Quelles spécificités du bail de location longue durée (type de contrat, préavis, etc.) ?

Louer un bien meublé à usage de résidence principale du locataire passe par la signature d'un contrat de location (bail) liant bailleur et locataire. Le bail-type conforme à la Loi Alur, contient un certain nombre d'informations et de clauses obligatoires (loyer, durée du contrat, charges locatives, dépôt de garantie, etc.) ainsi que des documents en annexe.

Voici un éclairage sur les informations particulières que doit contenir le bail-type de location meublée proposé par LOKIZI - La location meublée :

• durée du bail 9 ou 12 mois
• loyer
• charges locatives
• dépôt de garantie
• documents annexes

Durée du bail 9 ou 12 mois pour louer en longue durée

Le bail classique de location meublée longue durée est établi pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction.

La durée du contrat de bail de location meublée peut être convenu pour une durée inférieure à 12 mois, soit une durée de 9 mois si le locataire est étudiant. Dans ce cas le bail n'est pas reconductible.

Loyer d'un logement loué en meublé

En règle générale le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer de sa location meublée (tant que le logement bénéficie d'un indice variant entre A et E dans le classement énergétique).

Si le logement est situé en zone tendue , le loyer à la relocation est dit plafonné et ne peut pas excéder le loyer du précédent locataire (sauf en cas d'importants travaux entrepris entre les 2 locations, de loyer manifestement sous-évalué, ou en cas de loyer non réévalué selon l'IRL).

Dans certaines villes (comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier...) le loyer peut également être encadré selon le principe d'un loyer de référence, avec possibilité d'un loyer de référence majoré à 20% (en application de la règlementation locale en vigueur).

Cas des logements énergivores : le loyer d'un logement classé F ou G dans la classe énergie ne peut être augmenté entre 2 locataires, et reste plafonné au loyer du dernier locataire.

Pour en savoir plus sur l'encadrement des loyers : consultez notre article de blog "Encadrement et plafonnement des loyers en zone tendue"

Charges locatives en location meublée

Le locataire doit s'acquitter des charges en sus de son loyer. Ces charges dites locatives correspondent aux remboursements de dépenses faites par le propriétaire-bailleur et correspondant à des services ou équipements dont bénéficie le locataire occupant.

Ces charges concernent ainsi très souvent le service de ramassage des ordures ménagères, les charges communes de l'immeuble (ménage des parties communes, maintenance de l'ascenseur, etc.), et les éventuels contrats de maintenance et d'entretien du logement (chaudière, piscine, jardin, par exemple).

Les charges sont définies de façon forfaitaire avec régularisation annuelle.

Dépôt de garantie versé par le locataire en location meublée

En location meublée longue durée le dépôt de garantie demandé au locataire est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.

Pour couvrir les risques locatifs (dégradations, impayés) le bailleur peut donc demander à son locataire jusqu'à 2 mois de loyer en guise de caution. La restitution du dépôt de garantie est encadrée (délai 1 ou 2 mois selon la situation) et soumise aux conclusions de l'état des lieux de sortie.

Documents annexes obligatoires au bail de location meublée

En annexe de tout bail de location meublée, différents documents doivent être joints par le bailleur :

• Liste des charges récupérables (charges communes, taxe sur ordures ménagères etc.)
• Liste des réparations locatives (entretien courant et menues réparations à la charge du locataire)
• Notice légale d'informations locataire
• Dossier de Diagnostic Technique (DDT) incluant dossier de performance énergétique DPE, et état des risques miniers / naturels / technologiques / risque d'exposition au plomb
• Attestation d’assurance habitation du locataire
• Éventuel acte de cautionnement
• Inventaire détaillé du mobilier et des équipements (avec précision sur son état) 

Les annexes ont pour objectif d'informer, prouver et protéger les différentes parties liées au bail.
Elles donnent au locataire une information complète sur le logement, sécurisent juridiquement le bailleur, et créent des preuves opposables en cas de litige.
Sans annexes, le bail est fragile ; avec elles, il devient un contrat solide, clair et juridiquement sécurisé.

Pour être conforme à la loi Alur en vigueur sur la location meublée à usage de résidence principale du locataire, le bail de location à usage d'habitation doit obligatoirement mentionner les points suivants :

Identité des parties 

• identité du bailleur (pouvant être personne morale) : nom et adresse
• identité du locataire : nom et adresse

Descriptif du logement meublé

• adresse complète, type de logement, surface habitable, nombre de pièces.
• liste du mobilier obligatoire présent (table, lit, chaises, etc.).

Durée du bail

• durée d'engagement (12 mois ou 9 mois si locataire étudiant)
• conditions de renouvellement / re-conductibilité
• date(s) de signature / prise d'effet du bail 
• modalités et délai du préavis de résiliation

Loyer

• montant exact du loyer hors charges 
• si le logement est dans une zone encadrée, le bail doit mentionner le loyer de référence applicable
• conditions de révision du loyer
• modalités de paiement

Charges locatives

• préciser si elles sont forfaitaires ou au réel.
• Indiquer le montant du forfait ou la méthode de calcul pour les charges récupérables

Révision du loyer

• Mentionner si le loyer est révisable et selon quelle indice officiel (IRL – Indice de Référence des Loyers).
• La révision doit être précisée dans le bail pour être applicable.

Modalités de paiement

• Date et mode de paiement (ex. : mensuel, virement, chèque, prélèvement).
• Pénalités éventuelles en cas de retard.

Dépôt de garantie

• • montant (correspondant à max 2 mois de loyer hors charges pour un meublé)
  • modalités de restitution

Obligations du locataire et du bailleur

• bailleur : fournir un logement décent et en bon état, assurer les réparations importantes 
• locataire : paiement du loyer, entretien du logement, respect du voisinage, souscription à une assurance habitation

Annexes obligatoires

• • Diagnostics techniques (DPE, ERP, électricité/gaz, risque d'exposition au plomb si applicable…) 
  • Notice d’information du locataire
  • État des lieux et inventaire du mobilier.

💡 En résumé : un bail meublé ALUR doit clairement mentionner identité, logement, durée, loyer, dépôt de garantie, état du logement, obligations des parties, et annexes obligatoires. Sans ces clauses, le bail peut être incomplet ou juridiquement fragile.

Les conditions pour mettre fin au bail de location meublée diffèrent en fonction du locataire et du propriétaire-bailleur, notamment sur le délai de préavis et les motifs de résiliation.

En location meublée longue durée le locataire peut donner congé à tout moment (et sans motif particulier), en respectant le délai de préavis d'1 mois.

Le propriétaire-bailleur quant à lui dispose d'un préavis de 3 mois, à l'échéance du bail de location pour mettre fin au contrat et demander le départ du locataire. 3 types de motifs sont recevables pour motiver la résiliation du bail de location par le propriétaire :

• congé pour vente du logement (le locataire n’est pas prioritaire pour l’acheter) ;
• congé pour usage personnel (par le propriétaire-bailleur lui-même ou par un membre de la famille dont la liste est fixée par la loi) ;
• congé pour motif légitime et sérieux ...et vérifiables (exemples : impayés malgré relances ; sous-location non autorisée ; transformation du logement en local professionnel etc.).

Quelle que soit la partie qui demande la résiliation du bail de location meublée (le locataire ou le propriétaire-bailleur), le congé pour résiliation doit être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courrier remis en mains propres.

Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à son jour de départ convenu avec le bailleur ou l'agence. L'état des lieux de sortie pourra alors être réalisé avec la remise des clés pour officialiser la fin de bail.

👉 A noter : le locataire peut résilier le bail de location meublée à tout moment avant 1 an, date anniversaire du bail. Le propriétaire, quant à lui, ne peut mettre fin au bail de location qu'1 fois par an à date anniversaire. Chacune des parties respectant les conditions respectives de congé pour résiliation (1 mois à tout moment sans motif / 3 mois sur motif règlementé).

Louer un logement meublé implique des responsabilités pour le propriétaire et le locataire convenues dans le cadre d’un bail d’habitation.

Le propriétaire doit fournir un logement "prêt-à-vivre" équipé selon la liste de mobilier conforme à la loi Alur pour le locataire utilisant le logement comme résidence principale (literie, vaisselle, ustensiles de cuisine, etc.). Il doit aussi fournir les diagnostics obligatoires en annexe du bail règlementaire. Il est également soumis à l’interdiction de louer un logement ne respectant pas les critères en vigueur (décence, indice DPE, éventuel loyer encadré).

Le locataire, de son côté, doit payer le loyer et les charges, utiliser le logement conformément à sa destination d'habitation, entretenir le mobilier et les équipements, et respecter l'éventuel règlement de copropriété.

L'ensemble des obligations respectives à chacune des parties est convenu et détaillé dans le bail de location meublée. 

En cas de litige, l’idéal est de privilégier la conciliation amiable. À défaut, le conflit peut être porté devant le tribunal judiciaire, qui examinera le bail et ses annexes pour trancher les responsabilités de chaque partie.

Respecter ces obligations garantit une location sécurisée et transparente pour les deux parties.

• Louer un appartement meublé sans bail de location expose à des risques juridiques, financiers et fiscaux importants. Il est fortement conseillé de rédiger un bail écrit complet, annexes incluses.

  Voici les principaux inconvénients à louer un meublé sans bail de location :

  • Absence de preuve juridique : sans bail de location, il n’existe pas de document officiel fixant le montant du loyer, le dépôt de garantie, la durée ou les obligations de chaque partie. En cas de litige, c’est parole contre parole, ce qui rend les recours très difficiles devant le tribunal.
  • Difficulté à encadrer le loyer et les charges : le loyer peut être contesté par le locataire. Impossible de justifier les charges récupérables ou leur mode de calcul.
  • Risque en cas de résiliation : sans bail écrit, il n’y a pas de préavis clair. Le locataire peut partir sans prévenir, ou le propriétaire peut se retrouver dans l’impossibilité de récupérer son logement légalement.
  • Non-respect des obligations légales : la loi impose des diagnostics obligatoires, l’état des lieux et l’inventaire du mobilier pour un logement meublé. Louer sans bail écrit implique que ces obligations sont facilement ignorées, ce qui peut entraîner des sanctions financières.
  • Problèmes fiscaux et d’assurance : les revenus tirés d’une location non formalisée peuvent être mal déclarés, entraînant un redressement fiscal. Les assurances habitation ou propriétaire non occupant peuvent ne pas couvrir les sinistres si aucun bail écrit n’existe.

  💡 Pour sécuriser votre location et éviter les litiges, faire appel à une agence immobilière professionnelle permet de bénéficier d’un accompagnement complet : rédaction du bail conforme à la loi Alur, gestion des règlements de loyers et charges, réalisation des diagnostics obligatoires, ainsi que suivi administratif et financier, pour une location sereine et sécurisée.

La location meublée se distingue d'abord de la location vide par sa durée de bail plus courte (1 an, ou 9 mois pour étudiant) et son logement prêt à vivre (avec mobilier, literie, kit vaisselle, ustensiles de cuisine etc.). En outre la différence majeure tient à la fiscalité particulièrement avantageuse de la location meublée (déduction 100% charges, amortissement du bien / des travaux / du mobilier) permettant de réduire / anéantir la base de revenus imposable.

Le bail de location vide quant à elle dure 3 ans, ne fournit pas de mobilier et ne permet pas de pratiquer l'amortissement.

De son côté le bail mobilité également utilisé en location meublée, est un bail temporaire (1 à 10 mois maxi, sans renouvellement possible) et destiné à des profils de locataires bien spécifiques  (étudiants, etc.) devant fournir les justificatifs de leur situation. Le bail mobilité s'avère en outre plus favorable au locataire qu'au propriétaire. Pour en savoir plus, consultez notre contenu dédié sur le bail mobilité en location meublée.

La location meublée longue durée combine flexibilité pour le locataire et rentabilité sécurisée pour le propriétaire, tout en offrant un logement immédiatement fonctionnel et attractif.

Lokizi accompagne au quotidien les propriétaires-bailleurs dans leur projet de mise en location meublée longue durée (à usage de résidence principale).

L'étape de signature du contrat de location est en effet une étape cruciale car elle balise les obligations de chacune des parties et concentre toutes les modalités de la location.

Pour que la mise en location se déroule dans les meilleures conditions possibles, LOKIZI a digitalisé l'étape administrative du contrat de location meublée et propose une signature électronique du bail, simple, rapide et conforme à la règlementation.

Les états des lieux réalisés par nos chargé(e) de location sont également réalisés de façon digitalisée pour une entrée et une sortie du logement dans les meilleurs délais.

Pour en savoir plus sur le contrat de location meublée adapté à votre logement, contactez LOKIZI - La location meublée.

Liste de mobilier minimum règlementaire

La Loi du 6 juillet 1989 rassemble toutes les conditions pour louer un logement à usage d'habitation principale (décret n°2014-581)

Contrat de location meublée (bail 12 mois / bail étudiant)

Le décret du 1 août 2015 de la Loi Alur fixe le contenu du contrat de location meublée (décret n°2015-587).

Modèle de contrat de location meublée

Nous nous tenons à votre disposition pour vous soumettre le bail de location meublée adaptée à votre bien (selon typologie, localisation, règlementation locale du loyer etc.). Contactez-nous : contact@lokizi.fr