Loi Alur et location meublée

La Loi ALUR 2015 entraine de nouvelles règles applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové.

Dorénavant et en vertu de cet article (L. 6 juill. 1989, art. 25-4 nouveau) un logement meublé est :
  • Un logement décent
Et selon le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.
  • Equipé de la façon suivante : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
C’est la première fois que la loi donne une définition légale de la location meublée consacrant la définition jurisprudentielle. Cependant, la nouvelle législation va beaucoup plus loin puisqu’elle prévoit la liste fixée par décret des éléments que doit comporter ce mobilier. Cela devrait éviter les nombreux conflits de disqualification des locations meublées.


Un bail-type obligatoire pour la location meublée

Les bailleurs de locations vides ou meublées sont désormais tenus d'utiliser un bail-type auquel doit être annexé une notice d’information sur les droits et devoirs des parties.
Certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur le contrat :
  • Description détaillée du logement : surface habitable, nombre de pièces, équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau…)
  • Etat des lieux
  • En copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes.
Bon à savoir : le dépôt de garantie ne peut pas excéder 2 mois de loyer (un mois en location vide). Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le dépôt de garantie doit être remboursé dans un délai d'un mois à compter du jour de la remise des clés si le logement est rendu en bon état, 2 mois dans le cas contraire.


La loi Alur définit la nécessité de souscrire à un bail d’un an maximum

La loi Alur impose que la durée du bail meublé est d’un an maximum. Elle peut être réduite à neuf mois lorsque le locataire est étudiant. À l’échéance du bail, si aucune des parties ne se manifeste, celui-ci est reconduit tacitement pour un an (sauf si le locataire est étudiant, il faudra alors signer un nouveau bail).
Le locataire peut mettre fin à son préavis quand il le souhaite mais doit respecter un délai d’un mois. Le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois, donner congé à son locataire uniquement pour l’un des trois motifs suivants :
  • vente du logement
  • reprise du logement pour lui-même ou l’un de ses proches (conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.)
  • manquement du locataire à ses obligations (des impayés de loyers répétés, par exemple).
Bon à savoir : si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources modestes les possibilités de donner congé sont restreintes.


La récupération des charges

Le bailleur d’un bien loué meublé peut récupérer les charges locatives de deux manières :
  • Au forfait : sur la base de charges locatives réalistes. Ce forfait est révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Au réel : avec le versement de provisions pour charges que vous devez justifier une fois par an.
A noter : Le bail doit faire mention de la manière dont les charges seront appel ou récupérables.


Des loyers plus encadrés dans le cadre de la loi Alur

Les locations meublées sont également concernées par les dispositifs d'encadrement des loyers dans certains secteurs géographiques (zones tendues et Paris). Ainsi les bailleurs doivent tenir compte du loyer de référence dont ils peuvent s'écarter de -30 % à la baisse et de + 20 % à la hausse.

Bon à savoir : Le loyer peut être déplafonné si le bien présente des caractéristiques spécifiques comme une terrasse ou une vue sur un monument de Paris par exemple.


Des diagnostics obligatoires

Les différents diagnostics techniques doivent être obligatoirement annexés au bail dans le cadre de la loi Alur, soit :
  • diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • diagnostic amiante
  • constat de risque d’exposition au plomb ( pour tout immeuble construit avant le 01/01/1949) ;
  • état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
  • état des installations de gaz et d'électricité 

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