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Quel loyer en location meublée ?

Quel loyer en location meublée ?
Vous êtes prêt(e) à proposer votre bien à la location meublée, ou louez déjà en meublé, et vous ne savez pas comment fixer le loyer adapté à votre logement ? 
Pour vous informer et vous simplifier la tâche, voici un mémo sur la règlementation en vigueur et quelques bonnes pratiques à suivre.

Fixer le premier loyer en location meublée : liberté !

Lors de la première mise en location, la règle est la suivante : le loyer d'un logement loué à usage de résidence principale peut être défini librement. Pour déterminer le "bon" loyer qui saura attirer des locataires potentiels, il ne faut pas oublier de s'appuyer sur les critères fondamentaux pour bien déterminer ce loyer : la localisation du bien, le niveau d'équipement et d'ameublement du logement, le loyer moyen local, ou encore la proximité des centres d'intérêts sur place (commerces, services, transports...). 
Toute règle ayant ses exceptions, la location meublée n'y échappe pas. La notion de liberté est valable pour tout bien ne se trouvant pas en zone tendue (voir ci-dessous pour plus de détails). 
 

En cours de bail de location meublée : je peux réindexer le loyer

Chaque année (à date fixe ou à date anniversaire), et pour tenir compte de l'inflation générale, le loyer d'une location meublée (ou nue) peut être révisé selon l'IRL en vigueur (Indice de Référence des Loyers). Il sagit d'un indice officiel publié par l'INSEE, mis à jour chaque trimestre, et applicable partout en France (avec une variation différente pour l'Outre Mer et la Corse).
Selon la loi Alur, le propriétaire-bailleur dispose d'un délai d'un an maximum pour manifester au locataire sa volonté de réindexer le loyer (à partir de la date prévue pour la révision annuelle convenue dans le bail de location). Passé ce délai, il n'est plus possible de réindexer le loyer pour l'année écoulée.
Depuis la loi du 16 août 2022, la hausse de l'indice IRL est plafonnée à titre exceptionnel à 3,5% (jusqu'à juillet 2023), pour limiter l'impact du niveau élevé d'inflation dans les dépenses de logement des locataires.
 

Je change de locataire : j'ajuste le loyer

Lors de la relocation avec un nouveau locataire, le loyer est à nouveau fixé librement. C'est souvent l'occasion pour le propriétaire-bailleur d'adapter son loyer avec l'IRL en vigueur ou de l'ajuster si des travaux de rénovation sont entrepris entre les 2 baux.
Si le logement est situé en zone tendue, ou s'il est considéré comme énergivore (avec un indice F ou G après diagnostic de performance énergétique, depuis le 24 août 2022), le loyer du nouveau locataire ne pourra pas être supérieur à celui du précédent.
  

Mon logement est en zone tendue : mon loyer est encadré

Dans la zone géographique où la tension locative est particulièrement forte (1 149 communes concernées des 28 principales agglomérations françaises) le loyer proposé à relocation n'est pas défini en toute liberté. Le loyer (hors charges) du nouveau locataire ne peut dépasser celui du précédent résident, sauf dans 2 cas : après d'importants travaux de rénovation (sur justification et dans une certaine limite) ou en cas de loyer manifestement sous-évalué sur le précédent bail.

Mon logement est dans une de ces villes : attention au plafond !

Particularité pour les villes de Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, et les 9 villes de Plaine Commune ou de Est Ensemble (situées en zone tendue) où un loyer de référence est fixé par les autorités locales, dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers. Un loyer sert de base pour définir "librement" le loyer proposé au locataire. Dans ces villes de zone tendue, le loyer ne peut pas dépasser le loyer dit majoré (plafonné à +20% maximum du loyer de référence), à moins de justifier d'un complément de loyer valorisant certaines  caractéristiques exceptionnelles du logement (vue, équipement haut de gamme, etc).

Besoin d'être accompagné pour le loyer ou la gestion de votre location meublée annuelle ?

Vous n'êtes pas sûr(e) du loyer proposé à votre locataire en place ou à votre futur(e) locataire ?
Voici un résumé des principales questions à vous poser pour fixer le loyer de votre location meublée :
- votre logement est-il ou non situé en zone tendue ?
- s'agit-il d'une relocation ou non ?
- votre logement est-il situé dans une ville ayant mis en place l'encadrement de loyer? ( avec des "loyers de référence" à respecter ?)
- quel est l'indice énergétique de votre logement (après diagnostic) ?

LOKIZI vous conseille et vous accompagne dans l'activité de location meublée LMNP ou LMP, notamment pour vous aider à déterminer le "juste" loyer, vous décharger de la gestion complète du logement, ou encore vous aider à payer le moins d'impôt possible sur vos revenus locatifs.
Contactez-nous pour une estimation du loyer de votre location meublée !

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