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Sortir mon bien de residence-services Censi-Bouvard /LMNP

Vous avez investi dans une résidence-services Censi Bouvard (en bénéficiant ou non du statut LMNP) et vous envisagez d'en sortir votre bien :

  • pour revendre,
  • pour louer autrement (en location meublée "traditionnelle" par exemple ! ),
  • pour en reprendre l'usage à titre personnel.

Comment procéder pour rompre (dans les règles) le bail commercial vous liant avec l'exploitant ? Quelles sont les incidences pratiques et fiscales de cette sortie de résidence-services ? Est-ce le moment le plus propice ?

LOKIZI vous accompagne de A à Z pour sortir votre bien de résidence-services, en respectant la législation en vigueur et la fiscalité de votre engagement, et en vous proposant des solutions sur-mesure de réversibilité ou de revente pour votre bien.

Sortir mon bien d'une résidence-services

Particularités de l'investissement en immobilier géré (loi Censi-Bouvard)

Un bien neuf de résidence-services, loué en meublé pendant 9 ans minimum

Voici pour rappel les caractéristiques de votre logement en résidence-services acquis dans le cadre de la loi Censi-Bouvard :

  • un lot neuf (ou ancien ayant fait l'objet de rénovation, ou acquis en état de futur achèvement VEFA), faisant partie d'un type de résidence-services bien précis (gérée par un exploitant professionnel) : résidence-tourisme, résidence d'affaires, résidence sénior ou résidence étudiante, et proposant au moins 3 services para-hôteliers pour les occupants (accueil, nettoyage, restauration, soins à la personne, etc).
  • un engagement de détention et de mise en location meublée pour une durée de 9 ans minimum (selon bail commercial)

Avantages de l'investissement Censi-Bouvard : réduction d'impôt et avantages fiscaux

En échange d'un investissement dans les conditions du dispositif Censi-Bouvard indiquées ci-dessus, vous bénéficiez en tant qu'investisseur du statut LMNP et de nombreux avantages :

  • réduction d'impôt de 11 % par an sur le prix d'acquisition HT (plafonné à 300 000€), étalée sur 9 ans (avec report possible sur 6 ans)
  • possibilité de récupérer la TVA sur l'acquisition du bien (jusqu'à 20% du prix d'acquisition étalée sur 20 ans, sous réserve d'une détention pendant 20 ans)
  • revenus locatifs assurés pendant 9 ans minimum (sans plafond sur les loyers)
  • revenus faiblement fiscalisés, grâce au régime fiscal du BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) : régime du micro-BIC avec abattement forfaitaire 50% ou régime du BIC au réel (avec déduction de 100% des charges mais avec restriction sur les amortissements accessibles en Censi-Bouvard)
  • gestion locative confiée à un professionnel spécialisé.

Sortir un bien LMNP de résidence-services (tourisme, affaires, étudiants, sénior) : quelles conditions de réversibilité ?

Parce qu'un investissement en immobilier géré lié à la loi Censi-Bouvard n'est pas un investissement immobilier classique, la sortie d'un bien de résidence-services n'est pas non plus classique car elle dépend aussi des contextes de la location du logement et de la défiscalisation de l'investisseur.

Voici quelques points qui vont déterminer les conditions de sortie du bien et le moment le plus approprié :

  • la période d'engagement des 9 ans du bail commercial est-elle déjà passée ou non? Si oui, dans quelles conditions de renouvellement? Si non, quelles sont les conditions de sortie autorisées et existe-t-il une indemnité d'éviction?
  • les engagements du gestionnaire de la résidence ont-ils été tenus (versement des loyers, travaux de la résidence, etc) ? si non, existe-t-il une clause résolutoire dans le bail commercial ?
  • quelle est la durée de détention de votre bien acquis en Censi-Bouvard (plus ou moins 20 ans, pour évaluer le délai restant de récupération de TVA) ?
  • un amortissement LMNP est-il actuellement pratiqué ?
  • la réduction d'impôt est-elle totalement absorbée (avec l'éventuel report possible) ?

L'idéal est bien sûr de sortir du bail commercial une fois les délais d'engagements purgés pour ne rien avoir à devoir ni à perdre. Autrement dit, une fois toutes les réductions d'impôt et récupération de TVA enregistrées, tous les amortissements déduits (surtout sur le mobilier), et sans aucune éventuelle indemnité d'éviction à devoir.

Cependant, en cas de situation exceptionnelle, la sortie de l'engagement Censi-Bouvard peut être justifiée, soit de votre fait (perte d'emploi, décès, etc ) soit du fait de promesses non tenues de la part de l'exploitant. Un certain formalisme doit alors être respecté pour sortir du bail commercial. Un propriétaire peut sortir du bail commercial sans perdre le bénéfice des réductions d’impôt, à condition de retrouver un bail à occupation identique pour arriver au terme des 9 ans de l'engagement de mise en location.

Quelle que soit votre situation personnelle, LOKIZI vous accompagne dans les démarches juridiques et fiscales pour rompre avec l'exploitant de la résidence-services et envisager avec vous la meilleure issue pour votre bien (revente ou réversibilité de location).

Revendre un bien Censi Bouvard / LMNP de résidence-services

Quand revendre son LMNP acquis en loi Censi-Bouvard ?

Le bien ne peut être vendu avant l'échéance de la période d'engagement, soit 9 ans (ou 12 ans selon le bail initial, plus rare ).

Au delà du terme de l'engagement initial, le propriétaire est libre de tout engagement par rapport au dispositif Censi Bouvard.

A noter : si vendre au renouvellement du bail (à la fin des engagements Censi Bouvard) peut être considéré comme le moment le plus propice, cela peut aussi être un moment moins favorable avec la concurrence de biens LMNP similaires arrivant simultanément sur le marché (provenant de la même résidence), et influera le prix de vente.

Quid de le réduction d'impôt ?

Si la vente devait intervenir avant 9 ans (possible sous certaines conditions très exceptionnelles), le propriétaire perd tous les bénéfices du dispositif Censi Bouvard et doit rembourser tous les acquis de réduction d'impôt.

Vigilance sur la récupération de TVA

La loi Censi Bouvard permet de récupérer la TVA du prix d'acquisition de façon étalée sur 20 ans, à condition de conserver le bien pendant 20 ans.

Si le bien est vendu avant 20 ans de détention, le propriétaire est redevable du reliquat jusqu'à la 20ème année, il y aura donc restitution de TVA à prorata temporis.

Louer autrement : convertir un Censi-Bouvard en location meublée LMNP "traditionnelle"

A la fin des réductions d'impôt du dispositif Censi-Bouvard (9 ans généralement), s'il ne souhaite pas revendre, le propriétaire a toute latitude pour poursuivre la location meublée selon son choix et peut opter pour la location meublée longue durée (en LMNP classique).

Pourquoi convertir un Censi-Bouvard en location meublée longue durée ?

Forte demande de logements résidentiels, développement de la mobilité (professionnelle, étudiante, ou familiale), besoin de performance de rentabilité immobilière, et adéquation du bien (déjà meublé) sont les principales raisons qui peuvent inciter un propriétaire à convertir un bien Censi Bouvard en meublé longue durée, tout en bénéficiant pleinement des avantages du statut LMNP et de la fiscalité du BIC sur les revenus locatifs.

Comment convertir un Censi Bouvard en location meublée longue durée ?

Un bien de résidence tourisme en coeur de ville est par exemple facilement transformable en location meublée classique, car déjà pourvu de tout le mobilier et déjà fiscalisé en BIC. Des ajustements peuvent être cependant nécessaires, tels que renouveau ou complément de mobilier, changement de régime fiscal BIC pour passer au réel et amortir pleinement, etc.

Lokizi vous accompagne pour sortir de Censi Bouvard, revendre ou convertir votre bien

Pour être assuré de vendre au bon moment (et au meilleur prix) ou convertir son bien dans les meilleures conditions, en conservant le bénéfice de la réduction d'impôt et de récupération de TVA, il est vivement conseillé d'être conseillé et accompagné par un expert en fiscalité de la location meublée et en revente de LMNP-Censi Bouvard.

Certains points sont particulièrement sensibles dans la sortie de Censi Bouvard : reprise de l’avantage fiscal, estimation de plus-value immobilière, éventuel renouvellement de mobilier, conditions du bail commercial, travaux votés à venir ou non, etc.

A la fin de l'engagement Censi Bouvard, revendre son bien n'est pas toujours l'issue souhaitée par le propriétaire-investisseur, ou pas la plus favorable. Il existe aussi une autre voie pour continuer à faire fructifier son patrimoine immobilier, à bénéficier de l'avantage fiscal du LMNP voire même à améliorer sa rentabilité, en convertissant son bien à la location meublée longue durée.

Pour évaluer quelle option est la plus favorable à votre situation personnelle, en loueur non professionnel LMNP ou professionnel LMP, Lokizi se tient à votre disposition pour :

  • une estimation du prix de revente de votre bien acquis en Censi Bouvard
  • une estimation de revenus locatifs dans l'option d'une conversion de location meublée (traditionnelle)
  • une évaluation des incidences fiscales en cas de revente ou en cas de conversion en location meublée longue durée.

Questions fréquentes pour sortir son bien de résidence-services Censi-Bouvard / revendre son LMNP

L'amortissement immobilier ne peut pas être pratiqué sur un investissement Censi-Bouvard, mais peut être pratiqué au-delà des conditions du Censi-Bouvard. L'amortissement est donc cumulable avec les avantages du Censi-Bouvard, et peut être appliqué dans 2 cas : soit sur la tranche immobilière au delà du plafond d'investissement de 300k€ (dans le cadre d'un investissement immobilier dépassant 300k€), soit sur le mobilier.
Le dispositif Censi Bouvard prévoit la possibilité pour l'investisseur de récupérer la TVA liée à l'acquisition du bien, et ce pendant une durée de 20 ans (de façon étalée). Pour en bénéficier le propriétaire s'engage à conserver le bien pendant cette même durée de 20 ans, le cas échant il doit restituer la TVA au prorata temporis jusqu'à l'échéance.

Pour aller plus loin sur la sortie de Censi-Bouvard en résidence-services (tourisme, étudiant, sénior)

Nous vous invitions à consulter notre site dédié à la revente et la réversibilité des biens de résidence-services de type Censi-Bouvard :
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