Propriétaires : Les 8 points-clés pour louer votre bien en meublé

Louer en meublé est très attrayant : les loyers sont plus élevés que la location nue et la fiscalité est particulièrement attrayante.

Louer en meublé son logement c’est assez simple. LOKIZI - La location meublée vous guide dans les points essentiels qui règlementent la location meublée longue durée, dans le respect de la Loi Alur.

Pour réussir votre projet immobilier et louer votre meublé dans les meilleures conditions, voici quelques informations sur la conformité du logement, les modalités contractuelles entre locataire et bailleur, ainsi qu’un zoom sur la fiscalité de la location meublée.

Louer en meublé avec un minimum de mobilier obligatoire

Il existe une liste officielle déterminée par la loi Alur pour le mobilier minimum obligatoire à prévoir dans un logement loué à usage de résidence principale du locataire.

Consultez ici la liste Alur de mobilier obligatoire pour louer en meublé.

Le logement doit être « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Le bail pour louer en meublé

Louer un appartement ou une maison à un locataire qui en fait sa résidence principale passe par la signature d'un bail-type règlementé par la Loi Alur.

Durée du bail meublé

Le bail meublé loué à usage de résidence principale du locataire est conclu pour une durée de un an minimum, reconductible tacitement.

Lorsque votre bien est loué par un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois (sans renouvellement automatique).

Pour en savoir plus : découvrez notre Info+ sur le contrat de bail en location meublée.

Congé et préavis

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par huissier.

Pour le locataire le préavis est d’1 mois ; il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant (sans attendre l'échéance du bail)
Pour le propriétaire le préavis est de 3 mois avant l’échéance du bail.

Le dépôt de garantie en location meublée : montant et modalités pratiques

Pour se prémunir des éventuelles dégradations, le propriétaire peut demander un dépôt de garantie à son locataire à la signature du bail.

Le montant du dépôt de garantie correspond à maximum deux mois de loyer (hors charges).

Le dépôt de garantie est versé par le locataire à la signature du bail et est restitué lors du départ du locataire, après résiliation du bail. En principe le dépôt de garantie est toujours encaissé par le propriétaire.

Le dépôt de garantie est une garantie pour le propriétaire, elle sert à couvrir les éventuelles réparations locatives suite à des dégâts matériels ou un manque d’entretien causés par le locataire pendant la durée de mise en location.

En fin de location, l’état des lieux de sortie permet de déterminer si le locataire a rempli ses obligations d’entretien et de réparations locatives du logement meublé. En cas de dégradation, le bailleur peut retenir tout ou partie du montant des travaux ou réparations effectués pour couvrir les frais engagés (selon devis et factures fournis par le bailleur).

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois. En cas de dégradation le délai est de 2 mois (sur justificatif des retenues).

Déterminer le loyer du logement en meublé

Le propriétaire peut fixer librement le montant du premier loyer de son meublé tout en tenant compte du marché, de la localisation, ainsi que de la qualité de l’équipement et de l’ameublement.

Dans certaines villes le loyer peut être encadré (Paris, Bordeaux, etc.) par des indices de références.

Pour la relocation dans les zones dites « tendues », le bailleur n’est pas tout à fait libre dans la définition du loyer et doit se conformer à la règlementation en vigueur pour louer son meublé : sur le principe, le loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser le loyer du précédent locataire, sauf en respectant l’évolution normale du niveau de loyer (déterminée par l’IRL), et sauf si des travaux d’amélioration peuvent justifier la hausse de loyer.

Les charges locatives à la charge du locataire

Certaines charges sont dites récupérables par le propriétaire : ce sont des dépenses locatives initialement prises en charges par le propriétaire et répercutées ensuite au locataire pour remboursement.

Ces charges concernent :

taxes sur ordures ménagères
dépenses courantes d’entretien et de petites réparations des parties communes.

En location meublée, le locataire règle souvent ses charges au forfait avec chaque mensualité de loyer.

Taxe d’habitation du logement meublé en longue durée

Le locataire est redevable de la taxe d’habitation de sa location meublée dès lors qu’il est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année. Louer son logement en meublé exonère le propriétaire de la taxe d’habitation, à condition que le locataire soit installé au 1er janvier dans la location meublée.
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée.

Fiscalité des revenus locatifs du meublé

Louer son logement en meublé longue durée implique une fiscalité adaptée : vous relevez du régime des bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Louer meublé ne relève donc pas de la même fiscalité que louer en nu (cf revenus fonciers).

2 régimes de fiscalité BIC sont possible pour déclarer les revenus locatifs :

régime du micro BIC : abattement forfaitaire de 50% sur le montant des loyers
régime du BIC au réel simplifié : déduction de 100% des charges et déduction d’un amortissement pour la valorisation de la dépréciation comptable du bien (sur l’immobilier, le mobilier et les travaux)

Pour en savoir plus : consultez nos infos sur la fiscalité BIC de la location meublée

LOKIZI - La location meublée vous conseille et vous accompagne pour louer en meublé dans les meilleures conditions : sur la fiscalité BIC la plus appropriée à votre situation, sur la gestion locative de votre location meublée, sur l’ameublement de votre logement…

Pour vous aider à faire les bons choix, nous proposons un diagnostic personnalisé : contactez-nous .

FAQ du propriétaire avant de louer son appartement / sa maison en meublé

Le propriétaire-bailleur doit signer un contrat de location (bail meublé d’1 an minimum en long terme) et fournir un mobilier complet conforme à la loi Alur.
Il doit aussi effectuer les diagnostics techniques, déclarer son début d’activité en ligne (sur le site e-procedures de l'INPI), obtenir un numéro SIRET et déclarer les loyers à l’impôt sur le revenu en BIC.

La location meublée longue durée séduit de plus en plus de propriétaires grâce à plusieurs atouts.

D’abord, une fiscalité allégée permet d’optimiser la rentabilité des investissements immobiliers. Les dispositifs fiscaux propres au meublé sont généralement plus avantageux que la location nue (grâce à l'amortissement du régime réel notamment).

Ensuite, le profil des locataires (jeunes actifs, mobilité professionnelle) adepte de la location meublée favorise le rendement des logements, avec de surcroît un très faible risques d’impayés.

Enfin, la souplesse du bail meublé est un vrai plus : durée plus courte en location nue, très faible vacance locative.

Même si les appartements meublés présentent des avantages, ils peuvent comporter aussi certaines contraintes dont il faut avoir conscience avant de se lancer.

Le premier point concerne le mobilier : il représente un investissement initial et nécessite un entretien régulier (remplacement, usure). Bon à savoir : si le régime fiscal du propriétaire est le régime du BIC au réel, le mobilier peut être amorti sur plusieurs années, réduisant ainsi la base imposable.

Ensuite, en long terme, la sélection des locataires peut demander plus de vigilance. Cette étape est la clé d'une relation maîtrisée avec les locataires, et l'opportunité d'éviter / limiter les impayés.

Enfin, la gestion peut être un peu plus active que pour une location vide, notamment en cas de changements réguliers d’occupants. L'enjeu est alors de choisir les locataires selon leur projet de durée de location, et d'assurer un minimum de confort pour favoriser leur fidélité.

En LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), les revenus locatifs relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux principaux existent :

• Le régime micro-BIC
Il offre une fiscalité allégée avec un abattement forfaitaire (50 % pour le meublé classique, voire 30% ou 71 % pour un meublé de tourisme). C’est une solution simple, sans gestion comptable complexe.

• Le régime réel
Il permet de déduire les charges réelles et surtout d’utiliser l’amortissement du bien et du mobilier. Cela peut réduire fortement, voire annuler, l’imposition sur les loyers issus des investissements locatifs.

La différence entre ces régimes dépend du niveau de charges et de la stratégie du propriétaire bailleur.

Les règles fiscales du micro-BIC ont évolué en 2025 avec la loi de finances sur le meublé, il est donc recommandé d’adapter son choix en fonction de sa situation.