L'apport dans un investissement locatif


L'apport dans un investissement locatif

Généralement, l’acquisition d’un bien immobilier est financé par un emprunt et un apport personnel. Mais que se passe-t-il si l'acquéreur potentiel ne souhaite pas (ou ne peut pas) fournir d’apport ? Est-il quand même possible d’acheter le bien en question ? Il existe certains cas ou il est en effet possible d'acquérir un bien immobilier en n’utilisant que de la dette.

Comment obtenir un crédit immobilier sans apport ?

Très souvent, pour ne pas dire tout le temps, lorsque vous vous rendez dans une banque pour solliciter un prêt immobilier, il vous sera demandé le montant de votre apport, en règle générale attendu autour de 10% du prix du bien immobilier, afin de pouvoir couvrir les frais relatifs à l’achat, notamment les frais de notaire.

Pourtant, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Lorsque la banque étudie votre dossier, elle cherche à savoir si vous êtes solvable, en d’autres termes si votre situation personnelle et professionnelle vous permettra de régler vos mensualités et rembourser votre prêt en intégralité sans incident de remboursement. Dès lors, un dossier complet préparé avec soin et minutie, couplé à une situation financière pertinente, vous permettra vraisemblablement d’obtenir un prêt immobilier même sans apport. En particulier, les banques sont très attentives à vos derniers relevés de compte et vos habitudes de consommation.

Une bonne méthode pour s’assurer que votre dossier d’emprunt est complet et bien valorisé est de le construire avec un courtier immobilier. En effet, son expertise et sa connaissance fine des pratiques des banques vous aideront à obtenir un prêt sans apport pour votre investissement locatif. Certains sont accessibles gratuitement comme, par exemple, Pretto, courtier immobilier 100% en ligne.

Enfin, notons que l’accès au prêt immobilier sans apport pour une résidence principale est facilité pour les primo-accédants. En effet, les banques voient d’un bon oeil le fait de remplacer un loyer à payer par une mensualité souvent équivalente, parfois moindre. C’est d’autant plus vrai si la personne a de l’épargne mais ne souhaite pas la mobiliser pour acquérir un bien immobilier.
Pourquoi demander un prêt sans apport ?

Profiter au maximum de l’effet de levier du crédit

En investissant sans apport, c’est-à-dire à 100% par de la dette, vous maximisez l’effet de levier du crédit notamment en période de taux bas comme c’est le cas depuis plusieurs années. A titre d’exemple, les taux d’intérêt pour un emprunt immobilier peuvent être de l’ordre de 1% sur 10 ans pour de bons profils, lors même que les taux d’épargne sur la même période (un PEL par exemple) sont supérieurs : il est donc plus rentable de placer cette épargne plutôt que de l’utiliser comme apport.

Surtout, si cette acquisition a pour vocation d’être un investissement locatif, obtenir un prêt immobilier sans apport va vous permettre de maximiser votre rendement locatif et ce plus rapidement qu’avec un apport. En effet, puisque vous ne déboursez pas un centime de votre poche (outre le coût du crédit), votre rendement est maximisé à condition bien sûr que le revenu lié à cette location soit supérieur au paiement des intérêts. Enfin, garder votre épargne c’est également vous ouvrir la voie pour d’autres projets dans le futur et avoir un moyen de rassurer votre banquier pour de nouvelles opérations.

Une imposition beaucoup plus attrayante

Qui plus est, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, rendant l’opération et l’usage du crédit encore plus attractifs. Dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts liés à votre crédit immobilier sont en effet déductibles du loyer perçu. Les avantages fiscaux dépendent en réalité du type de location, vide ou meublée, mais demeurent particulièrement attractifs.

Ainsi, pour une location vide, de nombreuses charges sont déductibles des loyers comme les travaux, les intérêts liés à l’investissement locatif, les frais de gestion, les primes d’assurances loyers impayés ou encore les provisions pour charges de copropriété. De fait, si vous percevez un loyer inférieur aux charges dont vous devez vous acquitter, vous êtes dans une situation de déficit foncier et vos revenus totaux sont réduits, ce qui va mécaniquement diminuer vos impôts.

Dans les cas d’une location meublée, deux situations sont possibles :

  • Soit votre bien est loué sous le régime de loueur en meublé non professionnel : les charges et amortissements sont déduits des revenus locatifs perçus et in fine des impôts ;
  • Soit votre bien est loué sous le régime de loueur en meublé professionnel : les charges déduites entraînent un déficit lui-même déductible des revenus, réduisant in fine vos impôts.

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