Fiscalité sur-mesure de votre location meublée LMNP ou LMP

A la différence de la location nue, la location meublée est imposée sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) et non sous le régime des revenus fonciers.

Qu'elle soit pratiquée de façon saisonnière (en meublé de tourisme ou chambre d'hôte par exemple) ou à l'année (à usage de résidence principale du locataire), les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ou professionnels (LMP) ont le choix entre 2 régimes fiscaux possibles pour déclarer leurs revenus locatifs :

• le régime du micro-BIC, pratique et rapide, avec un abattement forfaitaire sur les revenus de l'activité de location meublée (30 à 71% pour les meublés de tourisme et 50% pour les meublés d'habitation)
• le régime réel du BIC, plus avantageux (jusqu'à 0€ d'impôt!), avec une déduction possible de 100% des charges et la pratique de l'amortissement (du bien immobilier, du mobilier et des travaux), mais plus complexe (avec comptabilité).

A noter : pour exercer légalement l'activité de location meublée, tout propriétaire-bailleur doit s'enregistrer en ligne sur le site www.formalites.entreprises.gouv.fr (dans les 15 jours après le début d'activité). Cette étape permet de récupérer le numéro SIRET attestant du lancement de l'activité (professionnelle ou non professionnelle) et permet aussi d'informer les services fiscaux sur le choix du régime fiscal en BIC.

Jusqu'à 77 700€ de revenus locatifs en meublé, c'est le régime du micro-BIC qui s'applique automatiquement (et son abattement forfaitaire), sauf si le loueur en meublé choisit, dans son intérêt, l'option du régime du BIC au réel. La tenue de l'incontournable comptabilité (obligatoire avec le BIC au réel) peut certes être contraignante mais donne toute sa puissance au régime du BIC au réel, grâce notamment à la pratique de l'amortissement sur le bien immobilier, le mobilier et les éventuels travaux! Mieux vaut le savoir pour choisir la meilleure fiscalité !

Tant que le bailleur y trouve un réel intérêt financier, il est fortement conseillé d'opter en priorité pour le régime du BIC au réel pour sa déclaration fiscale, car c'est le seul régime fiscal qui peut permettre de réduire au maximum l'imposition sur sa location meublée.

Le meilleur régime fiscal en location meublée est celui qui est le plus financièrement favorable à la situation du foyer fiscal.

La réussite d'un projet de location meublée ne se limite pas à la partie location. La fiscalité est en effet LE point-clé qui permet de donner toute son efficacité à la location meublée. Optimiser le montant des revenus locatifs sur son logement meublé est certes important (pour rembourser son emprunt, compléter une pension de retraite, générer un revenu complémentaire, etc). Encore faut-il que les recettes (loyers) de location meublée ne soient pas absorbées par l'impôt et les charges afférentes (qui interviennent aussi à postériori, comme les éventuelles charges sociales).

Un minimum d'impôt sur les revenus locatifs c'est idéal, non? C'est ce que permet la location meublée, à condition :

• de bien déclarer les revenus du meublé en BIC (et non en revenus fonciers...précision très souvent utile !)
• d'opter pour le régime fiscal le plus favorable à sa situation (micro-BIC ou BIC au réel) d'après le montant de revenus généré mais aussi d'après tout ce qui impacte les loyers perçus et qui peut être "valorisé" pour diminuer la charge fiscale (intérêts d'emprunt, frais financiers ou logistiques, taxes, éventuels travaux, etc)
• de tout "activer" pour réduire au maximum le revenu imposable (amortissement notamment)
• d'exercer son activité de loueur en meublé sous la forme juridique la plus appropriée (plutôt pas en SCI).

L'enjeu n'est pas négligeable car il en résulte aussi une rentabilité plus ou moins importante pour son activité de location meublée.

Que vous exerciez l'activité de location meublée à titre personnel, familial ou professionnel, en formule saisonnière ou à usage de résidence principale du locataire, en para-hôtelier ou non, il est important que tout soit bien "paramétré" sur la dimension juridique ou fiscale pour optimiser l'efficacité et la rentabilité du projet. Le cas échéant la facture fiscale et la rentabilité finale peuvent quelquefois varier du simple au double...

La déclaration fiscale d'une location meublée est souvent très accessible à tout loueur en meublé, mais dès lors que différents paramètres complexifient l'activité et/ou impactent les recettes annuelles, mieux vaut être bien entouré pour faire les bons choix fiscaux.

Voici quelques points qui ont des répercussions sur la fiscalité d'une location meublée :

• un emprunt bancaire est contracté pour l'acquisition du bien immobilier,
• le montant des revenus du foyer fiscal devient conséquent,
• des travaux de rénovation sont entrepris sur le bien loué en meublé,
• d'importants frais sont engagés pour le fonctionnement de la location meublée,
• des prélèvements sociaux sont redevables sur l'activité de location (en location meublée saisonnière ou sur l'activité LMP)
• la location s'exerce sur plusieurs biens (et pas tous en meublé), ou sur un bien immobilier un peu "complexe" (exemple : avec démembrement de propriété)
• le bailleur change loue depuis longtemps et change d'option fiscale (au profit du BIC au réel) pour amortir
• le bien est actuellement détenu en SCI, en nue-propriété, ou provient d'une succession
• le propriétaire-bailleur est non-résident français

En résumé, la location meublée est fiscalement très avantageuse mais pour accéder à tous les bénéfices qu'elle peut générer il peut être très judicieux d'être accompagné par un professionnel pour mettre à profit toutes les règles de l'administration fiscale, et optimiser la rentabilité de son immobilier locatif.

Confier la fiscalité de sa location meublée à LOKIZI présente différents avantages pour un loueur en meublé :

• tranquillité d'esprit sur la conformité de sa déclaration fiscale,
• une équipe d'experts en fiscalité du meublé et en immobilier locatif (cas des SCI, double activité de location meublée saisonnière et en résidence principale à l'année, sujet de TVA, sortie d'immobilier géré par bail commercial, etc),
• rien à gérer (déclaratifs, comptabilité, etc),
• un accompagnement sur-mesure, après simulation gratuite,
• une offre tarifaire "tout inclus", sans surprise,
• des honoraires de gestion déductibles.

Une prestation de comptabilité intégrée

Pour offrir un service sur-mesure et en adéquation parfaite avec les particularités de la comptabilité de la location meublée, LOKIZI a créé sa propre structure indépendante de comptabilité de location meublée, en partenariat avec une équipe d'experts en comptabilité.

La fiscalité de la location meublée en LMP

Quand elle est pratiquée de façon professionnelle en LMP, la location meublée donne accès à de plus larges avantages comme le report du déficit sur les revenus du foyer fiscal, ou l'exonération de plus-values et d'IFI. Des particularités fiscales que l'équipe LOKIZI maîtrise parfaitement et gère au quotidien pour ses clients propriétaires.

Conversion de fiscalité

Chacun peut être amené à faire évoluer la vocation de ses biens immobiliers, d'une résidence principale à une résidence secondaire, d'une location saisonnière type chambres d'hôtes à une location à l'année, d'une location gérée par un exploitant immobilier en para-hôtelier à une location en direct...autant d'évolutions qui font également varier la fiscalité de l'immobilier locatif. LOKIZI conseille accompagne ses clients dans leur démarche de conversion immobilière et fiscale.

• Etude personnalisée de la situation présente (gratuit)
• Simulation fiscale gratuite portant sur le projet (gratuit)
• Préconisation de solutions plus ou moins complexes (sur devis si complexes)
• Déclarations d’activité LMNP + déclarations comptables fiscales + IRPP + IFI + constitution des structures sociétés + Transformations juridiques (sur devis)