Dépôt de garantie en location meublée : caution, état des lieux

En début de location, quand le logement meublé constitue la résidence principale du locataire, un dépôt de garantie est généralement exigé de la part du bailleur pour couvrir d’éventuels dégâts ou manquements du locataire à la remise des clés.

Les règles du dépôt de garantie sont encadrées par la loi, avec certaines spécificités liées au meublé.

LOKIZI - La location meublée vous en dit plus sur les règles de fonctionnement et les modalités pratiques du dépôt de garantie pour un logement loué en meublé. Sans oublier les conditions de restitution en fin de location, qui peuvent être objet de litige si elles ne sont pas assimilées par chacune des parties.

Communément appelé "caution", le dépôt de garantie est une somme d'argent que le locataire peut être amené à verser au propriétaire-bailleur à la signature du bail (et avant même la remise des clés lors de son entrée dans le logement meublé). En fin de contrat, cette somme lui est restituée au locataire à sa sortie dès lors que ses obligations ont bien été respectées (versement de loyer, entretien du logement).

En location meublée, le dépôt de garantie s'applique à la condition que le logement soit loué à usage de résidence principale du locataire.

En location meublée, comme en location vide, le dépôt de garantie ne revêt aucun caractère obligatoire mais il reste néanmoins fortement conseillé pour protéger le bailleur.

En location meublée, la mise en place d’un dépôt de garantie est justifiée pour couvrir la non réparation des dégâts causés par le locataire sur le mobilier ou le logement.

Le saviez-vous ? Une location meublée contractualisée par contrat en mobilité ne peut pas prévoir de dépôt de garantie. Le bail mobilité interdit le dépôt de garantie, et ce pour faciliter l'accès au logement. Mieux vaut le savoir avant de choisir ce type de contrat car la durée de location peut aller jusqu'à 10 mois (maximum et sans renouvellement possible).

Bien qu'il ne soit pas obligatoire, le dépôt de garantie est soumis à une règlementation concernant le montant qui peut être exigé en début de location par le propriétaire-bailleur au locataire.

Voici quelques informations sur les conditions de mise en place du dépôt de garantie :

• Le montant du dépôt de garantie est une des mentions obligatoires figurant au contrat de bail en location meublée
• Le montant du dépôt de garantie d'un meublé est fixé librement par le bailleur, mais il ne peut pas excéder 2 mois de loyer hors charges. A titre comparatif en location vide le dépôt de garantie est limité à 1 mois.
• Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être modifié (augmenté) en cours de bail, ni au moment du renouvellement du bail.

Le dépôt de garantie est versé au propriétaire à la signature du bail, soit directement soit par l’intermédiaire du bailleur (agence immobilière de location par exemple).

Les conditions de restitution du dépôt de garantie varient selon l’état du logement meublé rendu à la fin du bail.

Un état des lieux doit être réalisé à l’entrée et à la sortie du locataire dans son logement. Le comparatif des deux états des lieux permet de déterminer si le dépôt de garantie est restitué ou non, voire partiellement.

2 cas de figurent sont possibles pour déterminer les conditions de restitution du dépôt de garantie

1er cas : état des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée

Le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire, et ce, dans un délai de 1 mois maximum à compter de la restitution des clés par le locataire au bailleur. Si le délai imparti n’était pas respecté par le bailleur, le locataire est en droit de mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

2ème cas : état des lieux de sortie non conforme à l’état des lieux d’entrée et/ou loyers impayés

Dans le cas où l'état des lieux de sortie (faisant foi) n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie peut être conservé en totalité ou en partie par le bailleur, dans les conditions suivantes (selon le cas) :

• à hauteur du montant des règlements et charges non perçus par le bailleur
• à hauteur des éventuels frais de réparation, suite à des dégâts causés par le locataire (pour faire intervenir par exemple un prestataire de ménage ou pour racheter du mobilier cassé ou manquant).

En cas de retenue, le bailleur doit être en mesure de justifier le montant retenu sur le dépôt de garantie pour tous les moyens en sa possession (état des lieux entrée / sortie, devis de travaux / nettoyage, photos, constat d’huissier ou de commissaire de justice, etc.).

Le dépôt de garantie imputé de la retenue est restitué sous un délai de 2 mois maximum par le bailleur au locataire.

Bon à savoir : en aucun cas, le dépôt de garantie ne sert à payer le (les) dernier(s) mois de loyer. Le locataire est tenu de verser ses loyers jusqu’à la fin du bail.

Rappelons au préalable que le propriétaire-bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai règlementaire de 1 mois, si aucun dégât ni aucun impayé n'a été constaté en fin de location (l'état des lieux faisant foi pour l'état du logement).

Un délai de 2 mois maximum est toléré en cas de dégât à réparer ou d'impayé à couvrir en fin de location (état des lieux et justificatifs divers faisant foi).

Passé le délai règlementaire (adapté à la situation rencontrée en fin de location), si le propriétaire n'a pas restitué dans les règles le dépôt de garantie dû au locataire, une majoration de 10% du loyer mensuel (hors charges) est prévue (pénalité appliquée par mois de retard). 

Cette pénalité ne peut pas être appliquée si la non restitution est causée par le défaut de communication de nouvelle adresse du locataire au bailleur.

Pour éviter tout litige avec son locataire en fin de location, voici quelques réflex à acquérir à propos de l'épineux sujet du dépôt de garantie :

• sécuriser dès le départ le bail de location en mentionnant les règles du dépôt de garantie (montant, conditions et délai de restitution, cas de retenues possibles, etc.)
• sensibiliser le locataire dès le départ sur ses obligations (règlement de loyer, respect du logement) et sur celles du propriétaire (ex : remplacement de l'électroménager défaillant non causé par l'usage du locataire, etc.)
• réaliser les états des lieux d'entrée / de sortie en conformité (loi Alur) en précisant le maximum d'informations, de détails et de photos pour le mobilier, les équipements et le logement (état de la literie, quantité de vaisselle, traces sur les murs, état du canapé, etc.)
• à réception du préavis de départ du locataire, ne pas hésiter à lui rappeler les conditions de restitution du dépôt de garantie (ménage en fin de location, éléments manquants ou cassés à remplacer etc.) 
• respecter les délais de restitution du DG (sous 1 mois si tout est conforme, 2 mois en cas de dégradations justifiées).

C’est la comparaison entre les deux états des lieux qui permet de justifier, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie. En pratique, plus les documents sont précis et signés par les deux parties, plus la fin de location se déroule sereinement.