Convertir en location meublée longue durée

Vous êtes séduit par les avantages de la location meublée, et votre projet rejoint une de ces situations :

• passer de la location nue à la location meublée longue durée
• passer de la location touristique à la location meublée à l'année
• passer de la location gérée en résidence-services à la location meublée "classique"

Quelle que soit votre situation, vous êtes libre d'opter pour un autre mode de location pour votre bien, à condition bien sûr de respecter certaines règles et modalités.

Comment procéder pour convertir un bien à la location meublée ? et comment mettre tous les atouts de son côté (avant, pendant et après la mise en location) pour louer en meubler en conformité, bénéficier des avantages de la location meublée et optimiser la rentabilité de votre immobilier locatif?

LOKIZI vous informe sur les modalités pratiques et gère tout pour vous de A à Z pour convertir et optimiser votre bien à la location meublée longue durée (à usage de résidence principale du locataire).

Pourquoi passer de la location vide à la location meublée

Différentes situations peuvent amener les propriétaires-bailleurs à convertir leur bien de la location nue à la location meublée :

• fin d'engagement de mise en location nue liée au dispositif fiscal (6, 9, ou 12 ans selon le dispositif Scellier, Pinel, Duflot, etc)
• besoin de revenus locatifs plus élevés (+15 à +20% en meublé vs en nu)
• besoin de plus de souplesse pour la récupération ou la revente ultérieure de votre bien (bail de 12 mois en meublé vs 3 ans en nu)
• besoin de "meilleurs" locataires, avec moins de risque d'impayé (0,5% en meublé vs 5-6% en nu, incluant les retards de loyers)
• besoin d'améliorer la rentabilité de votre immobilier locatif (grâce aux revenus plus élevés et à la fiscalité en BIC).

Transformer le logement en meublé

Un logement loué en meublé répond aux même exigences de conformité qu'un logement loué en vide (voir la loi du 6 juillet 1989 qui en fixe les conditions). La principale différence entre les 2 modes de locations repose sur l'équipement mobilier.

Louer un bien en meublé suppose de meubler en conformité avec la règlementation Alur en vigueur, de façon à ce que le locataire en place y trouve tout ce dont il aura besoin au quotidien pour y vivre, dormir et prendre ses repas, et au final n'y apporter que ses seuls effets personnels. 

N'hésitez pas à consulter la liste du mobilier minimum obligatoire, pour équiper votre logement correspondant aux attentes des futurs locataires en mobilité (étudiants, professionnels, familles), les plus adaptes de la location meublée.

A noter : le changement de mode de location peut être l'occasion de mettre à jour si besoin le diagnostic de performance énergétique DPE, également obligatoire en location meublée.

Devenir loueur en meublé LMNP (ou LMP)

Si globalement louer son logement en vide ou en meublé diffère principalement sur la question de la fourniture d'un logement "prêt-à-vivre" à ses locataires, il existe pourtant quelques particularités complémentaires propres à la location meublée :

• adapter si nécessaire le cadre juridique du bien (passer de la SCI à la SARL de famille par exemple)
•  s'enregistrer sur le site officiel www.formalites.entreprises.gouv.fr pour déclarer le début d'activité de loueur en meublé (15 jours maxi après le démarrage)
• adapter le loyer mensuel, en tenant compte du nouvel équipement mobilier, des modalités règlementaires locales (encadrement du loyer, zone tendue, etc), et du nouveau forfait de charges
• mettre à jour le montant du dépôt de garantie (caution) à 2 mois (au lieu de 1 mois)
• signer un bail de location meublée correspondant au modèle-type en vigueur (notamment établi sur une durée de bail de 9 ou 12 mois, et non plus 3 ans, avec préavis de 1 mois)
• réaliser les états des lieux d'entrée et de sortie règlementaires 
• déclarer ses revenus locatifs en BIC (et non plus en revenus fonciers), avec la possibilité d'amortir le bien et de bénéficier d'une imposition très légère sur les recettes générées en meublé.

Voici donc en résumé tout ce qui doit être adapté pour passer de la location vide (ou nue) à la location meublée à usage de résidence principale des locataires.

LOKIZI vous accompagne vous passer de la location nue à la location meublée

Experte en location meublée, LOKIZI vous conseille et vous accompagne pour convertir votre bien au meublé dans les meilleures conditions : éventuelle conversion juridique, équipement mobilier, gestion locatif et fiscalité du meublé.

Faute de disponibilité ou d'inspiration, vous ne vous sentez pas à la hauteur pour équiper votre logement ?

LOKIZI a tout pensé pour vous soulager dans le lancement de votre location meublée en assurant pour vous l'équipement mobilier sur-mesure, en respect de votre budget, de la conformité Alur, et des contraintes de votre bien :

• sélection du mobilier adapté à la taille du logement (style, quantité requise, disposition,..)
• achat du mobilier
• livraison / installation / montage du mobilier.
• Devis sur mesure.

Différentes situations peuvent amener à convertir son bien de la location courte durée à la location longue durée. Voici ce qui peut motiver de passer d'un meublé de tourisme à un meublé d'habitation :

• changement de fiscalité du meublé de tourisme (Airbnb etc) : abattement du micro-BIC réduit à 30% (au lieu de 50%) à partir de 2024 (sur revenus 2023)
• trop de contraintes à gérer (logistique, planning de réservation, remise de clés, etc)
• trop de frais (ménage, pressing, réparations, renouvellement de mobilier tels que literie ou électroménager, frais de mise en relation des plateformes web, etc), surtout en location intensive
• perte de clientèle (notamment suite à la crise sanitaire ou dû à une concurrence locale devenue plus intense)
• trop de charges sociales à devoir à postériori, et souvent non anticipées (obligatoires au-delà du seuil 23 000€ de revenus locatifs en courte durée)
• manque ou baisse de rentabilité (pour toutes les raisons évoquées ci-dessus)
• envie de répondre à la demande de logements d'habitation en zone touristique. 

Il est alors très simple de passer de la location saisonnière accueillant une clientèle de passage à une location longue durée : le logement est déjà meublé, le propriétaire bénéficie déjà du statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP), et les revenus sont déjà déclarés en BIC.

Quoi qu'il en soit, le changement de formule de location de meublé (de courte durée à longue durée) peut être aussi l'occasion :

• de renouveler / adapter le mobilier pour se conformer à la liste des équipements obligatoires de la loi Alur, pour répondre aux besoins des futurs locataires occupant le logement à l'année, et non plus seulement un week-end (exemple: ajout de lave-linge, de mobilier ou d'étagères de rangement, surtout dans les appartements de grande surface)
• d'adapter son régime fiscal BIC selon les nouveaux loyers à percevoir, les nouvelles modalités fiscales, les baisses de charges et les éventuels travaux de rénovation.

Aucune formalité administrative supplémentaire n'est exigée pour passer de la location saisonnière de courte durée (relative à un local commercial) à la location longue durée (relative à un local à usage d'habitation). Il n'est donc pas nécessaire en location longue durée de fournir par exemple une compensation financière ou immobilière pour la mise en location de son bien.

Différentes situations peuvent amener généralement les propriétaires-bailleurs à convertir leur bien de résidences-services à la location meublée traditionnelle :

• fin d'engagement de location liée au dispositif Censi-Bouvard (bail commercial de 9 ou 12 ans avec l'exploitant)
• besoin de plus de souplesse pour reprendre l'usage de son bien,
• besoin d'augmenter les revenus face à un exploitant qui ne remplit manifestement pas ses principaux engagements (contexte de loyers impayés par exemple)
• envie de répondre à la demande de logements en zone touristique.

Convertir un bien actuellement géré en résidence-services est une opération un peu complexe car l'acquisition du bien est liée à un engagement contractuel de mise en location avec un exploitant pour une durée relativement longue. En cas d'engagement non tenu de l'exploitant, il est toutefois possible de rompre le bail commercial liant propriétaire-bailleur et exploitant-locataire, mais la démarche nécessite un accompagnement expert pour être menée à bien.

Lokizi vous accompagne dans toutes les étapes de la réversibilité d'un bien acquis dans le cadre d'un investissement en résidence-services :

• accompagnement juridique pour la sortie du bail commercial
• rénovation du bien et du mobilier (travaux, achat et logistique de mobilier..)
• mise en location et gestion locative (par mandat de gestion annuel) adaptée à la location à usage de résidence principale des locataire (visites, bail de location annuel, loyers, maintenance du bien, etc)
• éventuelle adaptation de la fiscalité LMNP-LMP (validation ou modification du régime fiscal BIC).