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Tout savoir sur le régime du Micro-BIC en location meublée
- LOKIZI
- dans Investissement locatif meublé
Les revenus locatifs provenant de locations saisonnières ou de locations meublées annuelles sont tous à déclarer en tant que BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) auprès de l'administration fiscale
Pour cela, 2 régimes fiscaux sont possibles pour l'imposition des revenus issus de la location meublée :
- le régime du micro-BIC
- le régime du BIC au réel simplifié.
A noter : des spécificités fiscales pour les meublés de tourisme (locations touristiques) en micro-BIC.
Concentrons-nous ici sur le régime du micro-BIC pour comprendre son fonctionnement, ses avantages, ses modalités pratiques et ce qui le différencie du régime du BIC au réel simplifié.
Qu'est-ce que le régime d'imposition du micro-BIC ?
Le régime du micro-BIC est un des 2 régimes fiscaux d'imposition des revenus locatifs perçus en location meublée par une entreprise individuelle (en nom propre ou personne physique).
Les entreprises soumises au régime micro-BIC sont taxées sur leur chiffre d'affaires.
Le régime du micro-BIC est basé sur le principe de l'abattement forfaitaire de charges avant calcul de l'impôt sur le revenu (à la différence du régime fiscal de BIC au réel qui permet de déduire 100% des charges).
Le régime du micro-BIC s'applique dans la limite d'un certain plafond de revenus locatifs défini par l'administration fiscale, ce plafond étant variable selon le mode de location meublée (touristique ou longue durée). Au-delà du seuil règlementaire de revenus, c'est le 2ème régime fiscal qui s'applique de plein droit, le régime du BIC au réel.
Comment fonctionne le régime du micro-BIC ? (plafond, calcul d'impôt, etc.)
Est imposé de plein droit au régime du micro-BIC tout loueur en meublé (LMNP ou LMP) réalisant jusqu'à 77 700€ de revenus en location meublée (nouveau plafond de recettes annuelles en vigueur à partir du 1/1/23).
Le chiffre d'affaires pris en considération dans le montant plafonné du micro-BIC inclut toutes les recettes effectuées sur la location meublée (d'un ou plusieurs biens), à savoir :
- loyers
- charges facturées au(x) locataire(s)
- provisions pour charges.
Un abattement forfaitaire automatique égal à 50% est ensuite appliqué sur le chiffre d'affaires (avant calcul de l'impôt au barème progressif et prélèvement des cotisations sociales). Aucune autre charge ne peut être déduite en micro-BIC.
En location meublée, le régime du micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut (de plein droit) dès lors que les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700€ de recettes annuelles (attention nouveau plafond à partir du 1/1/23)
Au-delà du plafond de revenus annuels de 77 700€ (nouveau seuil à partir de 2023), le loueur est automatiquement imposé au régime du BIC au réel. Pour en savoir plus sur le régime du BIC au réel, cliquez ici.
Le micro-BIC est le régime fiscal de plein droit pour toutes les locations meublées longue durée générant un chiffre d'affaires maximum de 77 700€ (en meublé à usage de résidence principale du locataire).
ATTTENTION à partir de 2024, les locations meublées touristiques (dont les meublés de tourisme Airbnb) doivent justifier de nouvelles conditions pour accéder de plein droit au régime forfaitaire du micro-BIC (avec plafond de recettes et taux d'abattement spécifiques). Voir ci-dessous pour + de détails sur les règles spécifiques du micro-BIC en location touristique.
Particularités de l'abattement micro-BIC pour les meublés de tourisme (Airbnb, etc.)
Les modalités d'application du régime forfaitaire du micro-BIC évoluent, à partir de 2024*, pour la location meublée saisonnière (où le logement est loué à une clientèle de passage n'y élisant pas sa résidence principale).
A partir de 2024 les modalités d'application du régime micro-BIC sont les suivantes pour la location meublée touristique :
- pour un meublé de tourisme non classé : l'abattement forfaitaire est de 30% (et non plus 50%) jusqu'à 15 000€ de revenus en meublés (au lieu de 77 7700€)
- pour un meublé de tourisme classé, une chambre d'hôtes, un meublé para-hôtelier : l'abattement forfaitaire passe à 71% (et non pas 50%) avec un plafond de revenus jusqu'à 188 700€. Le taux d'abattement peut être majoré de 21% (dans la limite de 15 000€ de revenus) si le meublé de tourisme non classé est situé en zone non tendue.
Ces nouvelles modalités fiscales sont applicables sur les revenus de 2024 (BOFIP 14 février 2024) avec rétroactivité possible sur les revenus 2023 (Plan de Finance 2024), au choix du loueur en meublé.
Pour en savoir plus sur le meublé de tourisme : retrouvez notre article de blog sur le meublé de tourisme (définition, classement etc.)
Les nouvelles règles spécifiques du micro-BIC à partir de 2024 ne concernent que les locations touristiques. Les règles du micro-BIC des locations meublées longue durée ne varient pas (abattement forfaitaire maintenu à 50%, jusqu'à 77 700€ de revenus en meublé).
*nouvelles conditions du micro-BIC mises à jour dans le Plan de Finance 2024 et le BOFIP du 14 février 2024.
Comment déclarer les revenus de location meublée en micro-BIC ?
Il est très simple et rapide de déclarer ses revenus locatifs en micro-BIC.
Il suffit en effet de reporter, sur le formulaire 2042 C-pro de la déclaration de revenus, le montant total annuel du chiffre d'affaires réalisé en location meublée l'année précédente (sous la rubrique "Bénéfices Industriels et Commerciaux- régime micro-BIC".
Il n'y a pas de déclaration spécifique ou complémentaire à effectuer lorsqu'on déclare ses revenus en micro-BIC.
L'administration fiscale applique ensuite l'abattement forfaitaire (30%, 50% ou 71% selon le type de bien loué en meublé) et calcule l'impôt dû sur la location meublée, en tenant compte de la tranche marginale d'imposition du loueur et des prélèvements sociaux (17,2%) à devoir sur l'activité de location meublée.
En résumé, pour déclarer ses revenus de location meublée en micro-BIC, les formalités déclaratives sont simples : il suffit de reporter le montant total des recettes perçues en meublé sur sa déclaration de revenus dans la case des BIC prévue à cet effet.
Le micro-BIC, pratique...mais pas toujours le plus avantageux !
Très souvent plébiscité pour son côté automatique, simple et pratique, le régime du micro-BIC n'est cependant pas toujours le régime fiscal le plus intéressant en location meublée, et trop peu de contribuables en sont informés.
Alors que le régime du micro-BIC peut diminuer de moitié le revenu imposable (ou jusqu'à 2/3, mais seulement s'il s'agit d'un meublé de tourisme classé), le régime du BIC au réel peut, quant à lui, diminuer considérablement le niveau de revenu imposable, voire même rendre une imposition nulle sur les locations meublées !
Comment le BIC au réel peut-il être plus avantageux que le micro-BIC ?
Selon les cas personnels, le régime du micro-BIC peut ne pas s'avérer le plus avantageux.
En déduisant 100% des charges liées à l'exploitation de la location meublée (taxes, assurances, frais de gestion, travaux de réparations et frais divers) et en déduisant les parts d'amortissement du bien loué (sur l'immobilier, le mobilier et les travaux), le régime du BIC au réel peut permettre en effet de réduire le revenu imposable. Intéressant non ?!
Bonne nouvelle ! Si le micro-BIC s'avère ne pas être le plus avantageux pour votre situation personnelle, il est possible (et légal) de changer de régime fiscal, et d'opter pour le régime du BIC au réel.
En effet, même en-deçà du plafond règlementaire de 77 700€ de revenus locatifs annuels (ou autre plafond pour les meublés de tourisme), il est tout à fait possible d'opter pour le régime du BIC au réel simplifié, et ce en toute légalité bien sûr !
L'intérêt d'opter dans ce cas pour le BIC au réel est de pouvoir mettre toutes les chances de son côté pour bénéficier au maximum des avantages fiscaux de la location meublée... et envisager ainsi une imposition réduite voire même nulle !
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