Loi Alur location meublée : tout savoir sur le contrat de bail Alur

La Loi ALUR 2015 entraine de nouvelles règles applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové.

Loi Alur location meublée : tout savoir sur le contrat de bail Alur
La Loi ALUR 2015 définit les règles applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové.
Dorénavant et en vertu de cet article (L. 6 juill. 1989, art. 25-4 nouveau), la loi Alur décrit les différents aspects règlementaires de la location meublée d’un logement meublé loué à usage de résidence principale du locataire : tant du point de vue de la qualité du logement (aménagement, équipement mobilier, performances énergétiques) que de l’aspect contractuel entre propriétaire-bailleur et locataire (contrat de bail, loyer, charges…).

Un logement décent avec un équipement mobilier obligatoire

Le Décret N°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier obligatoires d’un logement loué en meublé :
  • chambres à coucher / espace nuit : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres
  • cuisine / séjour : plaques de cuisson, four ou four micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges,
  • divers : étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Il est conseillé de laisser également les notices d'informations de chacun des équipements.

Un contrat-type obligatoire pour la location meublée

Le bail d’habitation en location meublée à usage de résidence principale doit respecter un des modèles de bail-type définis par le décret du 29 mai 2015, auquel doit être annexé une notice d’information sur les droits et devoirs des parties.

Certaines mentions doivent obligatoirement figurer sur le contrat :
  • Description détaillée du logement : localisation, surface habitable, nombre de pièces, équipements (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau, équipements accessoires tels que parking ou cave…), usage d’habitation
  • Etat des lieux (effectué à l’entrée et la sortie des lieux du locataire)
  • Montant du loyer mensuel (avec conditions de règlement et révision annuelle) et des charges
  • Dépôt de garantie (inférieur ou égal à 2 mois de loyer hors charges)
  • En copropriété, un extrait du règlement de copropriété précisant la destination de l’immeuble ainsi que les modalités de jouissance et d’usage des parties privatives et communes.
  • Honoraires à la charge du bailleur et à la charge du locataire
Cas des colocations : si le logement meublé est loué en colocation, le contrat de bail doit mentionner chacun des locataires considérés comme preneur du bail.

Bon à savoir : le dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer (contre un mois en location vide). Depuis la loi Macron du 6 août 2015, le délai de restitution du dépôt de garantie est d’1 mois à compter du jour de la remise des clés si le logement est rendu en bon état (si l’état des lieux de sortie est conforme). Dans le cas contraire, le propriétaire-bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie.
 

La loi Alur définit la nécessité de souscrire à un bail d’un an maximum

  • Durée du bail de location meublée et reconduction
La loi Alur impose que la durée du bail meublé et donc du contrat de location meublée est d’1 an maximum. Elle peut être réduite à 9 mois lorsque le locataire est étudiant.
À l’échéance du bail, si aucune des parties ne se manifeste, celui-ci est reconduit tacitement pour un an (sauf si le locataire est étudiant, il faudra alors signer un nouveau bail).
  • Préavis du contrat de bail
Le locataire peut mettre fin à son préavis quand il le souhaite mais doit respecter un délai de préavis de 1 mois.
Le propriétaire- bailleur peut, en respectant un préavis de 3 mois, donner congé à son locataire uniquement pour l’un des trois motifs suivants :
- vente du logement
- reprise du logement pour usage personnel (pour lui-même ou l’un de ses proches : conjoint, partenaire pacsé, concubin, ascendants, descendants du bailleur ou de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé)
- manquement du locataire à ses obligations (des impayés de loyers répétés, par exemple).Bon à savoir : si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources modestes les possibilités de donner congé sont restreintes.
 
 

La récupération des charges

Le propriétaire-bailleur d’un bien loué en meublé peut bénéficier de charges récupérables de deux manières :
  • Au forfait : sur la base de charges locatives réalistes. Ce forfait est révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c’est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Au réel : avec le versement de provisions pour charges (avec fourniture annuelle de justificatif des dépenses).
A noter : Le bail doit faire mention des modalités de règlement des charges 
 

Des loyers encadrés dans le cadre de la loi Alur 

L’encadrement du niveau des loyers, mis en place sur la commune de Paris depuis le 1er août 2015 et sur la commune de Lille depuis le 1er février 2017, n’est plus effectif.
En effet, par un jugement du 17 octobre 2017, le tribunal administratif de Lille a prononcé l’annulation de l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés sur la commune de Lille.
Par jugement du 28 novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés depuis le 1er août 2015.
En revanche, en zone tendue, dans 28 agglomérations, le dispositif d’encadrement annuel de l’évolution des loyers est maintenu : lors d’un changement de locataire, le loyer est fixé en fonction du loyer appliqué à l’ancien locataire et revalorisé à certaines conditions.

Pour toute information complémentaire, consulter le site officiel sur l’encadrement des loyers dans le cadre de la Loi Alur.
 

Des diagnostics obligatoires

Les différents diagnostics techniques attestant de la performance énergétique du logement doivent être obligatoirement annexés au bail dans le cadre de la loi Alur, soit :
  • diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • diagnostic amiante
  • constat de risque d’exposition au plomb ( pour tout immeuble construit avant le 01/01/1949) ;
  • état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).
  • état des installations de gaz et d'électricité 
 
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