Imposition et fiscalité des revenus locatifs en LMNP ou location non meublée

Sont considérés comme revenus locatifs tous les revenus perçus par la mise en location d’un bien immobilier comme ceux par exemple d’un logement (maison, appartement).

La loi Alur de 2015 précise le mode d’imposition des revenus locatifs selon la qualification de location meublée ou non meublée.

A toutes fins utiles commençons par identifier ce qu'on appelle location meublée et ce qui est pris en considération pour les revenus locatifs issus de location meublée.

Le statut de Loueur en Meublé en location meublée (non professionnel LMNP ou professionnel LMP)

Rappelons que pour être considéré comme "meublé" un logement doit répondre à certaines exigences légales.

Voici en résumé ce qui définit officiellement un logement meublé, et donc une activité de location meublée :

• un logement d'habitation décent garni de meubles en conformité avec la liste de mobilier minimum de la loi Alur, et présentant des caractéristiques énergétiques en conformité avec la règlementation en vigueur (selon l'indice énergétique)
• une activité de location meublée officiellement enregistrée auprès du Greffe du Tribunal (ou en ligne sur le site de l'INPI https://formalites.entreprises.gouv.fr/ depuis le 1er janvier 2023) et portant un numéro SIRET
• un niveau de statut de loueur en meublé attribué au propriétaire-bailleur en fonction du montant annuel de revenus locatifs généré en meublé : Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP (jusqu'à 23 000€ de revenus annuels), ou Loueur en Meublé Professionnel LMP (avec plus 23 000 euros /an et une activité majoritaire sur le revenu global du foyer fiscal)
• un logement meublé loué en partie ou en totalité, à titre de location saisonnière (à la nuitée, la semaine etc.) ou à titre de résidence principale du locataire (généralement à l'année).

Revenus locatifs : ce qu'il faut considérer en location meublée

En location meublées, les recettes annuelles perçues et fiscalement prises en compte, intègrent le montant brut des loyers perçus et des charges locatives.

Les charges locatives (ou récupérables) sont toutes les dépenses de services liés au logement et à l’usage de l’immeuble (notamment électricité, ascenseur, gardien, etc.), les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble, ainsi que les taxes locatives (sur ordures ménagères notamment).

Qu'ils soient issus de location courte durée (chambre d'hôte dans habitation principale, gîte, meublé de tourisme) ou de location longue durée (location à l'année), tous les revenus locatifs de location meublée sont soumis à l’impôt, ...même si au final certains d'entre eux peuvent être exonérés d'impôt ou ne générer aucune imposition.

Une location vide est sous-entendue vide de meuble.

Louer un logement vide c'est donc louer un logement non garni de meuble, ou en quantité non suffisante qui ne justifierait pas le statut de location meublée, légalement attribué au logement (voir ci-dessus).

Au-delà de cette distinction de mobilier, l'enjeu porte sur la fiscalité des revenus locatifs car les revenus de location vide et les revenus de location meublée ne sont pas imposés de la même manière, et donc pas assujetti au même mode d'imposition.

Les règles d’imposition des revenus locatifs diffèrent pour location meublée et location vide :

• BIC pour les revenus locatifs de la location meublée (Bénéfices industriels et Commerciaux). Fiscalement considérée comme activité commerciale, la location meublée est imposée dans la catégorie BIC de l'impôt sur le Revenu.

• Revenus fonciers pour les revenus locatifs issus de la location vide /nue. Les loyers issus de la location non meublée sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Ainsi, l'administration fiscale traite différemment les revenus locatifs, selon qu'ils sont issus du cadre de location meublée ou du cadre de location vide.

Outre la catégorie de revenus sur la déclaration de revenus, les différences portent sur les régimes fiscaux en location meublée et en location nue.

Le régime d’imposition BIC des revenus locatifs issus de la location meublée

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre une fiscalité avantageuse pour les propriétaires-bailleurs. Les revenus de cette location sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec 2 régimes d'imposition possibles, le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié :

• le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% ou 71% mais les dépenses réelles ne sont pas déductibles.
• le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunts, taxe foncière, frais de gestion, charges de copropriété, dépenses de réparation, primes d'assurances etc.) et de déduire les parts d'amortissements du bien, des travaux et du mobilier.

Rappelons qu'en 2024, la loi de finances a réduit l'abattement forfaitaire micro-BIC de 50% à 30% pour les meublés de tourisme non classés.

Pour en savoir plus : consultez nos rubriques "régime du micro-BIC" et "régime du BIC au réel".

Bon à savoir : certains revenus locatifs dits « raisonnables » peuvent être exonérés d'impôt sous certaines conditions (exemple : moins de 760€/an si location type chambre d'hôte)

Le régime d’imposition en foncier des revenus locatifs issus de la location vide

Comme sur le principe de la location meublée, les revenus locatifs issus de location nue peuvent être imposés selon 2 régimes : 

• le micro-foncier avec abattement forfaitaire de 30%
• le régime foncier au réel avec déduction de toutes les charges liées à l'activité de location.

En location meublée les taux du micro-BIC varient de 30 à 71% selon la nature du logement meublé (meublé classé ou non classé) et le mode de location (courte durée ou longue durée), alors qu'en location vide le taux d'abattement forfaitaire est fixe à 30%.

Mais la principale différence de fiscalité entre location meublé et location vide réside sur la pratique de l'amortissement qui permet de réduire considérablement le revenu imposable en meublé, et donc le niveau d'imposition.

Grâce au levier de l'amortissement la location meublée peut permettre à un propriétaire-bailleur d'être très légèrement fiscalisé (voire pas du tout), alors qu'il restera toujours une part imposable en location nue

Expert de l’immobilier locatif, l'équipe LOKIZI a développé une expertise de l’imposition des revenus locatifs issus de la location meublée, des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux), et saura vous guider pour choisir les meilleures options fiscales, afin de rentabiliser dans les meilleurs conditions votre patrimoine immobilier.

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