Quelle fiscalité en SCI : à l'IR ou à l'IS ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale particulièrement adaptée à l'acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Les revenus générés par la mise en location d’un patrimoine immobilier détenu en SCI sont ensuite, de plein droit, soumis à l’impôt sur les revenus (SCI à l'IR), au niveau de chacun des associés. Toutefois, les associés d’une SCI ont la possibilité d’opter, pour l’impôt sur les sociétés (SCI à l'IS).

L’option fiscale de la SCI à l’IR ou à l’IS a des conséquences au niveau de l’imposition des revenus et des plus-values immobilières qu’il convient de connaître et maîtriser pour éviter toute surprise, au niveau de la SCI et également au niveau des associés. Et d'autant plus dans le cadre d'un projet de location meublée en SCI (classique ou familiale).

Ainsi, quelques questions sont à se poser : quelles sont les règles d’imposition à l’IR ou à l’IS pour une SCI ? Quelle imposition IR ou IS est compatible avec un projet de location meublée pour une SCI ?

LOKIZI vous informe sur la fiscalité IR et IS de la SCI, avec un éclairage tout particulier sur les dispositions nécessaires pour un projet de location meublée dans le cadre d’une SCI.

La SCI soumise à l’IR est la forme la plus répandue, celle où les associés de la SCI sont soumis de plein droit à l’impôt sur le revenu (IR) à hauteur de leur quote-part dans la société, et donc de leurs bénéfices reçus (déclarés en revenus fonciers). La SCI ne possède pas de personnalité fiscale, elle n’est donc pas directement imposée.

Régime d'imposition des revenus fonciers de la SCI à l'IR

Le résultat est déterminé au niveau de la société et ce sont ensuite les associés qui sont imposés à hauteur de la quote-part de résultat leur revenant. La SCI est dite « transparente », les revenus fonciers sont automatiquement transférés (sans imposition) aux associés qui se chargent ensuite, de leur côté, de l’imposition de leur rémunération provenant de la SCI.

Les associés sont alors imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier :

• au régime du foncier au réel 
• avec calcul de l'impôt selon leur TMI (tranche marginale d’imposition) de 0 à 45% (barème progressif défini par l'administration fiscale)
• avec prélèvements sociaux sur le revenu net imposable (avec un taux de 17,2%).

Traitement des déficits fonciers pour la SCI à l'IR

Quand ses charges sont supérieures aux loyers générés, une SCI génère un déficit foncier. C'est le cas par exemple en cas d'importants travaux (rénovation, amélioration, réparation d'un bien ou d'une copropriété), et/ou de charges importantes (prime d'assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt).

Quand la SCI est imposée à l’IR, le déficit de la société peut être réparti entre chaque associé, et ce sous certaines conditions et jusqu'à une certaine limite :

• si le déficit foncier est généré par des charges déductibles (donc pas avec les intérêts d'emprunt, ni des travaux de construction /agrandissement, qui ne sont pas considérées comme charges déductibles pour le calcul du déficit foncier)
• sur le revenu global de chacun des associés, à hauteur de leurs apports respectifs dans la capital, dans la limite de 10 700€/an sur le revenu global de chacun, voire jusqu'à 21 400€/an en cas de travaux de rénovation énergétique sur des "passoires énergétiques" (cf. projet de Loi de Finance 2022)
• avec possibilité de report du surplus pendant 10 ans sur des revenus de même nature, donc fonciers (ou 6 ans sur les revenus globaux).

Dans ces conditions le déficit foncier peut permettre à chacun des associés de réduire l'impôt sur le revenu de son foyer fiscal.

Bon à savoir : le mécanisme de déficit foncier n'est possible que dans le cas d'une SCI à l'IR (pas déficit foncier possible en SCI à l'IS), imposée sous le régime foncier au réel. Une SCI qui opterait pour l'imposition à l'IS ne pourrait revenir au régime de l'imposition à l'IR de plein droit (l'option à l'IS étant irrévocable).

Traitement des plus-values à la revente pour la SCI à l'IR (taux)

Dans le cas d’une vente d'un bien, les associés d’une SCI à l’IR sont imposés de manière classique sur les plus-values de cession enregistrées (taux de 19% couplé aux prélèvements sociaux 17,2%), après prise en compte des frais d'acquisition et application d'abattements pour durée de détention

Dans ce cas où la SCI est soumise à l’IS (sur option), c’est la SCI elle-même qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices de son résultat net.

Régime d'imposition des revenus fonciers de la SCI à l'IS

L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) offre de nombreux avantages :

• pas de prélèvements sociaux (17,2 %)
• pas de barème progressif pour le calcul de l'impôt mais une imposition forfaitaire nette inférieure au taux de l'IR : 15 % jusqu'à 42.500€/an de bénéfices imposables et 25 % au-delà
• pas d'imposition sur les dividendes non versés.

Dans le cas d’une revente de bien, le régime des plus-values professionnelles est appliqué, avec une imposition de 15 à 31%

Traitement des plus-values professionnelles en cas de revente pour la SCI à l'IS 

Dans le cas d'une SCI assujettie à l'Is, le mode de calcul change pour la plus-value réalisée. Contrairement aux cas d'une SCI à l'IR, la plus-value des professionnels intègre les amortissements pratiqués. Elle résulte de la différence entre prix de vente et valeur nette comptable du bien.

Pour une SCI à l'IS, plus le bien a été détenu longtemps (plus il est amorti) et plus la plus-value sera élevée.

Le taux d'imposition sur les plus-values professionnelles est de 25% (contre 36,2% avec les prélèvements dans le cas d'une SCI à l'IR).

2 critères sont à prendre en compte pour le choix d’imposition d’une SCI, entre l'IR et l'IS :

• l’ampleur des travaux
• la durée de détention du bien.

Être imposé à l’IS peut permettre à une SCI d’optimiser sa fiscalité en n'augmentant pas son revenu imposable : grâce à l’intégration de l’amortissement comptable de l’immobilier et grâce à la déduction de certains frais non pris en charge dans le cas d’une imposition à l’IR. Les amortissements pris en compte sont équivalents aux amortissements en LMNP (travaux, équipements, …) et permettent de réduire considérablement le revenu imposable, ce qui représente un gros avantage fiscal.

Le choix de l’imposition à l’IS est par conséquent particulièrement adapté pour les SCI présentant des projets immobiliers de grande envergure, et/ou avec de grands travaux de gros œuvre ou d’amélioration. Mais attention car pas de retour possible à une imposition à l'IR une fois l'option IS choisie.

En cas de cession du bien détenu par une SCI à l’IS, la plus-value réalisée sera qualifiée en plus-value professionnelle et imposée comme un résultat courant. Les associés d’une SCI à l’IS ne seront pas redevables de la plus-value générée. Dans le cas d’une SCI à l’IR, la plus-value sera immobilière et répartie entre les associés. Un abattement pour durée de détention sera applicable. La durée de détention du bien peut donc constituer un critère pour le choix du type d’imposition de la SCI à l’IR ou à l’IS.

Bon à savoir : les plus-values de cession sont calculées à partir de la valeur initiale d’achat, déduction faite des amortissements comptables…c’est là le point noir d’une SCI à l’IS.

L'option de la  fiscalité à l'IS est irrévocable pour une SCI. Il est donc nécessaire de bien anticiper les conséquences fiscales d’u régime à l’IR ou à l’IS d’une SCI.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale pour le loueur en meublé qui est taxé sur ses revenus locatifs dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) de sa déclaration de revenus.

La location meublée n’est donc pas compatible avec la fiscalité d’une SCI familiale soumise à l’IR.

Une tolérance est toutefois acceptée tant que la location meublée proposée par une SCI ne dépasse pas 10% du chiffre d’affaires global (le reste étant exploité en en location nue). Au-delà du plafond de 10% du chiffre d’affaires global de la SCI exploité en location meublée, la SCI est de fait imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Bon à savoir : sans encaissement de loyer en nu au sein d'une SCI, le simple encaissement de loyer en meublé peut suffire à requalifier à l'IS (même pour une seule nuitée).

La question se pose souvent dans le cas d'une résidence secondaire détenue en SCI familiale et sur laquelle une activité de location meublée est envisagée /pratiquée de façon saisonnière (quelques semaines ou quelques mois par an).

Dès lors que le bien est détenu dans le cadre familial, l’astuce pour se lancer dans un projet de location meublée consiste à basculer le statut juridique du bien pour qu’il soit détenu non plus dans le cadre d’une SCI de famille mais dans le cadre d’une SARL de famille qui, elle, est compatible avec la fiscalité de la location meublée (charges 100% déductibles et pratique de l'amortissement LMNP)

Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre article SCI & location meublée.

Il y a souvent une confusion entre le régime avantageux de la SCI et celui du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Petit rappel : LMNP désigne, non pas une société, mais le statut fiscal des revenus du propriétaire (personne physique) dont les recettes locatives annuelles issues de la location meublée sont inférieures à 23K€ ou ne dépassent pas la moitié de ses revenus globaux.

Le LMNP est imposé sur ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux).

Les revenus locatifs de la SCI sont des revenus fonciers (imposés au niveau des associés) issus de locations nues, exclusivement ou majoritairement si les locations englobent aussi une petite partie de locations meublées (lesquelles ne pouvant pas dépasser pas 10% du chiffre d'affaires).

Avant de se lancer dans un projet de location meublée, il est primordial d’évaluer la faisabilité et la compatibilité quant à la structure juridique de la société détentrice du patrimoine concerné, au travers d’une SCI existante ou au travers d’une future SCI.

Avant de constituer une SCI (familiale ou classique) pour pratiquer la location meublée, il est primordial de bien comprendre les conséquences qui en découlent pour tirer un profit maximal dans le choix de sa fiscalité.

Contactez nos équipes pour tout conseil et/ou accompagnement fiscal de votre SCI à l’IR ou à l’IS.

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