Sortir mon bien de residence-services Censi-Bouvard /LMNP

Un bien neuf de résidence-services, loué en meublé pendant 9 ans minimum

Voici pour rappel les caractéristiques de votre logement en résidence-services acquis dans le cadre de la loi Censi-Bouvard :

• un lot neuf (ou ancien ayant fait l'objet de rénovation, ou acquis en état de futur achèvement VEFA), faisant partie d'un type de résidence-services bien précis (gérée par un exploitant professionnel) : résidence-tourisme, résidence d'affaires, résidence sénior ou résidence étudiante, et proposant au moins 3 services para-hôteliers pour les occupants (accueil, nettoyage, restauration, soins à la personne, etc).
• un engagement de détention et de mise en location meublée pour une durée de 9 ans minimum (selon bail commercial)

Avantages de l'investissement Censi-Bouvard : réduction d'impôt et avantages fiscaux

En échange d'un investissement dans les conditions du dispositif Censi-Bouvard indiquées ci-dessus, vous bénéficiez en tant qu'investisseur du statut LMNP et de nombreux avantages :

• réduction d'impôt de 11 % par an sur le prix d'acquisition HT (plafonné à 300 000€), étalée sur 9 ans (avec report possible sur 6 ans)
• possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien (jusqu'à 20% du prix d'acquisition étalée sur 20 ans, sous réserve d'une détention pendant 20 ans)
• revenus locatifs assurés pendant 9 ans minimum (sans plafond sur les loyers)
• revenus faiblement fiscalisés, grâce au régime fiscal du BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) : régime du micro-BIC avec abattement forfaitaire 50% ou régime du BIC au réel (avec déduction de 100% des charges mais avec restriction sur les amortissements accessibles en Censi-Bouvard)
• gestion locative confiée à un professionnel spécialisé.

Parce qu'un investissement en immobilier géré lié à la loi Censi-Bouvard n'est pas un investissement immobilier classique, la sortie d'un bien de résidence-services n'est pas non plus classique car elle dépend aussi des contextes de la location du logement et de la défiscalisation de l'investisseur.

Voici quelques points qui vont déterminer les conditions de sortie du bien et le moment le plus approprié :

• la période d'engagement des 9 ans du bail commercial est-elle déjà passée ou non? Si oui, dans quelles conditions de renouvellement? Si non, quelles sont les conditions de sortie autorisées et existe-t-il une indemnité d'éviction?
• les engagements du gestionnaire de la résidence ont-ils été tenus (versement des loyers, travaux de la résidence, etc) ? si non, existe-t-il une clause résolutoire dans le bail commercial ?
• quelle est la durée de détention de votre bien acquis en Censi-Bouvard (plus ou moins 20 ans, pour évaluer le délai restant de récupération de TVA) ?
• un amortissement LMNP est-il actuellement pratiqué ?
• la réduction d'impôt est-elle totalement absorbée (avec l'éventuel report possible) ?

L'idéal est bien sûr de sortir du bail commercial une fois les délais d'engagements purgés pour ne rien avoir à devoir ni à perdre. Autrement dit, une fois toutes les réductions d'impôt et récupération de TVA enregistrées, tous les amortissements déduits (surtout sur le mobilier), et sans aucune éventuelle indemnité d'éviction à devoir.

Cependant, en cas de situation exceptionnelle, la sortie de l'engagement Censi-Bouvard peut être justifiée, soit de votre fait (perte d'emploi, décès, etc ) soit du fait de promesses non tenues de la part de l'exploitant. Un certain formalisme doit alors être respecté pour sortir du bail commercial. Un propriétaire peut sortir du bail commercial sans perdre le bénéfice des réductions d’impôt, à condition de retrouver un bail à occupation identique pour arriver au terme des 9 ans de l'engagement de mise en location.

Quelle que soit votre situation personnelle, LOKIZI vous accompagne dans les démarches juridiques et fiscales pour rompre avec l'exploitant de la résidence-services et envisager avec vous la meilleure issue pour votre bien (revente ou réversibilité de location).

Quand revendre son LMNP acquis en loi Censi-Bouvard ?

Le bien ne peut être vendu avant l'échéance de la période d'engagement, soit 9 ans (ou 12 ans selon le bail initial, plus rare ).

Au delà du terme de l'engagement initial, le propriétaire est libre de tout engagement par rapport au dispositif Censi Bouvard.

A noter : si vendre au renouvellement du bail (à la fin des engagements Censi Bouvard) peut être considéré comme le moment le plus propice, cela peut aussi être un moment moins favorable avec la concurrence de biens LMNP similaires arrivant simultanément sur le marché (provenant de la même résidence), et influera le prix de vente.

Quid de le réduction d'impôt ?

Si la vente devait intervenir avant 9 ans (possible sous certaines conditions très exceptionnelles), le propriétaire perd tous les bénéfices du dispositif Censi Bouvard et doit rembourser tous les acquis de réduction d'impôt.

Vigilance sur la récupération de TVA

La loi Censi Bouvard permet de récupérer la TVA du prix d'acquisition de façon étalée sur 20 ans, à condition de conserver le bien pendant 20 ans.

Si le bien est vendu avant 20 ans de détention, le propriétaire est redevable du reliquat jusqu'à la 20ème année, il y aura donc restitution de TVA à prorata temporis.

A la fin des réductions d'impôt du dispositif Censi-Bouvard (9 ans généralement), s'il ne souhaite pas revendre, le propriétaire a toute latitude pour poursuivre la location meublée selon son choix et peut opter pour la location meublée longue durée (en LMNP classique).

Pourquoi convertir un Censi-Bouvard en location meublée longue durée ?

Forte demande de logements résidentiels, développement de la mobilité (professionnelle, étudiante, ou familiale), besoin de performance de rentabilité immobilière, et adéquation du bien (déjà meublé) sont les principales raisons qui peuvent inciter un propriétaire à convertir un bien Censi Bouvard en meublé longue durée, tout en bénéficiant pleinement des avantages du statut LMNP et de la fiscalité du BIC sur les revenus locatifs.

Comment convertir un Censi Bouvard en location meublée longue durée ?

Un bien de résidence tourisme en coeur de ville est par exemple facilement transformable en location meublée classique, car déjà pourvu de tout le mobilier et déjà fiscalisé en BIC. Des ajustements peuvent être cependant nécessaires, tels que renouveau ou complément de mobilier, changement de régime fiscal BIC pour passer au réel et amortir pleinement, etc.