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Propriétaires : les 8 points-clés pour louer en meublé
- LOKIZI
- dans Gestion locative meublée
Louer en meublé est très attrayant pour les propriétaires : les loyers sont plus élevés que la location nue et la fiscalité est particulièrement clémente.
Suivez le guide pour être en conformité sur le logement et le bail, pour trouver les bons locataires, et pour activer les bonnes options fiscales...bref pour que tout se passe au mieux et sans prise de tête !
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Louer en meublé : quel mobilier obligatoire ?
Pour être sûr de proposer un logement et conforme à la location meublée et adapté aux besoins des futurs locataires, le plus simple est de se référer à la liste de mobilier minimum obligatoire définie par la Loi Alur.
En n'oubliant pas de prévoir également une petite touche de déco ou d'accessoires qui pouront déclencher le coup de coeur lors des visites ! (cadres, miroir, tapis, coussins...).
Quelle durée de bail pour louer en meublé ?
En location meublée longue durée, le locataire fait du logement sa résidence principale. Le bail est alors conclu pour une durée de un an minimum, reconductible tacitement. Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.
NB : le bail doit comporter en annexe le dossier de diagnosics immobiliers du logement (attestant de sa décence, sa salubrité et sa performance énergétique notamment).
Le dépôt de garantie pour se prémunir des éventuels dégâts dans le logement meublé
Pour couvrir les éventuelles réparations locatives suite à des dégats matériels ou un manque d’entretien causés par le locataire, un dépôt de garantie est demandé en début de contrat et correspond à maximum deux mois de loyer (hors charges).
En fin de bail l’état des lieux de sortie permet de déterminer si le locataire a rempli ses obligations d’entretien et de réparations locatives du logement meublé. En cas de dégradation, le bailleur peut retenir tout ou partie du montant des travaux ou réparations effectués pour couvrir les frais engagés (selon devis et factures fournis par le bailleur).
Comment déterminer le loyer du logement pour louer en meublé ?
Au démarrage, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer de son meublé, en s'appuyant sur le marché, la localisation, ainsi que le niveau de confort global (qualité de l’équipement et de l’ameublement, éventuel parking ou balcon...).
Au changement de locataire, si le logement est dans une zone dite « tendue », le bailleur doit se conformer à la règlementation en vigueur : sur le principe, le loyer du nouveau locataire ne doit pas dépasser le loyer du précédent locataire, sauf en respectant l’évolution normale du niveau de loyer (déterminée par l’IRL), et sauf si des travaux d’amélioration peuvent justifier une hausse de loyer.
Les charges locatives pour le locataire
Certaines charges sont dites récupérables par le propriétaire : ce sont des dépenses locatives initialement prises en charges par le propriétaire et répercutées ensuite au locataire pour remboursement.
Ces charges concernent principalement la taxe sur les ordures ménagères et les dépenses courantes d’entretien et de petites réparations des parties communes. Sauf exception, les abonnements et consommations d'énergie (eau, électricité, internet..) sont à la charge directe du locataire.
En location meublée, le locataire règle souvent ses charges au forfait avec chaque mensualité de loyer.
Congé et préavis pour mettre fin au bail de location meublée
Pour réislier un bail de location meubéle, le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou signifié par huissier.
- Pour le locataire le préavis est d’1 mois ; il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant
- Pour le propriétaire le préavis est de 3 mois avant l’échéance du bail (et selon certaines conditions).
Qui paye la taxe d’habitation en location meublée ?
Le locataire est redevable de la taxe d’habitation de sa location meublée dès lors qu’il est l’occupant du logement au 1er janvier de l’année. Louer son logement en meublé exonère le propriétaire de la taxe d’habitation, à condition qu'un locataire (résident principal) soit installé au 1er janvier dans le logement.
Quel impôt sur les loyers en meublé ?
Tous les revenus issus de location meublée sont soumis à l'impôt sur le revenu du propriétaire-bailleur, dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non pas dans celle des revenus fonciers (pour la location nue).
Leur modalité d'imposition dépend du montant annuel des recettes issues de la location meublée, et aussi du régime fiscal BIC choisi :
- pour des recettes annuelles inférieures à 72 600 € HT, le régime dit « micro-BIC » s'applique de fait, avec un abattement automatique de 50 % sur les revenus locatifs. Le régime du BIC au réel peut également être choisi (sur option) s'il est dans l'intérêt du propriétaire.
- pour des recettes annuelles égales ou supérieures à 72 600 € HT, c'est le régime réel qui s'applique automatiquement, avec la possibilité de déduire 100% des charges réellement constatées et une part d'amortissement du logement (sur l'immobilier, le mobilier, et les travaux).
Pour en savoir plus : consultez nos infos sur la fiscalité BIC de la location meublée
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