Déclaration de revenus et fiscalité des locations de meublés de tourisme (type Airbnb)

Très plébiscitée pour sa facilité d'utilisation, la plateforme Airbnb suscite un certain engouement auprès des propriétaires souhaitant rapidement et facilement générer des revenus locatifs pour la mise en location de leur(s) bien(s). 

Depuis 2024, la fiscalité se durcit particulièrement pour les meublés de tourisme non classés (type Airbnb).

Voici les règles fiscales spécifiques en vigueur pour les locations touristiques type Airbnb. Nous vous invitons à en prendre connaissance pour connaître les modalités de déclarations de revenus Airbnb, et ainsi éviter un éventuel redressement.

Le principe de base est le suivant : tous les revenus issus de locations meublées doivent obligatoirement être déclarés auprès de l'administration fiscale, et ce, quel que soit leur montant. 

Même pour les petits montants de revenus Airbnb, tous les revenus locatifs doivent être déclarés au fisc. Ensuite, selon les barèmes en vigueur et le régime fiscal choisi, un propriétaire-bailleur sera ou ne sera pas redevable de l'impôt.

Bon à savoir : pour les revenus locatifs à moins de 305€  il y a exonération et donc pas d'impôt à payer...même s'il est impératif de déclarer la somme en question. (article 50-O du Code général des Impôts)

Où déclarer les revenus Airbnb ?

Tous les revenus issus de la location meublée sont à déclarer en tant que BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux), qu’il s’agisse de revenus issus de location meublée classique en longue durée (résidence principale du locataire) ou de revenus issus de location meublée touristique / occasionnelle (telle que les locations Airbnb).

Déclaration automatique des revenus Airbnb

Depuis 2023, Airbnb transmet automatiquement à l’administration fiscale française les informations relatives aux revenus des propriétaires-bailleurs (appelés les hôtes par la plateforme). Et ce, pour limiter les fraudes ou tout "oubli" de déclaration.

Le montant des revenus perçus via Airbnb est donc automatiquement reporté par le fisc sur la déclaration de revenus. Il est cependant toujours conseillé de vérifier l'exactitude de ce montant (case 5ND de la déclaration).

Quelle que soit la durée de mise en location (en courte durée type Airbnb ou en longue durée classique à l'année), toutes les locations meublées sont soumises à la fiscalité des BIC.

La location meublée est en effet fiscalement considérée comme une activité commerciale imposable au barème de l’impôt sur le revenu  dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non pas en revenu foncier (comme pour les locations vides).

Les revenus issus de location meublées sont soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux.

Selon le niveau de revenus annuels enregistrés et le type de location meublée, différents régimes fiscaux existent pour les locations de meublés de tourisme (type Airbnb).

Bon à savoir : en deçà de 305€ de revenus locatifs en meublé il y a exonération.

Voici plusieurs cas de figures pour identifier le mode d'imposition et de déclaration pour vos revenus de locations meublées touristiques :

Si vous avez loué ponctuellement (moins de 120 nuits sur l’année) tout ou partie de votre résidence principale (à des locataires n'ayant pas élu domicile dans le logement) et les loyers que vous avez perçus ne dépassent pas 760€/an. Dans ce cas vous êtes exonéré d’impôt sur vos revenus de location meublées issus de résidence principale. Et dans ce cas aucune déclaration n'est nécessaire.

Dans le cas contraire, dès lors que les revenus locatifs perçus ne remplissent pas les conditions ci-dessus (plafond de 760€ sur la résidence principale du propriétaire), le loueur en meublé est soumis à l'impôt sur le revenu et doit procéder à la déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale. La fiscalité BIC de la location meublée s'appliquera pour le calcul de l'impôt, et les prélèvements sociaux vont également être engagés.

Les règles fiscales ont changé en 2024 (cf loi de Finance) pour l'imposition des revenus de meublés de tourisme non classés, avec un seuil réduit à 15 000€ (et non plus à 77 700€).

Pour des revenus de location meublées à moins de 15 000€, 2 régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC par défaut, ou le régime réel sur option.

Le Micro-BIC pour moins de 15 000€ en location meublée saisonnière type  Airbnb 

Dans le cas où les revenus générés par la location meublée sont inférieurs à 15 000 euros par an c’est le régime fiscal du Micro-BIC qui s’applique de plein droit et vos revenus Airbnb seront imposables à 30%. En d’autres termes vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% (sans déduction de frais supplémentaires possibles), et donc seuls 70% de vos revenus sont soumis à l'impôt.

C'est la fiscalité des meubles de tourisme non classés qui s'applique (souvent le cas pour les locations issues de plateformes telles que Airbnb).

NB : pour les meublés de tourisme classés ainsi que les chambres d'hôtes, situés en zone rurale (non tendue), l'abattement forfaitaire est de 71% (avec plafond à 188 700€ de revenus bruts).

Le BIC au réel : une option à étudier même avec moins de 15 000€ de revenus Airbnb

En deçà du montant annuel de 15 000€ de revenus issus des locations touristiques, il peut aussi être judicieux d’opter pour une déclaration de revenus sous le régime du BIC au réel (au lieu du régime micro BIC appliqué par défaut) pour bénéficier de la meilleure fiscalité sur les revenus de type airbnb...avec à la clé un impôt à 0€ sur les locations meublées. Et ce, grâce au levier fiscal de l'amortissement cumulé à la déduction intégrale des charges liées à l'activité de location meublée.

En résumé, les revenus de locations meublées touristiques peuvent être fiscalisés de 2 manières :

• au micro-BIC avec abattement forfaitaire minimum automatique de 30% en micro-BIC (voire jusqu'à 71% + 21% sous réserve de classement du meublé de tourisme et de localisation du meublé de tourisme en zone rurale)
• ou au régime réel avec déduction de 100% des charges et des parts d'amortissement sur le bien loué (immobilier / mobilier / travaux). Une option à étudier de près si les charges sont très importantes.

Au delà de 15 000€ de revenus issus de locations meublées, c’est le régime du BIC au réel qui s’applique de fait (et non pas, ou plus, le régime forfaitaire du micro-BIC).

Attention à l'éventuelle bascule automatique vers le régime réel si les revenus des locations meublées ont évolué d'une année sur l'autre en passant le nouveau seuil des 15 000€. Avec des conséquences heureuses sur l'impôt à devoir (et qui malgré tout peut diminuer), mais aussi avec de nouvelles obligations comptables et fiscales.

Le régime du BIC au réel a pour avantage principal de pouvoir déduire du revenu l’ensemble des charges liées à l'exploitation du meublé (taxe foncière, frais de gestion, d'entretien, d'assurance de copro, de transports etc), de pratiquer l’amortissement sur votre logement (mobilier, immobilier et travaux), et au final de réduire considérablement le revenu imposable… voire même de ne pas être imposé du tout.

A noter : les locations meublées touristiques sont également soumises au prélèvements sociaux (dès 23 000€ de recettes).

Modalités pratiques pour déclarer les revenus de locations touristiques sous le régime BIC au réel :

Sous le régime du BIC au réel simplifié, les liasses fiscales doivent être télétransmises au Centre des impôts dont dépend le bien (formulaire 2031, CERFA 11085 et ses annexes 2033 CERFA 10956). Votre déclaration de revenus et de charges se fait via une déclaration professionnelle n°2031-SD.

Au préalable de ces déclaratifs, une comptabilité de la location meublée est requise. Contraignante mais primordiale pour bénéficier de la puissance du levier fiscal du régime réel.

Notre équipe vous accompagne pour déclarer au réel dans les meilleurs conditions.

Pour + d'infos sur les modalités pratiques du régime du BIC au réel, consultez notre fiche info sur le BIC au réel.

En location meublée touristique 2 régimes fiscaux sont possibles, et sont accessibles soit de plein droit soit sur option.

Quelques éléments de comparaison entre micro-BIC et BIC au réel :

• le régime du micro-BIC, simple et rapide, qui permet de n'être imposé que sur une partie de ses revenus locatifs (sur 70% des revenus pour les meublés non classés), en reportant simplement sur la déclaration de revenus le montant annuel des loyers générés avec les locations meublées. Une seule case à remplir pour bénéficier de l'abattement automatique de 30% ! (ou 71% s'il s'agit d'un meublé de tourisme classé)
• le régime du BIC au réel, plus complexe, plus fastidieux...mais beaucoup plus avantageux, qui permet de réduire au maximum le revenu imposable voire même de l'anéantir complètement pour accéder à un impôt à 0€ sur les locations meublées ! Ce levier fiscal est permis grâce à la déduction intégrale des charges liées à la location saisonnière couplée à la pratique de l'amortissement du bien (sur l'immobilier, le mobilier et les travaux). Les charges déductibles sont très variées : taxes foncière, taxe habitation, intérêts d'emprunt, frais de gestion / d'entretien / d'assurance / de copro, abonnement énergie etc.

Comment choisir entre micro-BIC et BIC au réel pour ses revenus Airbnb ?

L'arbitrage entre la fiscalité du micro-BIC ou du BIC au réel peut se faire selon différents paramètres : le montant annuel des loyers perçus en meublé, le montant des charges, le potentiel amortissable, l'objectif de rentabilité maximale, ou encore la volonté d'aller au plus simple et au plus vite.

Le mieux est encore de se faire accompagner par des experts comme l'équipe de LOKIZI qui après, simulation fiscale gratuite, saura conseiller sur le régime fiscal le plus adapté à la situation personnelle du loueur.

Ne pas payer d'impôt sur ses locations Airbnb c'est possible, en toute légalité, à conditions de faire les bons choix fiscaux et de s'astreindre à quelques formalités comptables.

Soyons clair, il est aujourd'hui utopique de croire que si on ne déclare au fisc le fruit de ses locations issues de plateformes telles que Airbnb, on ne sera pas redevable de l'impôt. Puisque depuis 2023 les plateformes sont tenues de communiquer à l'administration fiscale le montant perçu par chaque propriétaire.

Pour ne pas être redevable de l'impôt en location meublée touristique (type Airbnb ou autre), la piste est donc ailleurs. 2 cas de figure sont possibles , en toute légalité bien sûr :

• soit les revenus annuels des locations saisonnières type Airbnb sont considérés comme "raisonnables" et sont automatiquement exonérés d'impôt (entre 152€ et 760€ de revenus selon certaines règles de location)
• soit le revenu imposable a pu être anéanti (réduit à zéro euro) après déduction de toutes les charges et parts d'amortissement liés à l'activité de location meublée (légalement accessible, et seulement sous le régime du BIC au réel avec comptabilité préalable).

Le régime du BIC au réel est sans conteste le plus puissant en location meublée, et d'autant plus avec les nouvelles modalités fiscales en vigueur à partir de 2024 sur le meublé de tourisme (réduction de l'abattement forfaitaire à 30% au lieu de 50% jusqu'à présent, avec un plafond de revenus réduit à 15 000€).

Il est conseillé de faire une simulation sur-mesure pour faire les bons choix fiscaux (micro BIC ou BIC au réel), optimiser sa déclaration de revenus et viser le minimum d’impôt.

LOKIZI vous accompagne à toutes les étapes de votre location meublée, et notamment sur la fiscalité BIC des revenus de meublés de tourisme Airbnb.

Contactez-nous pour une simulation fiscale gratuite et pour être conseillé sur les choix fiscaux les plus pertinents.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des revenus locatifs (airbnb notamment), visionnez notre webinar « quelles options choisir ? »

• Bénéfices industriels et commerciaux (Articles 34 à 61 A du Code général des Impôts)
• Article 50-O du Code général des Impôts