Expert comptable immobilier et location meublée LMNP

Recourir à un expert-comptable n’est pas systématique quand on exerce l'activité de loueur en meublé.

Cette étape est toutefois incontournable et très souvent obligatoire dès lors que les revenus locatifs issus de la location meublée sont imposés sous le régime du BIC au réel, le régime fiscal le plus avantageux permettant d'être "exonéré" d'impôt sur cette activité locative.

Que l'on soit loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP) c'est le choix du régime fiscal en BIC au réel qui détermine la nécessité d'une gestion comptable et donc l'éventuel recours au savoir-faire d'un cabinet d'expert-comptable.

• Pourquoi le recours à un cabinet d'expertise comptable est-il obligatoire? Et en quoi peut-il influer le niveau d'imposition d'une location meublée ? 
• Quelles sont les démarches comptables à effectuer dans une activité de loueur LMNP (ou LMP) ?
• Comment faire les bons choix pour optimiser la comptabilité de sa location meublée?

Autant de questions sur lesquelles LOKIZI vous apporte un éclairage expert et avisé, ainsi qu'une solution d'accompagnement sur-mesure...pour éviter es mauvaises surprises et être assuré de bénéficier des meilleurs avantages de la location meublée.

Tout loueur en meublé a le choix dans le mode d’imposition de ses revenus de location meublée (et ce, quel que soit le montant des revenus encaissés sur ses locations) , à condition toutefois qu'ils soient bien imposés en BIC (Bénéfices industriels et Commerciaux), et non en revenus fonciers.

Les revenus de location meublée peuvent être fiscalisés, sous 2 régimes possibles : soit au micro-BIC soit au BIC réel.
Alors que le micro-BIC permet d’être imposé au mieux sur la moitié de ses revenus locatifs (en appliquant un abattement forfaitaire variant de 30 à 50% selon le mode de location, saisonnière ou résidentielle), le régime du BIC au réel permet, quant à lui, de viser une imposition nulle, en déduisant 100% des charges engendrées par l’activité de location meublée, et surtout en pratiquant l’amortissement de son bien pendant la durée d’exploitation commerciale.

D'un côté le régime du micro-BIC ne nécessite aucune démarche particulière, si ce n'est de reporter le montant de revenu perçu sur sa déclaration de revenus. De l'autre côté, le régime du BIC au réel nécessite des démarches comptables obligatoires pour, notamment déterminer le niveau de revenu imposable.

Voici les différentes documents comptables à produire en location meublée (si fiscalisée sous le régime du BIC au réel) :

• comptabilité des recettes et dépenses de l'activité de loueur en meublé
• registre des immobilisations et amortissements
• bilan comptable règlementaire
• compte de résultat
• déclaration fiscale et liasse fiscale au service des impôts.

... d'où la nécessité de recourir à un expert-comptable professionnel qui maîtrise la règlementation en vigueur, les démarches pratiques obligatoires et surtout les subtilités fiscales de l'activité de loueur en meublé.

Choisir le régime du BIC au réel c’est choisir une imposition minimale des revenus de sa location meublée (voir même une imposition nulle). Pour parvenir à cet avantage fiscal offert par la location meublée, la seule condition est alors de tenir une comptabilité précise de ses charges et amortissements. Une étape souvent fastidieuse ! D’où la nécessité de recourir à un expert-comptable pour réussir son projet immobilier en location meublée.

Payer un minimum d’impôt (voire même 0€ d’impôt !) en louant son logement c’est possible, à condition que ce logement soit meublé dans les règles, que les revenus encaissés soient bien intégrés dans la catégorie des BIC au réel (et non en micro BIC) pour la déclaration de revenus, et surtout que tout ait bien été activé pour optimiser au mieux le niveau de revenu imposable.

Concrètement, pour bénéficier de cet avantage fiscal alléchant, le loueur en meublé a la possibilité de déduire 100% des charges directement liées à son activité et de pratiquer l'amortissement (ce qui n'est pas possible par exemple en location nue ou si on déclare ses revenus locatifs meublé en micro-BIC).

Voici tout ce que peut déduire un propriétaire de ses revenus locatifs en meublé :

• 100% des charges déductibles : frais d’acquisition (intérêts d’emprunt, frais de notaire…), taxe foncière, frais de gestion (y compris frais d'adhésion à un centre de comptabilité ), assurance, abonnements et consommations en énergie, entretien (réparations, nettoyage) et tout autre frais inhérent à l’appartement (frais de déplacement : billets de train ou d’avion...)
• parts d'amortissement comptable sur immobilier, mobilier, et travaux de construction, rénovation, agrandissement, amélioration. 

Pratiquer l’amortissement comptable dans la fiscalité de sa location meublée c’est intégrer la dépréciation normale de la valeur du logement. Ce levier de l'amortissement contribue ainsi à diminuer directement le résultat imposable, et revient donc à un gain de trésorerie. C’est en effet une charge déductible fiscalement mais qui n’est pas décaissée, comme peuvent l’être les charges de maintenance ou les intérêts d’emprunts.

Le calcul des charges et de l’amortissement nécessitent une certaine maîtrise de la comptabilité. Les parts d'amortissement sont par exemple évaluées selon leur composant (immo, mobilier, travaux) et selon leur durée d'utilisation estimée.

Seul un expert-comptable professionnel sera à même de maîtriser les calculs préalables et les documents à produire.

Pour mener à bien son projet immobilier locatif, un loueur en meublé placé sous le régime du BIC réel doit obligatoirement s'astreindre à une gestion comptable scrupuleuse et à des déclaratifs règlementaires (comptabilité les dépenses et recettes, registre des immobilisations et des amortissements, bilan comptable et compte de résultat).
Chaque année, le loueur en meublé est dans l’obligation de déposer la déclaration de résultat du dernier exercice auprès du Service des Impôts des Entreprises, accompagnée de sa liasse fiscale.

A ces obligations déclaratives, peuvent s'ajouter des enjeux de récupération de TVA si le bien loué en meublé a été acquis neuf sous un dispositif fiscal tel que Censi-Bouvard (cas des investissements immobiliers locatifs en résidence-services). Il peut y avoir également un sujet de remboursement de TVA lors de la revente de ce type de bien.

A moins d’être soi-même expert-comptable il est vrai que respecter ces obligations comptables déclaratives n’est pas à la portée de tous les loueurs de meublé qui ont opté pour le régime du BIC au réel. Mais cela est possible dans la mesure où le bilan comptable est validé par un expert-comptable « vérificateur » agréé (membre de l’Ordre des Expert-Comptables).

Il existe certes diverses solutions en ligne proposant conseils et assistance, mais rien ne vaut la compétence et le savoir-faire d’un expert-comptable pour fournir, aux services fiscaux, bilan et déclarations en bonne et due forme, et assurer ainsi le bon respect des pratiques comptables pour son projet immobilier. Cela permet d’avoir une réponse personnalisée, d’éviter les risques d’erreurs et les éventuelles conséquences financières...et accessoirement de se simplifier la vie !

La règlementation fiscale de la location meublée certes très avantageuse est régulièrement amenée à évoluer, surtout pour les meublés de tourisme. En 2024 par exemple les conditions d'accès et règles d'abattement changent en micro-BIC pour les locations touristiques. Mieux vaut être informé pour choisir au mieux et adapter au besoin la fiscalité de ses revenus.

Un comptable professionnel ayant une compétence sur les sujets immobiliers locatifs LMNP est alors un très bon allié pour conseiller sur le choix du meilleur régime fiscal le plus adapté à sa situation : en fonction du montant des revenus générés en location meublée, du volume et de la complexité de biens à gérer (cas des mixités de location par exemple), du statut juridique du loueur  (en personne physique ou en personne morale comme la SARL de famille, en indivision, en démembrement) etc.

Pour être encore plus assuré que la meilleure option fiscale ait été choisie selon sa situation personnelle et que la comptabilité de la location meublée soit irréprochable (en vue de l’imposition la moins douloureuse notamment !), il est préférable de la confier à un expert-comptable ayant une spécificité métier en immobilier, voire même en location meublée LMNP /LMP…De quoi garantir ainsi la prise en compte des meilleurs paramètres pour le calcul de l’amortissement comptable du bien, ainsi que le respect des dernières règlementations juridiques et fiscales en vigueur.
Le saviez-vous ? Les honoraires d’expert-comptable (de 600€ environ) sont des frais déductibles du résultat d’exploitation de la location meublée. L'adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 2/3 des frais de comptabilité. De quoi se laisser convaincre à recourir en toute sérénité à un expert-comptable !

Proposer son bien en location et bénéficier pleinement de tous les avantages offerts par la location meublée demandent disponibilité, expertise et rigueur…des qualités dont les propriétaires-loueurs ne disposent pas toujours !
C’est dans cet esprit que LOKIZI a crée une solution globale et innovante de prestations permettant aux propriétaires de déléguer partiellement ou complètement la gestion de leur location meublée (et notamment la comptabilité), afin d’envisager de façon sereine la rentabilité de leur bien.

Pour être certain de faire les bons choix juridiques et fiscaux et être en règle avec les dernières dispositions légales, il est fortement conseillé de se faire accompagner dans la gestion fiscale et comptable de sa location meublée imposée au BIC au réel.

La comptabilité de la location meublée peut ainsi être confiée à LOKIZI, spécialisée dans la location meublée de A à Z. Au fil des années notre équipe a développé une expertise et un savoir-faire particulièrement pointu sur l'accompagnement fiscal de la location meublée. LOKIZI a notamment crée sa propre structure comptable en partenariat avec un cabinet d'expert-comptable.

Pour bénéficier d’un audit personnalisé GRATUIT dans votre projet immobilier et être accompagné d'un expert comptable pour réussir (et rentabiliser) votre location meublée, contactez-nous