Bail commercial pour location de maison ou appartement

Séduits par les perspectives réjouissantes de rentabilité de l’investissement locatif dans les résidences-services tout autant que par la simplicité de gestion à assurer, beaucoup de propriétaires se laissent tenter par ce type de placement qui a le vent en poupe (studio étudiants, résidence tourisme, résidence-affaires, résidnces sénior...).
Le principe de mise en location repose sur la signature d’un bail commercial qui lie le propriétaire-bailleur à l’exploitant-gestionnaire, lequel assure assure la commercialisation (mise en location) de la résidence.
Il convient alors de bien connaître au préalable les modalités spécifiques du bail commercial, pour optimiser et sécuriser son investissement, tout en évitant ses éventuels écueils.

Pour mémo préalable, sont concernés par le bail commercial, les types de biens suivants exploités en résidences-services :

• Résidences étudiantes
• Résidences de tourisme
• Résidences affaires
• Résidences sénior médicalisées ou non (maison de retraite EHPAD, ..)

Lokizi vous en dit plus et vous conseille sur le bail commercial qui lie l’exploitant-gestionnaire de résidences au propriétaire-bailleur. Retrouvez ci-dessous toutes les informations sur le fonctionnement du bail commercial en résidences-services. Lokizi vous accompagne également pour sortir d'un bail commercial en cas d'évolution dans le projet immobilier locatif.

Le bail commercial est le contrat de location qui lie le propriétaire-bailleur et le locataire (exploitant-gestionnaire). Il précise de façon très détaillée le fonctionnement de la location, le prix du loyer, les modalités de versement (souvent trimestrielle) et de révision du loyer, et la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant.

Le bail commercial d’une résidence-services est conclu pour une durée ferme de 9 ans et renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions, sauf dénonciation par une des 2 parties dans le respect des règles convenues.

Investir en immobilier et proposer à la location son studio / appartement ou chambre médicalisée au travers d’un bail commercial de 9-12 ans peut être une opportunité de placement rentable, sereine et tranquille. Voici en effet les promesses du bail commercial :

• Un loyer régulier assuré sur la longue durée, pour au moins 9 ans (même en l’absence de locataire)
• Une gestion totalement déléguée à l’exploitant (recherche de locataire, encaissement de loyers, entretiens des parties communes, réparations,  ..)
• Des charges minimales à assumer 
• Une stabilité locative car l’exploitant preneur du bail s’engage pour 9-12 ans
• Un interlocuteur unique pendant toute la durée du bail (le gestionnaire de la résidence)

L’exploitant-gestionnaire étant la pierre angulaire du bail commercial, il est primordial de bien choisir celui qui va gérer son bien, pour mettre toutes les chances de son côté et bénéficier ainsi pleinement des avantages possibles procurés par le bail commercial.
Il convient donc de bien se renseigner sur l’identité, l’expérience, et la solvabilité de l’exploitant pour évaluer s’il s’agit d’un « bon » gestionnaire. Le type de bien, son emplacement et les modalités du bail ne sont donc pas les seuls critères de sélection.

Lokizi attire l’attention sur la vigilance à porter sur 2 points notamment dans la rédaction du bail commercial :

• La répartition des charges (et d’autant plus en cas d’investissement dans différentes résidences-services) : généralement petits travaux et coûts d’entretien incombent à l’exploitant. La taxe foncière, la rémunération du syndic, le renouvellement du mobilier (en usure normale), ainsi que les grosses réparations (ravalement, mises aux normes, toiture, etc.) sont normalement prises en charge par le propriétaire
• Le défaut de perception des loyers et le mode de révision des loyers (indice IRL, plafonnement des loyers etc)

En cas de litige, le bail commercial ne prévoit pas la résiliation avant l’échéance des 9 ans (même avec préavis) pour le propriétaire-bailleur. Préalablement à la signature, il est donc vivement conseillé de bien prendre soin de lire toutes les clauses du bail commercial, car elles sont souvent en faveur du locataire (en l’occurrence l’exploitant). En cas de litige, sortir du bail commercial avant le terme des 9 ans peut donc être très complexe...mais pas impossible si certaines conditions sont en jeu (loyers impayés notamment).

En cas de problème de paiement de loyers, un bail commercial est régi par le droit des sociétés et permet au bailleur de récupérer son bien par ordonnance judiciaire, rapidement, et sans les contraintes que l’on peut avoir dans le cadre d’une location d’habitation nue classique.

Avec plus de 18 d’expérience dans l’immobilier locatif, l’équipe de LOKIZI est aujourd’hui en mesure de conseiller et accompagner tout propriétaire « enlisé » dans une situation de non-retour avec un exploitant ne remplissant pas ses obligations quant au bail commercial.

Contactez Lokizi pour en savoir plus sur la faisabilité et les modalités pour sortir d’un bail commercial et envisager de poursuivre la mise en location de votre bien à travers un bail de location meublée d’habitation.

Pour en savoir plus sur le bail commercial dans un projet d'investissement locatif ou pour en sortir :

• Consultez notre article "Investir et louer avec un bail commercial"
• Découvrez comment convertir ou revendre son immobilier géré
• Découvrez notre site dédié à la conversion de l'immobilier géré en location meublée 
• Consultez notre vidéo "Résidences services, comment sortir d'un bail commercial et sécuriser vos loyers"