Investissement locatif et rentabilité locative en meublé

Avant de se lancer dans l'investissement immobilier locatif, la grande question que chaque futur acquéreur se pose est le niveau de rentabilité que va pouvoir procurer la mise en location du logement.
La rentabilité d'un logement proposé à la location va très largement dépendre du type de location, à savoir en location nue ou en location meublée. En, effet, au-delà du prix d'acquisition et du niveau de loyer perçu pour un même logement, la fiscalité immobilière joue un très grand rôle pour rentabiliser un investissement.

Même si la balance penche très nettement en faveur de la location meublée coté rentabilité immobilière, faisons un rapide comparatif des formules de location. cela permettra ainsi de comprendre le fonctionnement de chacune d'elles et les enjeux de fiscalité sur la rentabilité de chacun des investissements locatifs, en nu ou en meublé.

Qu'il soit vide ou meublé, le logement doit dans tous les cas être en conformité avec la règlementation en vigueur pour être considéré comme décent et non énergivore pour être proposé à la location (sur les critères de surface, volume, état sanitaire, équipement minimum pour eau / chauffage / électricité etc.).

A l'opposé de la location meublée, la location nue consiste à proposer un logement vide d'équipement mobilier. Le propriétaire n'est donc pas tenu au départ d'investir dans le mobilier pour proposer son bien en location.

Caracatéristiques de la location nue

Voici dans les grandes lignes ce qui caractérise la location nue, et ce qui la diffère de la location meublée :

• bail de location 3 ans, renouvelable tacitement, résiliable sous préavis de 3 à 6 mois (locataire ou propriétaire), et soumis à dépôt de garantie d'1 mois maximum
• loyer fixé librement ou soumis à encadrement de loyer en zone tendue
• fiscalité du régime foncier pour les revenus locatifs  (micro-foncier avec abattement 30% jusqu'à 15 000€ ou régime réel (sur le principe des charges déductibles à 100%, telles que intérêts d’emprunt, primes d’assurance, charges de copropriété non répercutées sur le locataire etc.)
• revenu imposable de la location nue soumis au barême progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux 17,2%
• avantage fiscal de l'investissement immobilier en location vide : déficit foncier reportable sur le revenu global + éventuelle réduction d'impôt applicable sous conditions (exemple : acquisition sous dispositif Pinel, Duflot, etc.).

Avantages de la location nue

Avec de faibles frais de fonctionnement, la stabilité des locataires au long terme et l'avantage du déficit foncier, la location nue présente d'intéressants atouts pour investir en immobilier locatif, et d'autant qu'elle correspond à un potentiel très large de profil de locataires en quête de logements (étudiants, familles, jeunes couples, retraités etc).
Le calcul de la rentabilité devra néanmoins intégrer les éventuels frais de travaux de rénovation (déductibles des revenus fonciers).

Réticences dans l'investissement en location nue

Malgré son attractivité, la location vide présente quelques inconvénients : un niveau de loyer plus faible qu'en location meublée (10 à 30%), un risque de vacance locative face à une situation de concurrence d'offre locative sur le même type de biens (cas des résidences neuves vendues sous incitatif fiscal tel que Pinel ou Duflot par exemple).

En synthèse, investir en location nue...

convient aux investisseurs fortement fiscalisés qui souhaitent diminuer leur assiette imposable grâce au déficit foncier, aux investisseurs locatifs en quête de sérénité (qui préfèrent concevoir la location sur le long terme), et/ou aux investisseurs qui ne souhaitent pas reprendre l'usage de leur logement à court terme.

Bon à savoir : convertir (à terme) une location nue 
A l'issue des engagements minimiums obligatoires de location (en nu) dans le cadre d'un investissement immobilier sous dispositif Pinel ou Duflot, il est possible d'opter pour la location meublée, pour optimiser /diminuer la fiscalité des revenus locatifs.

S'il est évident que la location meublée diffère de la location nue par son équipement mobilier minimum obligatoire, notons en résumé ce qui caractérise la location meublée, pour mieux comprendre en quoi elle est plus rentable.

Caractéristiques de la location meublée

Voici dans les grandes lignes ce qui caractérise l'activité de location meublée (à usage de résidence principale) et ce qui la diffère de la location nue  :

• bail-type de location meublée d'1 an (ou 9 mois pour étudiants), renouvelable tacitement, résiliable sous préavis de 1 à 3 mois (locataire ou propriétaire), et soumis à dépôt de garantie de 2 mois maximum
• statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon le seuil de 23 000€ de revenus locatifs (représentant une source de revenus accessoire ou non dans le foyer fiscal)
• loyer fixé librement, ou soumis à encadrement de loyer en zone tendue
• fiscalité du régime des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) pour les revenus locatifs : choix entre régime micro-BIC avec abattement 50% jusqu'à 77 700€ (si meublé longue durée) ou régime réel BIC (charges déductibles à 100%, telles que intérêts d’emprunt, frais de notaire, primes d’assurance, frais de copropriété etc.) avec possibilité d'amortissement sur immobilier, mobilier et gros travaux 
• revenu imposable de la location meublée soumis au barême progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux 17,2% ...sauf si le revenu imposable a pu être rendu nul après déduction des charges et amortissement complet du bien
• avantage fiscal de l'investissement immobilier en location meublée : impôt à 0€ possible sur les revenus de location meublée grâce au régime de BIC au réel; report de déficit possible (sous conditions); éventuelles réduction d'impôt et récupération de TVA applicables avec une acquisition sous dispositif Censi-Bouvard; éventuelle exonération IFI (si LMP).
  

En synthèse, investir en location meublée...

Si le niveau de loyer plus élevé en location meublée qu'en location nue permet de percevoir un revenu plus important de 10 à 30%, ce n'est pas le seul levier favorisant une bonne rentabilité locative en meublé.

En effet, la demande de logements meublés d'habitation fortement soutenue par le nombre croissant d’étudiants et la mobilité professionnelle des actifs offrent de belle perspective de location sans risque de vacance locative. De quoi améliorer le rendement locatif en meublé !

Enfin, et non des moindres, l'avantageuse fiscalité de la location meublée permettant de percevoir des revenus locatifs très faiblement fiscalisés est le meilleur des leviers pour la rentabilité locative en meublé.

Avec un loyer plus élevé, la rentabilité brute d'un bien meublé est supérieure à celle d'un bien loué nu.

Ainsi à surface, emplacement et prestations équivalentes, un logement meublé se loue de 10 à 30 % plus cher que le même logement loué en nu.
Le caractère longue durée du bail en location meublée, le profil des locataires, et la localisation du bien sont autant de paramètres à prendre en compte pour garantir un logement meublé loué à 100%, pour garantir des revenus mensuels réguliers sur la durée et limiter les changements de locataires.

La fiscalité plus favorable de la location meublée

Louer en meublé ou louer en vide n'implique pas la même fiscalité, et donc pas les mêmes perspectives de rentabilité nette du projet immobilier. Les revenus issus de la location en nu relève d'une imposition en revenus fonciers alors que les revenus issus de la location en meublé relèvent de l'imposition en BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux).
Pour les 2 modes de location le principe d'imposition est le même : au forfait ou au réel. Cependant, en location meublée, le forfait d'abattement est plus avantageux (50% d'abattement de charges contre 30% en location nue) et dans le cas du régime au réel la dépréciation du bien (immobilier, travaux et mobilier) est valorisée pour diminuer la part imposable (en pratiquant l'amortissement).
La fiscalité clémente du BIC encourage à louer en meublé, c'est le pilier de la rentabilité optimale d'un projet locatif.

Vous cherchez à être informé au mieux avant de vous lancer dans un investissement locatif et devenir bailleur ? 

Vous songez à l'activité de location meublée pour optimiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier mais ne maîtrisez pas tous les aspects règlementaires et fiscaux pour louer en meublé dans les meilleures conditions (notamment le LMNP)?

Expert de la location meublée, LOKIZI est votre meilleur conseil et votre meilleur atout pour devenir loueur en meublé, effectuer le calcul de rentabilité prévisionnelle de votre investissement et garantir la mise en oeuvre optimale de la rentabilité locative de votre meublé.