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Les 8 points-clés pour proposer son bien à la location meublée

Les 8 points-clés pour proposer son bien à la location meublée
Investisseurs et propriétaires, vous êtes convaincus des avantages de la location meublée longue durée (à usage de résidence principale), et vous êtes prêt à vous lancer.
Voici un zoom sur ce que vous devez connaître pour réussir votre location meublée  : proposer un logement conforme, maîtriser les aspects contractuels du bail qui vous lie avec le futur locataire (au moins dans les grandes lignes!), et enfin anticiper les bonnes pratiques fiscales pour alléger l'imposition de vos futurs revenus locatifs.

Quel mobilier obligatoire pour une location meublée  ?

Pour être considéré comme "meublé" en respect de la règlementation en vigueur, une liste de 10 équipements minimum conforme à la Loi Alur a été établie pour définir quel mobilier est obligatoire lorque l'on souhaite mettre un logement en location meublée (électroménager, literie, vaisselle etc). Tout doit être fourni pour permettre au locataire de disposer à son installation de tout l'équipement adéquat pour "dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».  Libre à chaque propriétaire ensuite d'y ajouter des touches déco ou rangement pour améliorer le confort de son (ses) futur(s) locataire(s) !

Quel bail pour louer en meublé  ?

Dès lors que le logement meublé est loué à usage de résidence principale, le bail conclu avec le locataire est engagé pour une durée de un an minimum, reconductible tacitement (réduit à 9 mois si le locataire est étudiant). Le bail-type de location meublée (Conforme Loi Alur 2014 et Loi Elan 2018) est assorti d'un dossier de diagnostic immobilier, le DDT (Dossier de Diagnostic Technique), attestant de la performance énergétique du logement et du niveau de risques liés à l'exposition au plomb ou à la pollution.

Quel préavis pour mettre fin au bail de location meublée (locataire et propriétaire) ?

Le locataire peut donner congé au bail de location meublée à tout moment en respectant le délai légal de préavis de 1 mois. Le propriétaire, quant à lui, est soumis à un délai de 3 mois, avant l'échéance du bail.
Pour quitter le logement ou pour en reprendre l'usage, le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par huissier.
Seule une reprise pour usage personnel, pour vente, ou pour non respect des obligations du locataire (règlement des loyers, ...) peut valider une fin de bail de la part du propriétaire-bailleur.

Comment déterminer le loyer mensuel d'une location meublée  ?

Le propriétaire-bailleur est libre de fixer le montant de son premier loyer pour sa location meublée. Pour être sûr de déterminer le "bon" niveau de loyer, certains paramètres tels que la localisation du bien, le loyer moyen local, ainsi que le niveau d'équipement et d'ameublement (plus ou moins haut de gamme) doivent être pris en compte.
Lors de la relocation d'un bien situé dans une zone dite « tendue » (liste des communes en zone tendue concernées fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013), une règlementattion spécifique entre en jeu pour encarer le montant du loyer : à moins d'importants travaux d'amélioration et/ou d'un ajustement à l'IRL en vigueur justifiant une hausse entre les 2 locataires, le nouveau montant de loyer ne peut excéder le précédent. Une tolérance à cet encadrement de loyer est acceptée si le précédent loyer était manifestement sous-évalué.
Certaines villes telles que Paris (et nord-est parisien), Lille, Montpellier, ou Bordeaux ont instauré un loyer de référence majoré à ne pas dépasser (pouvant être assorti d'un complément de loyer justifié).

Le dépôt de garantie en location meublée : quel montant et quelles modalités de restitution  ?

Pour se prémunir des éventuels dégats locatifs ou du manque d'entretien dans le logement, un dépôt de garantie est demandé par le propriétaire au locataire lors de la signature du bail de location meublée. Le dépôt de garantie peut atteindre l'équivalent de 2 mois de loyer (maximum et sur loyer hors charges), et est restitué dans un délai de 1 mois après le départ du locataire. C'est l'état des lieux de sortie qui fait foi pour déterminer les conditions de restitution du dépôt de garantie (intégralement ou partiellement à proportion des frais engagés pour remettre le bien en état conforme de location), selon que les obligations d'entretien et de réparation locative ont bien été respectées par le locataire ou non.

Les charges locatives à la charge du locataire

Le propriétaire-bailleur peut répercuter au locataire certaines charges locatives. Ces charges représentent généralement les taxes sur ordures ménagères, ainsi que les dépenses courantes des parties communes (entretien et petites réparations).
Initialement prises en charge par le propriétaire, ces charges dites récupérables sont souvent réglées au forfait par le locataire, en complément du loyer mensuel.

Qui paye la taxe d’habitation en location meublée  ?

Le locataire est redevable de la taxe d’habitation de sa location meublée dès lors qu’il est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année, et que ce logement constitue sa résidence principale. Louer son logement en meublé exonère le propriétaire-bailleur de la taxe d’habitation, à condition que le locataire soit installé au 1er janvier dans la location meublée.
NB : la taxe d'habitation d'un logement meublé loué en formule tourtistique est à la charge du propriétaire (cas des résidences secondaires), et peut être assortie d'une majoration consituant une surtaxe d'habitation dans certaines zones tendues (200 villes en France).

Quelle fiscalité / quel impôt pour les revenus de location meublée ?

2 régimes de fiscalité BIC sont possibles pour la déclaration de ses revenus de location meublée :
- soit le régime simple et rapide du micro BIC (avec un abattement automatique de 50% sur le montant des loyers),
- soit le régime plus complexe mais plus avantageux du réel BIC (avec déduction de 100% des charges et des parts d'amortissement (sur l’immobilier, le mobilier et les travaux).
Seule la location meublée permet la fiscalité la plus légère sur les revenus locatifs (0€ d'impôt possible, à condition de bien déclarer et de bénéficier des effets bénéfiques des amortissements !)

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