Louer un appartement ou un logement meublé

Des loyers plus élevés en meublé

Grâce au confort apporté par l'équipement mobilier au locataire, un logement loué en meublé génère pour le propriétaire-bailleur des revenus plus importants qu'un logement loué en nu, avec une différence de 15 à 20%.

Une fiscalité avantageuse...et un impôt très léger en LMNP (jusqu'à 0€ d'impôt !)

S'il y a bien une raison pour laquelle un propriétaire-bailleur doit privilégier pour son logement la location en meublé plutôt que la location en vide, c'est bien pour la fiscalité très attractive sur les revenus locatifs.

Alors que les revenus issus de la location vide sont imposés en revenus fonciers, les revenus de la location meublée sont, quant à eux, imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux). Que l'on opte pour la déclaration sous le régime du micro-BIC ou sous le régime du BIC au réel, les 2 régimes fiscaux de la location meublée (à usage d'habitation) sont immédiatement plus intéressants que la location nue : l'abattement forfaitaire n'est pas de 30% mais de 50% en BIC, et dans le cas du BIC au réel l'amortissement pratiqué sur le bien immobilier, les travaux et le mobilier permet de réduire considérablement le revenu imposable (lui-même déjà diminué de l'intégralité des charges liée à l'activité de location meublée).

Le choix de passer au meublé également peut être judicieux quand certains avantages fiscaux offerts par la location d'un bien en nu arrivent à terme.
C'est le cas des biens acquis via les dispositifs défiscalisants comme Pinel, Duflot ou Robien, qui en contrepartie d'une importante réduction d'impôt, sont obligatoirement proposés en location vide pendant 6 ans minimum. La location meublée est alors la meilleure alternative à l'isue des dispositifs Pinel, Duflot, ou autre Robien pour continuer à percevoir des revenus réguliers, plus importants et moins fiscalisés (à l'issue de la période d'engagement de location en Pinel, Duflot ou Robien), sous réserve qu'il y ait un réel potentiel locatif.

Moins d'impayés

En location meublée le dépôt de garantie versé par le locataire peut aller jusqu'à 2 mois de loyer (hors charges), garantissant ainsi au propriétaire-bailleur une plus grande sécurité sur les risques d'impayés de la part de ses locataires.

Un bail de location engagé par une entreprise pour héberger ses salariés est également un forme de garantie supplémentaire vis-à-vis du loueur de meublé.

Plus de souplesse pour récupérer son bien (grâce au bail en meublé)

Quand un propriétaire-bailleur a besoin de récupérer son bien pour le revendre ou pour en reprendre l'usage (pour lui ou ses proches), il lui faut respecter certaines conditions, mais surtout (sauf conditions exceptionnelles), il lui faut attendre l'échéance du bail pour donner congé au locataire . En location meublée, et conformément à la Loi Alur, cette opportunité de reprise du bien est accessible tous les ans, à la date anniversaire du bail (avec préavis de 3 mois), alors qu'en location nue cette opportunité n'est accessible que tous les 3 ans (avec préavis de 6 mois sur le bail engagé sur une durée de 3 ans).

Moins de contrainte

Selon la ville où est situé le bien, la location touristique peut être soumise à de nombreuses démarches voire contraintes. Pour avoir le droit d'exercer l'activité de loueur en meublé touristique, cela peut aller de la simple télédéclaration à l'obligation de compensation immobilière ou financière, avec souvent une limitation à 120 jours par an. C'est le cas en zone tendue, dans la plupart des grandes agglomérations (Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Lille, etc) et sur certaines zones touristiques bien délimitées (Côte d'Azur, côte Basque notamment).

La location meublée longue durée, dans un bien à usage d'habitation, n'est pas soumise à toutes ces contraintes, elle est donc plus facilement accessible...

Meilleure rentabilité (à la fin de l'année fiscale...et pas seulement à la fin de l'année !)

Qu'ils proviennent de location touristique ou de location annuelle, les revenus locatifs du meublé sont tous imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux). Tous les revenus issus de la location meublée sont donc soumis à la même règle fiscale.

Pourtant, alors que le montant de revenus perçu en formule touristique est très souvent plus important que le montant des revenus perçus en location meublée annuelle, la rentabilité finale est souvent plus importante en location meublée longue durée qu'en location touristique (du simple au double parfois !).

Comment la location meublée à l'année peut-être être plus rentable que la location touristique ?

En location touristique certaines taxes et charges ne sont pas imputables au locataire, sont donc redevables directement par le propriétaire, et viennent par conséquent diminuer considérablement les recettes perçues et la rentabilité nette de l'activité de loueur :

• la taxe d'habitation (qui dans certaines villes en zones tendues peut exploser en surtaxe d'habitation avec +60%),
• les dépenses variables d'énergie (abonnement et consommation en eau, électricité, chauffage,...),
• les dépenses de réparation ou de remplacement de mobilier (très fréquentes en location touristique : électroménager, literie,...),
• les charges sociales (souvent oubliées dans le calcul de rentabilité et obligatoires à partir de 23 000 euros de revenus en meublé),
• sans parler de l'éventuelle compensation qu'il aura fallu débourser avant même de lancer son activité de location meublée.

Opter pour la location meublée longue durée et se lancer dans l'activité de loueur en meublé en LMNP suppose ainsi :

• un bien entièrement dédié à la location pendant plusieurs années (sans usage personnel du propriétaire),
• un bien qui correspond à la demande des locataires en mobilité (localisation, ameublement, points d'intérêts à proximité dont transports, etc.),
• un bien conforme aux exigences de la location (décence, diagnostics énergétiques).

Avantages fiscaux / impôt mini grâce à la location meublée

Un des plus grands avantages de la location meublée réside dans la puissance de sa fiscalité BIC qui permet de percevoir des revenus très faiblement fiscalisés, voire même d'anéantir l'impôt : en déclarant ses revenus dans la catégorie des BIC au réel et en pratiquant l'amortissement (sur son immobilier, ses travaux et son mobilier).
Louer en meublé, percevoir des revenus 20% plus importants qu'en louant en nu, et ne pas payer d'impôt, c'est possible, et toute légalité bien sûr!

Selon le volume de revenus locatifs (> ou < à 77 700€/an) et le statut professionel ou non du loueur (LMP ou LMNP), le propriétaire-bailleur peut accéder à différents niveaux d'avantages fiscaux pour la location de son bien en meublé :

• abattement de charges (jusqu’à 100%) liées à l’acquisition, la location, la conservation et l’entretien du logement dédiée à la location meublée (intérêts d’emprunts, travaux, honoraires de gestion, chauffage/électricité, taxes diverses, …)
• amortissement annuel du bien et de l’équipement mobilier
• déductibilité du déficit éventuel (accessible en statut LMP)
• exonération IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière (accessible en statut LMP)
• exonération d'imposition sur plus-values immobilières (accessible en statut LMP).

Meilleure sécurité des loyers

• Loyers majorés de +15 à 20% en location meublée (vs la location en nu)
• Liberté de fixer le montant du loyer sur le bail de location meublée en résidence principale (ou, en zones tendues, loyer encadré avec complément de loyer possible)
• Très faible risque d’impayés : locataires professionnels, cautions parents/entreprises, dépôts de garantie
  
  

Souplesse du bail en meublé

• Possibilité de reprendre la jouissance de son logement par le propriétaire, pour usage personnel ou pour la revente (préavis de 3 mois avant la tacide reconduction annuelle)
• Durée maximale du bail : un an renouvelable, réduite à neuf mois si le locataire est étudiant.

 Une fiscalisé optimisée, une gestion simple, et une promesse de forte rentabilité (6 à 7%) sont d'excellents arguments en faveur de la location meublée longue durée quand il est question d'investir dans l'immobilier ou de convertir son bien.
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