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Déclaration de revenus et fiscalité des locations de meublés de tourisme (type Airbnb)

Tous les revenus issus de la location meublée sont imposés par l'administration fiscale en tant que BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux), qu’il s’agisse de revenus issus de location meublée classique en longue durée (résidence principale du locataire) ou de revenus issus de location meublée touristique / occasionnelle (telle que les locations Airbnb).

 Quelle que soit la durée de mise en location (en courte durée ou en longue durée), toutes les locations meublées sont soumises à la fiscalité des BIC et donnent lieu au paiement de l'impôt et au prélèvements sociaux . La location meublée est en effet fiscalement considérée comme une activité commerciale imposable au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas en revenu foncier (comme pour les locations vides).

Alors qu'il existait jusqu'à présent certaines conditions particulières et avantageuses pour la fiscalité BIC des revenus des locations de meublés de tourisme classés, la fiscalité se durcit à partir de 2024 pour les meublés de tourisme non classés.

Faisons le point sur la fiscalité spécifique des locations touristiques et les modalités de déclarations de revenus des loueurs de meublés de tourisme type Airbnb. 

Comment sont imposés les revenus locatifs tirés de Airbnb ?

Selon le niveau de revenus annuels enregistrés, le type de bien et la localisation, différents régimes existent pour la fiscalité des locations de meublés de tourisme (type Airbnb), avec exonération possible (si moins de 305€ de revenus en meublé)

Voici plusieurs cas de figures pour identifier le mode d'imposition et de déclaration pour vos revenus de locations meublées touristiques :

Vous êtes loueur de meublé sur votre résidence principale : quelle fiscalité pour vos revenus de type Airbnb?

Si vous avez loué ponctuellement (moins de 120 nuits sur l’année) tout ou partie de votre résidence principale (à des locataires n'ayant pas élu domicile dans le logement) et les loyers que vous avez perçus ne dépassent pas 760€/an. Dans ce cas vous êtes exonéré d’impôt.

Dans le cas contraire, dès lors que les revenus locatifs perçus ne remplissent pas les conditions ci-dessus, le loueur en meublé est soumis à l'impôt sur le revenu et doit procéder à la déclaration de revenus auprès de l'administration fiscale. La fiscalité BIC de la location meublée s'appliquera pour le calcul de l'impôt, et les prélèvements sociaux vont également être engagés.

Quelle fiscalité pour les revenus de type Airbnb inférieurs à 15 000€ ?

Dans le cas où les revenus générés par la location meublée sont inférieurs à 15 000 euros par an c’est le régime fiscal du Micro-BIC qui s’applique de plein droit et vos revenus Airbnb seront imposables à 30%. En d’autres termes vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire de 30% (sans déduction de frais supplémentaires possibles).

NB : pour les meublés de tourisme classés ainsi que les chambres d'hôtes, situés en zone rurale (non tendue), l'abattement forfaitaire est de 71% (avec plafond à 188 700€ de revenus bruts).

En deçà du montant annuel de 15 000€ de revenus issus des locations touristiques, il peut être judicieux d’opter pour une déclaration de revenus sous le régime du BIC au réel (au lieu du régime micro BIC appliqué par défaut) pour bénéficier de la meilleure fiscalité sur les revenus de type airbnb...avec à la clé un impôt à 0€ sur les locations meublées. Et ce, grâce au levier fiscal de l'amortissement cumulé à la déduction intégrale des charges liées à l'activité de location meublée.

En résumé, les revenus de locations meublées touristiques inférieures à 15 000€ peuvent être fiscalisés de 2 manières :

  • après abattement forfaitaire minimum automatique de 30% en micro-BIC (voire jusqu'à 71% + 21% sous réserve de classement et de localisation du meublé de tourisme en zone rurale)
  • après déduction de 100% des charges  et des parts d'amortissement su le bien loué

Modalités pratiques pour déclarer ses revenus de meublé touristique en micro-BIC :

La déclaration de revenus sous le régime du micro-BIC se fait de façon très simple, en renseignant le montant des recettes annuelles de locations meublées sur la ligne 5ND du formulaire 2042C pro.

 Quelle fiscalité pour les revenus de meublés de tourisme (type Airbnb) supérieurs à 15 000€ ?

Au delà de 15 000€ de revenus issus de locations meublées, c’est le régime du BIC au réel qui s’applique de fait (et non pas le régime forfaitaire du micro-BIC).

Le régime du BIC au réel a pour avantage principal de pouvoir déduire du revenu l’ensemble des charges liées à l'exploitation du meublé (taxe foncière, frais de gestion, d'entretien, d'assurance de copro, de transports etc), de pratiquer l’amortissement sur votre logement (mobilier, immobilier et travaux), et au final de réduire considérablement le revenu imposable… voire même de ne pas être imposé du tout. 
Pour + d'infos sur le régime du BIC au réel, consultez notre fiche info sur le BIC au réel.

Modalités pratiques pour déclarer les revenus de locations touristiques sous le régime BIC au réel : 

Sous le régime du BIC au réel simplifié, les liasses fiscales doivent être télétransmises à au Centre des impôts dont dépend le bien (formulaire 2031, CERFA 11085 et ses annexes 2033 CERFA 10956). Votre déclaration de revenus et de charges se fait via une déclaration professionnelle n°2031-SD.

A noter : les locations meublées touristiques sont également soumises au prélèvements sociaux (dès 23 000€ de recettes).

Quelle fiscalité idéale en location saisonnière : micro-BIC ou BIC au réel ?

En location meublée touristique 2 régimes fiscaux sont possibles, et sont accessibles soit de plein droit soit sur option.

Voici quelques éléments de comparaison entre micro-BIC et BIC au réel :

  • le régime du micro-BIC, simple et rapide, qui permet de n'être imposé que sur une partie de ses revenus locatifs (70% pour les meublés non classés), en reportant simplement sur la déclaration de revenus le montant annuel des loyers générés avec les locations meublées. Une seule case à remplir pour bénéficier de l'abattement automatique de 30% ! (ou 71% s'il s'agit d'un meublé de tourisme classé)
  • le régime du BIC au réel, plus complexe, plus fastidieux...mais beaucoup plus avantageux, qui permet de réduire au maximum le revenu imposable voire même de l'anéantir complètement pour accéder à un impôt à 0€ sur les locations meublées ! ce levier fiscal est permis grâce à la déduction intégrale des charges liées à la location saisonnière (taxe foncière, intérêts d'emprunt, frais de gestion / d'entretien / d'assurance / de copro etc) couplée à la pratique de l'amortissement du bien (sur l'immobilier, le mobilier et les travaux).

L'arbitrage entre la fiscalité du micro-BIC ou du Bic au réel peut se faire selon différents paramètres : le montant annuel des loyers perçus en meublé, l'objectif de rentabilité maximale, ou encore la volonté d'aller au plus simple et au plus vite.

Le mieux est encore de se faire accompagner par des experts comme l'équipe de LOKIZI qui après, simulation fiscale gratuite, saura conseiller sur le régime fiscal le plus adapté à la situation personnelle du loueur. 

Comment ne pas payer d'impôt sur les locations meublées touristiques type Airbnb ?

Pour ne pas être redevable de l'impôt en location meublée touristique (type Airbnb ou autre), 2 cas de figure sont possibles :

  • soit les revenus annuels des locations saisonnières type Airbnb sont considérés comme "raisonnables" et sont automatiquement exonérés d'impôt (entre 152€ et 760€ de revenus selon certaines règles de location)
  • soit le revenu imposable a pu être anéanti (réduit à zéro euro) après déduction de toutes les charges et parts d'amortissement liés à l'activité de location meublée (accessible seulement sous le régime du BIC au réel avec comptabilité).

Dès lors que le loueur en meublé de tourisme ne respecte pas ces conditions il est soumis à la fiscalité BIC des locations meublées avec paiement de l'impôt (plus ou moins important selon le régime fiscal BIC choisi, micro-BIC ou BIC au réel) et éventuel prélèvement de contributions sociales (dès 23 000€ de revenus).

Comment optimiser sa déclaration pour les revenus imposables de type Airbnb ?

Le régime du BIC au réel est sans conteste le plus puissant en location meublée, et d'autant plus avec les nouvelles modalités fiscales en vigueur à partir de 2024 sur le meublé de tourisme (réduction de l'abattement forfaitaire à 30% au lieu de 50% jusqu'à présent).

Il est conseillé de faire une simulation sur-mesure pour faire les bons choix fiscaux (micro BIC ou BIC au réel), optimiser sa déclaration de revenus et viser le minimum d’impôt.

LOKIZI vous accompagne à toutes les étapes de votre location meublée, et notamment sur la fiscalité BIC des revenus de meublés de tourisme Airbnb. 

Contactez-nous pour une simulation fiscale gratuite et pour être conseillé sur les choix fiscaux les plus pertinents.

Pour en savoir plus sur la fiscalité des revenus locatifs (airbnb notamment), visionnez notre webinar « quelles options choisir ? »

En résumé : FAQ spécifiques à l'imposition des meublés de tourisme (Airbnb, Abritel, chambres d'hôtes etc) :

Comment est calculé l'impôt des meublés de tourisme type Airbnb (principe de fiscalité, taxe, etc) ?

A moins de dégager un très faible revenu dit "raisonnable" (305 à 760€ par an), tous les loyers perçus sur les locations meublées sont soumis à l'impôt (inclus les loyers des locations Airbnb). 

2 régimes fiscaux existent en location meublée : le régime forfaitaire du micro-BIC qui applique un abattement automatique avant le calcul de l'impôt et qui permet de n'être imposé que sur la 70% de ses revenus en meublé touristique, et le régime du BIC au réel qui réduit au maximum le revenu imposable (ou l'anéantis complètement) après déduction de l'intégralité des charges et amortissements.

L'impôt est ensuite calculé selon la tranche d'imposition du loueur (sauf si le revenu imposable est à 0 en régime réel).

Quelles sont les démarches à faire pour la déclaration de revenus LMNP en meublé tourisme type Airbnb ?

Les revenus des locations touristiques type Airbnb sont à déclarer en même temps que la déclaration classique des revenus, dans la catégorie des BIC, soit en reportant simplement le montant annuel des revenus locatifs perçus (en micro-BIC), soit en communiquant les liasses fiscales et en télétransmettant le formulaire 2031 dûment rempli à l'administration fiscale (en BIC au réel).

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