la plus-value des particuliers (19%) et prélèvements sociaux (17,2%), L'exonération est accessible à partir de 22 ans de détention du bien pour la plus-value,  et à partir de 30 ans, pour les prélèvements sociaux. A noter : les amortissements générés pendant la mise en location d'un bien LMNP ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.

• en LMP : imposition sur la plus-value des professionnels, avec ou sans charge sociale selon le montant des amortissements pratiqués. L'exonération de plus-value (partielle ou totale) est accessible au delà de 5 ans d'activité, si le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 90k€ HT (ou 250k€ s'il s'agit de meublé de tourisme ou chambre d'hôtes).

Récupération de TVA et LMNP-LMP en résidence-services (résidence tourisme, senior, étudiants)

Un bien neuf acquis dans le cadre d'une location meublée gérée par exploitation commerciale en résidence-services permet à l'investisseur de bénéficier de la récupération de TVA pendant 20 ans. Or, si la revente intervient avant l'issue des 20 ans, la TVA restant théoriquement à récupérer doit être remboursée au prorata temporis des années restant à courir pour atteindre le seuil des 20 ans.

Revendre un bien loué en LMNP (ou LMP) n'est pas toujours la seule solution, ou pas toujours la meilleure issue.

Quand une location meublée n'apporte pas le succès promis ou attendu, il peut être opportun d'envisager une autre voie, avant toute option définitive. Par exemple changer de mode de location (tout en conservant son statut LMNP ou LMP et ses avantages fiscaux) :

• passer de la location touristique courte durée (meublé de tourisme Airbnb par exemple) à la location longue durée (à usage de résidence principale) : pour alléger les contraintes logistiques, la gestion du planning, réduire les charges, bénéficier d'une meilleure fiscalité (si micro-BIC), éviter la lourdeur des autorisations de commercialité, et au final gagner en rentabilité (voir le replay de notre vidéo "Gagnez plus en louant votre meublé à l'année"),

• passer de la location gérée par exploitant sous bail commercial pendant 9 ans à la location en direct (ou par mandat de gestion) : gagner en rentabilité (souvent!) et reprendre la main sur son bien (pour être libre de louer autrement ou revendre).

Visionnez notre webinar sur le sujet : Résidences services : sortir de l'impasse

Visitez également notre site dédié à la sortie du bail commercial en résidence-services.

Spécialisée dans la location meublée pratiquée en LMNP ou LMP, LOKIZI vous accompagne dans toutes les démarches pour convertir votre LMNP sous une autre forme de location meublée (accompagnement juridique à la sortie du bail commercial, renouvellement de mobilier, gestion locative, etc), et se tient à votre disposition en cas de revente.

Pour savoir quelle est la meilleure option pour votre LMNP ou votre LMP, rien ne vaut un diagnostic sur votre situation personnelle. Contactez-nous pour une estimation !